تسللت شمس دافئة عبر نافذة مكتبي، ترسم خطوطًا من الضوء على الباركيه، بينما جلس دانيال، زبون جديد، أمامي بابتسامة مترددة. في سن 35، كان دانيال قد رسّخ مكانته كمطوّر برمجيات كبير في شركة سايبر مرموقة، لكن شغفه الحقيقي كان الريادة والاستثمارات. في الفترة الأخيرة شعر بأن محفظة استثماراته - المكونة أساسًا من أسهم وصناديق ائتمانية - تحتاج إلى تنويع كبير. جاءني بعد أن قرأ عمودي الأسبوعي عن الاستثمارات العقارية الدولية.
«إذن، دانيال،» افتتحت بنبرة مشجعة، «حدّثني قليلًا عن العقارات التي وجدتها.»
«حسنًا،» بدأ، وأصابعه تقلّب ملف المستندات الذي أحضره معه. «توجد شقة في وسط لشبونة، في حي ألفاما التاريخي. وحدة من 65 م²، مرمّمة بالكامل، في مبنى عتيق بطابع محلي. تقع في منطقة سياحية جدًا، على بعد مشي من نقاط جذب رئيسية في المدينة. العائد من التأجير قصير الأمد يصل إلى نحو 7.5% صافية في السنة، والبنك المحلي يعرض رهنًا عقاريًا بفائدة 2.8% للمقيمين الأجانب.»
أومأت برأسي.
بحسب تقرير لـ PwC وUrban Land Institute من 2023، صُنّفت لشبونة بين المدن الخمس الرائدة في أوروبا من حيث جدوى الاستثمار في العقار، بنمو متوسط 4.2% في قيمة العقارات في السنوات الخمس الأخيرة.
«والخيار الثاني؟» سألت، وأشرت إليه أن يواصل.
«شقة من 85 م² في منطقة بانكو في برلين،» واصل دانيال، وعيناه تتقدان حماسًا. «المنطقة تمر بتحسين عمراني (gentrification) متسارع، مع خطط تطوير جديدة للمواصلات العامة ومراكز التشغيل. بحسب الوكيل المحلي، ارتفعت أسعار العقار هناك بنسبة 15% في السنوات الثلاث الأخيرة، رغم التباطؤ العام في الاقتصاد الألماني. العائد من التأجير متوسط، نحو 3.8%، والتمويل أكثر تعقيدًا، إلى حد أنه مستحيل.»
بحسب دراسة لمعهد IW الألماني - سجلت مناطق التطوير في برلين ارتفاعًا متوسطًا في القيمة بنسبة 12% في ثلاث سنوات، وإن حدث في 2023 بعض التراجع. وأشار تقرير لـ Deloitte Real Estate إلى أن برلين لا تزال تُعدّ إحدى أكثر ثلاث مدن جاذبية في أوروبا للاستثمار طويل الأمد، مع توقع طلب متزايد في العقد القادم بسبب استمرار الهجرة الداخلية إلى المدينة.
«دانيال،» توجهت إليه بعد لحظة تفكير، «لنركز على أولوياتك. ما العامل الحاسم بالنسبة إليك؟ تدفق نقدي مستقر في المدى الفوري، أم بناء رأس مال على المدى البعيد؟»
تنهد دانيال قليلًا ورفع فنجان القهوة الذي قدمته له. «هذا بالضبط السؤال الذي يقلقني. من جهة، أريد أن أرى عائدًا سريعًا على الاستثمار - العائد في لشبونة مغرٍ فعلًا. ومن جهة أخرى، أنا مؤمن كبير بالاقتصاد الألماني وبالإمكانية بعيدة المدى لبرلين.»
«لنفحص ذلك من خلال المعطيات،» اقترحت.
بحسب دراسة لجامعة أكسفورد من عام 2024، نجح المستثمرون الذين ركزوا على عقارات ذات عائد جارٍ مرتفع في تحقيق عائد إجمالي (IRR) أعلى بنسبة 23% من أولئك الذين ركزوا فقط على إمكانية ارتفاع القيمة، وخصوصًا في فترات عدم اليقين الاقتصادي مثل الفترة التي نحن فيها.
فتحت رسمًا بيانيًا أعددته مسبقًا، يُظهر الفروق بين نوعي الاستثمار. «انظر، بينما يمكن للعقارات ذات إمكانية النمو أن تحقق عوائد مثيرة للإعجاب، فإنها تأتي مع مخاطرة مرتفعة. ومع ذلك توجد دراسات/تقارير تشير إلى أن نحو 42% من المناطق التي صُنّفت “نامية” في أوروبا لم تحقق إمكانية نموها في السنوات الخمس الأخيرة.»
«والتمويل؟» سأل دانيال.
«هذه نقطة حاسمة،» شددت. «الرافعة المالية في لشبونة تتيح لك تحقيق عائد على رأس المال الذاتي (ROE) بنحو 12%، بالمقارنة مع برلين.
بحسب دراسة لـ CBRE، يمكن للرافعة المالية الصحيحة أن تزيد العائد على رأس المال الذاتي في المتوسط بنسبة 60% في الاستثمارات العقارية.»
شرحت لدانيال مفهوم «المال الذكي» - كيف يستخدم المستثمرون المحنكون الرافعة المالية لزيادة العوائد، لكنني حرصت أيضًا على التأكيد على المخاطر. «من المهم أن نتذكر أن الرافعة المالية سيف ذو حدين - إنها تزيد العائد، لكنها تزيد أيضًا المخاطرة.»
وجدت دراسة لـ McKinsey أن نحو 28% من المستثمرين الذين استخدموا رافعة مالية فوق 70% واجهوا صعوبات في التدفق النقدي في فترات التباطؤ الاقتصادي.
تحدثنا أكثر عن إدارة العقارات عن بعد، وتكاليف الضرائب الدولية، والمخاطر الخاصة بكل دولة.
«أفهم أن ميلك إلى لشبونة،» قلت بعد ساعة من النقاش المعمّق، «وأرى أنه نهج منطقي تمامًا.»
بحسب دراسة لـ Harvard Business Review، يميل المستثمرون الذين بدؤوا مسيرتهم في العقار الدولي بعقارات ذات عائد جارٍ مرتفع إلى توسيع محفظة استثماراتهم بنجاح أكبر من أولئك الذين ركزوا على ارتفاع القيمة.
«نعم، أظن أنني أميل أكثر نحو لشبونة،» أكد دانيال. «العائد الفوري والرافعة المالية المريحة يبدوان لي أكثر ملاءمة لهذه المرحلة في حياتي.»
في الأسابيع التالية، أجرى فريق المحامين الشريك لنا في البرتغال فحصًا نافيًا للجهالة شاملًا للعقار. فحصنا التاريخ القانوني للمبنى، وتأكدنا من عدم وجود ديون أو حجوزات، وفحصنا قوانين الإيجار المحلية. وفي اجتماعنا التالي، عرضت أمام دانيال مستندًا مفصلًا بجميع الجوانب القانونية والمالية.
اشترى دانيال الشقة في لشبونة وكان راضيًا جدًا عن القرار. بعد سنة، اتصل بي متحمسًا. «العائد الفعلي وصل إلى 8.1%،» روى. «هذا حتى أكثر مما توقعت. أفكر في توسيع المحفظة وشراء عقار آخر، ربما هذه المرة في بورتو.»
«توقيت ممتاز،» قلت له. «على حد معرفتي، بورتو الآن في نقطة دخول مثالية، بأسعار لا تزال أقل بنسبة 15% من لشبونة، لكن بوتيرة نمو أسرع في السنة الأخيرة.»
تُوضح حالة دانيال مبدأً مهمًا في الاستثمارات العقارية الدولية - أهمية مواءمة الاستراتيجية مع ملف المستثمر وأهدافه. فبينما يوجد دائمًا إغراء الاستثمار في مناطق «ساخنة» ذات إمكانية نمو مستقبلية، تشكّل أحيانًا بالذات الاستقرار والرافعة المالية والعائد الفوري الأساس الأفضل لبناء محفظة عقارية دولية ناجحة.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית