Dani m-a contactat marți la prânz. Tonul vocii lui încerca să sune calm, dar am auzit așteptarea din spatele fiecărui cuvânt. „Am găsit o proprietate în Grecia, de la o licitație silită. Două camere, primul etaj, la un pas de mare. Preț ridicol.” Mi-a trimis un link către procesul-verbal al procedurii. L-am citit. Am tras aer adânc în piept. Și i-am spus: „Dani, hai să ne întâlnim.”
Dani este un manager de rang înalt, de 50 și ceva de ani, cu experiență pe piața de capital și zero experiență în imobiliare în străinătate. Economii, logică și o dorință puternică de a face ceva „concret” cu banii. A căutat pe Google „licitație silită Grecia” și a găsit forumuri pline de entuziasm: „Prețuri de acum zece ani!”, „Oportunitate unică în viață!”, „Am cumpărat un apartament cu treizeci la sută sub piață!”
Ceea ce forumurile nu scriau este ceea ce văd eu pe teren. Să vorbim deschis despre asta.
Licitația silită, în Grecia numită αναγκαστικός πλειστηριασμός, este o procedură în care un creditor (de obicei o bancă) pornește executarea silită asupra unei proprietăți a unui debitor, instanța aprobă, iar proprietatea este vândută printr-o licitație electronică guvernamentală pe platforma oficială <a href="https://www.linkedin.com/redir/redirect?url=http%3A%2F%2Feauction%2Egr&urlhash=zgY8&trk=article-ssr-frontend-pulse_little-text-block">eauction.gr</a>. Spre deosebire de imaginea răspândită, nu există o instanță fizică și nici un administrator numit; ofertele se depun online, chiar de la calculatorul de acasă, sub supravegherea Ministerului Justiției.
I-am explicat lui Dani: în primul rând, proprietatea se vinde AS-IS, fără declarații și fără garanție; nu există cine să vă spună că peretele interior este umed de trei ani. În al doilea rând, pentru a intra în licitație trebuie depusă o garanție de aproximativ 30% din prețul de pornire. În al treilea rând, dacă ați câștigat, trebuie să plătiți întregul preț în doar zece zile lucrătoare. Nu există timp să obțineți finanțare după aceea.
Iar în al patrulea rând, sarcinile secundare. Ipoteca principală care a dus la executare este de regulă ștearsă în procedură. Riscul real îl reprezintă datoriile secundare, față de furnizori, față de asociația de proprietari, față de autoritatea locală, care nu apar întotdeauna în procesul-verbal și pot „merge odată” cu proprietatea. Verificarea înscrierii la oficiul de cadastru grec este o obligație absolută.
Și mai e ceva la care Dani nu se aștepta: o proprietate vândută în executare poate fi ocupată. Da, cu oameni înăuntru. După hotărâre, cumpărătorul notifică în scris încetarea chiriei, iar după două luni, conform legii, evacuarea ar trebui să aibă loc. În practică, este posibil ca debitorul să depună o contestație împotriva procedurii înseși, ceea ce poate întârzia toată povestea cu luni.
Dani a ascultat, a luat o înghițitură din cafea și a spus: „Deci ce, nu merită?” Iar eu l-am surprins: „Nu am spus asta.”
Avantaje: prețul legal de pornire este de 2/3 din valoarea evaluării, semnificativ mai mic decât pe piața deschisă; procedură supravegheată juridic, oficială și legitimă; posibilitatea de a câștiga o proprietate care nu este oferită pe piață; acces online de oriunde din lume; potențial de randament ridicat după renovare.
Riscuri: proprietatea se vinde AS-IS fără verificare fizică prealabilă; garanție de 30% cerută în avans pentru a intra în licitație; plată integrală în 10 zile lucrătoare, fără flexibilitate; sarcini secundare care nu sunt șterse automat; posibili ocupanți în proprietate, evacuarea necesită notificare și o procedură.
Pentru că adevărul este mai complex. O licitație silită în Grecia, și în aceeași măsură în România, unde lucrez și eu cu clienți, poate fi o tranzacție excelentă. Prețul legal de pornire este 2/3 din valoarea evaluării, iar uneori și mai mic la o licitație repetată, ceea ce poate duce la o achiziție cu 30-40 la sută sub piață. Iar dacă proprietatea este curată, iar verificarea juridică (due diligence) confirmă asta, se poate intra într-o tranzacție care nu poate fi găsită pe piața deschisă.
Până la urmă, Dani și cu mine am făcut-o corect. Prin avocatul grec partener, care a verificat în profunzime dosarul procedurii. Am descoperit două sarcini mici în favoarea unor furnizori care trebuiau șterse și ne-am asigurat de asta în scris. Am verificat înscrierea la oficiul de cadastru grec. Am pregătit din timp garanția de 30%. Proprietatea era liberă. Iar Dani a câștigat licitația.
A cumpărat un apartament cu două camere pe o insulă mică lângă Atena pentru 58.000 de euro. Valoare actuală de piață: în jur de 85.000. Astăzi este închiriat turiștilor și aduce un randament brut de aproximativ opt la sută. Nu e rău pentru un om care, acum un an, nu știa ce înseamnă αναγκαστικός πλειστηριασμός.
Dar, și subliniez, Dani a reușit pentru că nu a încercat să o facă singur. A înțeles că este o piață care are nevoie de un ghid local, de consultanță juridică dublă (israeliană și greacă) și de o gândire rece. Cunosc și investitori care au intrat în asemenea proprietăți fără însoțire și au descoperit apoi că construcția nu este legală, că există un proces în curs sau că hotărârea a fost anulată retroactiv de instanță din cauza unui viciu de procedură.
Aș fi bucuros să aflu: aveți experiență cu licitații silite în străinătate? Povestiți în comentarii.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית