Мы познакомились несколько лет назад, когда он хотел купить здание в европейской стране, находившееся рядом с университетом, и превратить его в квартиры для студентов. Он совершил несколько поездок в страну, встретился со профессионалами и построил впечатляющий бизнес-план. Когда он пришёл ко мне, у него уже была сформирована идея, затраты и всё, что вокруг, и оставалось лишь провести проверки здания и вести переговоры с владельцами, чтобы совершить покупку и начать работу.
В ходе проверок выяснилось, что речь идёт о нескольких наследниках, и переговоры затянулись. Во время переговоров друг убедил его провести и инженерные проверки здания (оказывается, ранее он этого не сделал). Переговоры с наследниками продвигались, но ему не удавалось получить все ответы, которые он хотел/рассчитывал получить, относительно инженерного состояния здания, и вот однажды утром мы проснулись с ультиматумом наследников - подписание в течение недели, или они продают кому-то другому. Клиент колебался, опасался риска и отказался от возможности.
Несколько месяцев спустя ему предложили для покупки другое здание в том же городе. Снова колебания, проверки, размышления, и здание было продано менее чем за неделю кому-то другому.
В третий раз, когда он пришёл ко мне с предложением по девелопменту, выяснилось, что у него нет необходимого начального собственного капитала.
В четвёртый раз, когда он пришёл снова, он начал всесторонние проверки, которые заняли время, и на этот раз предложение пришло из новой страны, которую ему нужно было изучить досконально, так что он взял паузу и начал изучать страну и сделку, которая в итоге оказалась экономически невыгодной.
Всё это время он продолжал время от времени покупать квартиры для инвестиции и продавать квартиры, которые он купил и стоимость которых выросла.
Две недели назад он пришёл с предложением по новой девелоперской сделке. Речь о здании в европейской столице, до сих пор использовавшемся как офисное, но из-за центрального расположения он хочет изучить возможность перепрофилировать его в отель. Я предложил ему работать с нашей командой, архитектором, бухгалтером, инженером, с которыми мы его свяжем на основе нашего опыта и знания страны и рынка, так мы сможем помочь ему принять решение быстрее и контролировать затраты. Я дал ему несколько телефонных номеров контактных лиц, а параллельно поговорил с ними и ввёл их в курс дела о клиенте и предлагаемой сделке. Теперь подождём и увидим, стартует ли на этот раз наконец новая сделка.
Так как же узнать, когда пора «прыгать в воду»? Вот несколько вопросов, которые Вам следует задать себе:
- Проводили ли Вы всесторонние проверки due diligence? Исследовали ли Вы объект досконально, как с юридической, так и с инженерной точки зрения? Поняли ли Вы все необходимые разрешения и риски, связанные со сделкой?
- Есть ли у Вас необходимый собственный капитал? Убедитесь, что у Вас есть финансирование, необходимое для осуществления сделки, включая собственный капитал, кредиты и дополнительное финансирование.
- Понимаете ли Вы местный рынок? Важно изучить страну и город, в которых совершается сделка, понять спрос, конкуренцию и местные законы.
- Доверяете ли Вы своей команде? Окружите себя опытными профессионалами с репутацией в сфере международной недвижимости, архитекторами, бухгалтерами и адвокатами.
- Какой риск Вы готовы на себя взять? Любая сделка несёт в себе определённый риск. Важно определить для себя максимальный уровень риска, который Вы готовы принять.
- Каковы Ваши опорные точки решения? Какие критерии важнее всего для Вас при принятии решения? Убедитесь, что у Вас есть чёткие опорные точки, которые помогут Вам определиться.
Помните, принятие взвешенных решений требует времени, исследования и консультаций с профессионалами. Не бойтесь задавать вопросы, получать разные заключения и делать осторожные шаги. Вместе с тем не позволяйте опасениям и сомнениям парализовать Вас.
Международный девелопмент недвижимости может быть огромной возможностью финансового успеха, но он требует смелости, решимости и тяжёлой работы. Не пришло ли Ваше время «прыгнуть в воду»?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית