Дани обратился ко мне во вторник в полдень. Тон его голоса пытался звучать спокойно, но за каждым словом я слышал предвкушение. «Я нашёл объект в Греции, с принудительных торгов. Две комнаты, второй этаж, в двух шагах от моря. Смешная цена». Он прислал мне ссылку на протокол процедуры. Я прочёл. Глубоко вздохнул. И сказал ему: «Дани, давай встретимся».
Дани - старший руководитель за пятьдесят, с опытом на фондовом рынке и нулевым опытом в зарубежной недвижимости. Накопления, здравый смысл и сильное желание сделать что-то «конкретное» со своими деньгами. Он погуглил «принудительные торги Греция» и нашёл форумы, полные энтузиазма: «Цены десятилетней давности!», «Возможность раз в жизни!», «Я купил квартиру на тридцать процентов ниже рынка!»
О том, чего форумы не писали, я знаю по тому, что вижу на практике. Давайте поговорим об этом откровенно.
Принудительные торги, по-гречески αναγκαστικός πλειστηριασμός, - это процедура, при которой кредитор (чаще всего банк) начинает процесс обращения взыскания на объект должника, суд утверждает, и объект продаётся на государственном электронном аукционе на официальной платформе <a href="https://www.linkedin.com/redir/redirect?url=http%3A%2F%2Feauction%2Egr&urlhash=zgY8&trk=article-ssr-frontend-pulse_little-text-block">eauction.gr</a>. В отличие от распространённого образа, физического суда и назначенного управляющего нет, предложения подаются онлайн, прямо с Вашего домашнего компьютера, под надзором министерства юстиции.
Я объяснил Дани: во-первых, объект продаётся AS-IS, без заверений и гарантий, и никто не скажет Вам, что внутренняя стена сыреет уже три года. Во-вторых, чтобы вообще допуститься к аукциону, нужно внести залог около 30% начальной цены. В-третьих, если Вы выиграли, полную сумму нужно оплатить всего за десять рабочих дней. Нет времени привлекать финансирование задним числом.
И в-четвёртых, вторичные обременения. Основная ипотека, приведшая к взысканию, обычно погашается в ходе процедуры. Настоящий риск - вторичные долги: перед поставщиками, перед домовым комитетом, перед местными властями, которые не всегда указаны в протоколе и могут «перейти» вместе с объектом. Проверка регистрации в греческом земельном ведомстве абсолютно обязательна.
И есть ещё одно, чего Дани не ожидал: объект, проданный с торгов, может быть заселён. Да, с людьми внутри. После решения покупатель письменно уведомляет о прекращении аренды, и через два месяца по закону должно произойти выселение. На практике должник может подать апелляцию на саму процедуру, что способно затянуть всю историю на месяцы.
Дани выслушал, отпил глоток кофе и сказал: «Так что, не стоит?» И я его удивил: «Я этого не говорил».
Преимущества: законная начальная цена в 2/3 оценочной стоимости, значительно ниже открытого рынка; юридически контролируемая, официальная и легитимная процедура; возможность получить объект, не выставляемый на рынок; доступ онлайн из любой точки мира; потенциал высокой доходности после ремонта.
Риски: объект продаётся AS-IS без предварительного физического осмотра; залог 30% требуется заранее, чтобы допуститься к аукциону; полная оплата в течение 10 рабочих дней, без гибкости; вторичные обременения, не погашаемые автоматически; возможны жильцы в объекте, выселение требует уведомления и процесса.
Потому что правда сложнее. Принудительные торги в Греции, а равно и в Румынии, где я тоже работаю с клиентами, могут быть отличной сделкой. Законная начальная цена - 2/3 оценочной стоимости, а на повторных торгах порой ещё ниже, что может привести к покупке на 30-40 процентов ниже рынка. А если объект чист, проверка due diligence это подтверждает, можно войти в сделку, которую не найти на открытом рынке.
В итоге мы с Дани сделали всё правильно. Через греческого адвоката-партнёра, глубоко проверившего дело процедуры. Мы обнаружили два небольших обременения в пользу поставщиков, которые должны были быть погашены, и подтвердили это письменно. Проверили регистрацию в греческом земельном ведомстве. Подготовили залог в 30% заранее. Объект был пуст. И Дани выиграл аукцион.
Он приобрёл двухкомнатную квартиру на небольшом острове рядом с Афинами за 58 000 евро. Актуальная рыночная стоимость: около 85 000. Сегодня она сдаётся туристам и приносит валовую доходность порядка восьми процентов. Неплохо для человека, который год назад не знал, что такое αναγκαστικός πλειστηριασμός.
Но, подчёркиваю, Дани удалось потому, что он не пытался делать это в одиночку. Он понял, что это рынок, на котором нужен местный проводник, двойное юридическое сопровождение (израильское и греческое) и холодный расчёт. Я знаю и инвесторов, вошедших в такие объекты без сопровождения и обнаруживших потом, что конструкция незаконна, что идёт неразрешённый иск или что решение было задним числом отменено судом из-за изъяна в процедуре.
Буду рад услышать: есть ли у Вас опыт участия в принудительных торгах за границей? Расскажите в комментариях.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית