נפגשנו לפני כמה שנים, כאשר ביקש לרכוש בניין במדינה אירופאית שהיה קרוב לאוניברסיטה ולהפוך אותו לדירות לסטודנטים. הוא ביצע מספר נסיעות למדינה, נפגש עם אנשי מקצוע ובנה תכנית עסקית מרשימה. כשהגיע אליי היה כבר מגובש עם הרעיון, העלויות וכל מה שמסביב, וכל הנדרש היה לבצע בדיקות נאותות לבניין ולנהל מו״מ עם הבעלים, כדי לבצע רכישה ולצאת לדרך.
בבדיקות התברר כי מדובר בכמה יורשים והמו״מ התארך מעט. במהלך המו״מ שכנע אותו חבר לבצע גם בדיקות הנדסיות לבניין (מסתבר שלא עשה זאת קודם). המו״מ מול היורשים התקדם, אבל הוא לא הצליח לקבל את כל התשובות שרצה/חשב לקבל בנוגע למצבו ההנדסי של הבניין, וכך בוקר אחד התעוררנו עם אולטימטום של היורשים - חתימה בתוך שבוע או שאנחנו מוכרים למישהו אחר. הלקוח התלבט, חשש מהסיכון, וויתר על ההזדמנות.
מספר חודשים לאחר מכן הוצע לו בניין נוסף לרכישה באותה עיר. שוב התלבטויות, בדיקות, חשיבה, והבניין נמכר בתוך פחות משבוע למישהו אחר.
בפעם השלישית כשהגיע אליי עם הצעה ליזמות התברר כי אין לו את ההון העצמי ההתחלתי הנדרש.
בפעם הרביעית כשהגיע שוב החל בבדיקות מקיפות שארכו זמן, והפעם גם ההצעה הגיעה ממדינה חדשה אותה נדרש לחקור לעומק, כך שהוא לקח לעצמו אוויר לנשימה והחל ללמוד את המדינה ואת העסקה, שבסופו של דבר התגלתה לא כדאית כלכלית.
בכל התקופה הזו הוא המשיך לרכוש מעת לעת דירות להשקעה, למכור דירות שרכש וערכן עלה.
לפני שבועיים הגיע עם הצעה לעסקה חדשה ליזמות. מדובר בבניין בבירה אירופאית ששימש עד כה כבניין משרדים אבל בגלל המיקום המרכזי הוא מבקש לבדוק את האפשרות להסב אותו למלון. הצעתי לו שיעבוד עם הצוות שלנו, אדריכל, רו״ח, מהנדס שאנחנו נקשר אותו אליהם מתוך ניסיוננו והיכרותנו את המדינה והשוק, כך נוכל לעזור לו לקבל החלטה מהירה יותר וגם לשלוט בעלויות. נתתי לו כמה מספרי טלפון של אנשי קשר, ובמקביל שוחחתי איתם ונתתי להם רקע על הלקוח והעסקה המוצעת. עכשיו נחכה ונראה אם הפעם סופסוף תצא לדרך עסקה חדשה.
אז איך נדע מתי הגיע הזמן ״לקפוץ למים״? הנה מספר שאלות שעליכם לשאול את עצמכם:
- האם ביצעתם בדיקות נאותות מקיפות? האם בדקתם את הנכס לעומק, הן מבחינה משפטית והן מבחינה הנדסית? האם הבנתם את כל ההיתרים הנדרשים והסיכונים הכרוכים בעסקה?
- האם יש לכם את ההון העצמי הנדרש? ודאו שיש לכם את המימון הדרוש למימוש העסקה, לרבות הון עצמי, הלוואות, ומימון נוסף.
- האם אתם מבינים את השוק המקומי? חשוב לחקור את המדינה והעיר בהם מתבצעת העסקה, להבין את הביקוש, את התחרות, ואת החוקים המקומיים.
- האם אתם סומכים על הצוות שלכם? הקיפו את עצמכם באנשי מקצוע מנוסים ובעלי מוניטין בתחום הנדל״ן הבינלאומי, אדריכלים, רואי חשבון, ועורכי דין.
- מה הסיכון שאתם מוכנים לקחת? כל עסקה טומנת בחובה סיכון מסוים. חשוב להגדיר לעצמכם רמת סיכון מקסימלית שאתם מוכנים לקבל.
- מהם עוגני ההחלטה שלכם? מהם הקריטריונים החשובים לכם ביותר בעת קבלת החלטה? ודאו שיש לכם עוגנים ברורים שיעזרו לכם להכריע.
זכרו, קבלת החלטות מושכלות דורשת זמן, מחקר, והתייעצות עם מומחים. אל תפחדו לשאול שאלות, לקבל חוות דעת שונות, ולעשות צעדים זהירים. עם זאת, אל תתנו לחשש ולספקות לשתק אתכם.
יזמות נדל״ן בינלאומית יכולה להיות הזדמנות אדירה להצלחה פיננסית, אך היא דורשת אומץ, נחישות, ועבודה קשה. האם הגיע הזמן שלכם ״לקפוץ למים״?
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.