توجه إليّ داني ظهر يوم الثلاثاء. حاولت نبرة صوته أن تبدو هادئة، لكنني سمعت الترقب خلف كل كلمة. «وجدت عقارًا في اليونان، من مزاد إجباري. غرفتان، الطابق الأول، على بعد خطوة من البحر. سعر مضحك.» أرسل إليّ رابطًا إلى محضر الإجراء. قرأته. تنفست بعمق. وقلت له: «داني، لنلتقِ.»
داني مدير كبير، في الخمسين وشيء، ذو خبرة في سوق المال وبلا أي خبرة في العقارات في الخارج. مدخرات، ومنطق، ورغبة قوية في فعل شيء «ملموس» بالمال. بحث في غوغل عن «مزاد إجباري اليونان» ووجد منتديات مليئة بالحماس: «أسعار قبل عشر سنوات!»، «فرصة العمر!»، «اشتريت شقة بأقل من السوق بثلاثين بالمئة!»
ما لم تكتبه المنتديات هو ما أراه في الميدان. لنتحدث عن ذلك بصراحة.
المزاد الإجباري، وفي اليونان يسمى αναγκαστικός πλειστηριασμός، هو إجراء يفتح فيه دائن (غالبًا بنك) إجراءات حجز على عقار مدين، وتوافق المحكمة، ويُباع العقار في مناقصة إلكترونية حكومية على المنصة الرسمية <a href="https://www.linkedin.com/redir/redirect?url=http%3A%2F%2Feauction%2Egr&urlhash=zgY8&trk=article-ssr-frontend-pulse_little-text-block">eauction.gr</a>. خلافًا للصورة الشائعة، لا توجد محكمة فعلية ولا حارس قضائي معيَّن، وتُقدَّم العروض عبر الإنترنت، من حاسوبك المنزلي بالذات، تحت إشراف وزارة العدل.
شرحت لداني: أولًا، يُباع العقار AS-IS، بلا إقرارات ولا ضمان، ولا أحد سيقول لك إن الجدار الداخلي رطب منذ ثلاث سنوات. ثانيًا، للدخول إلى المناقصة أصلًا يجب إيداع عربون بنحو 30% من سعر الافتتاح. ثالثًا، إن فزت، فعليك دفع كامل المقابل خلال عشرة أيام عمل فقط. لا وقت لتدبير تمويل بأثر رجعي.
ورابعًا، الرهونات الثانوية. الرهن العقاري الرئيسي الذي أدى إلى الحجز يُمحى عادة في الإجراء. الخطر الحقيقي هو الديون الثانوية، للموردين، ولجنة المبنى، والسلطة المحلية، التي لا ترد دائمًا في المحضر ويمكن أن «تنتقل» مع العقار. فحص التسجيل في إدارة العقارات اليونانية واجب مطلق.
وهناك أمر آخر لم يتوقعه داني: العقار الذي يُباع في الحجز قد يكون مأهولًا. نعم، بأناس في داخله. بعد صدور الحكم، يبلغ المشتري كتابةً بانتهاء الإيجار، وبعد شهرين، وفق القانون، يُفترض أن يتم الإخلاء. عمليًا، قد يقدم المدين استئنافًا على الإجراء نفسه، مما قد يؤخر القصة كلها أشهرًا.
سمع داني، ورشف رشفة من قهوته، وقال: «إذًا ماذا، لا يجدر؟» ففاجأته: «لم أقل ذلك.»
المزايا: سعر افتتاح قانوني بثلثي قيمة التقييم، أدنى بشكل ملحوظ من السوق المفتوحة؛ إجراء خاضع لإشراف قانوني، رسمي ومشروع؛ إمكانية الفوز بعقار غير معروض في السوق؛ وصول عبر الإنترنت من أي مكان في العالم؛ إمكانات عائد مرتفعة بعد الترميم.
المخاطر: العقار يُباع AS-IS دون فحص مادي مسبق؛ عربون 30% مطلوب مسبقًا للدخول إلى المناقصة؛ دفع كامل خلال 10 أيام عمل، دون مرونة؛ رهونات ثانوية لا تُمحى تلقائيًا؛ احتمال وجود مقيمين في العقار، والإخلاء يتطلب إشعارًا وإجراءً.
لأن الحقيقة أكثر تعقيدًا. المزاد الإجباري في اليونان، وبالقدر نفسه في رومانيا، حيث أعمل مع عملاء أيضًا، قد يكون صفقة ممتازة. سعر الافتتاح القانوني هو ثلثا قيمة التقييم، وأحيانًا أقل في مناقصة معادة، مما قد يؤدي إلى شراء بأقل من السوق بنسبة 30-40 بالمئة. وإن كان العقار نظيفًا، وأكّد الفحص النافي للجهالة ذلك، فيمكن الدخول في صفقة لا يمكن إيجادها في السوق المفتوحة.
في النهاية، فعلنا أنا وداني ذلك بالشكل الصحيح. عبر المحامي اليوناني الشريك الذي فحص ملف الإجراء بعمق. اكتشفنا رهنين صغيرين لصالح موردين كان يُفترض أن يُمحيا، وتأكدنا من ذلك كتابةً. فحصنا التسجيل في إدارة العقارات اليونانية. جهّزنا العربون البالغ 30% مسبقًا. كان العقار فارغًا. وفاز داني بالمناقصة.
اشترى شقة من غرفتين في جزيرة صغيرة قرب أثينا مقابل 58,000 يورو. قيمة السوق الحالية: نحو 85,000. اليوم هي مؤجّرة للسياح وتدرّ عائدًا إجماليًا قدره نحو ثمانية بالمئة. ليس سيئًا لشخص لم يكن يعرف قبل سنة ما هو αναγκαστικός πλειστηριασμός.
لكن، وأشدد على ذلك، نجح داني لأنه لم يحاول فعل ذلك وحده. أدرك أن هذا سوق يحتاج إلى مرشد محلي، واستشارة قانونية مزدوجة (إسرائيلية ويونانية)، وتفكير بارد. وأعرف أيضًا مستثمرين دخلوا عقارات كهذه دون مرافقة، واكتشفوا لاحقًا أن البنية غير قانونية، أو أن هناك دعوى معلقة، أو أن الحكم أُلغي بأثر رجعي من المحكمة بسبب عيب في الإجراء.
يسعدني أن أسمع: هل لديكم تجربة مع مزادات إجبارية في الخارج؟ اكتبوا في التعليقات.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית