דני פנה אלי ביום שלישי בצהריים. טון קולו ניסה להישמע רגוע, אבל שמעתי את הציפייה מאחורי כל מילה. ״מצאתי נכס ביוון, ממכירה פומבית כפויה. שני חדרים, קומה ראשונה, צעד מהים. מחיר מגוחך.״ הוא שלח לי קישור לפרוטוקול ההליך. קראתי. נשמתי עמוק. ואמרתי לו: ״דני, בוא ניפגש.״
דני הוא מנהל בכיר, חמישים ומשהו, עם ניסיון בשוק ההון ואפס ניסיון בנדל״ן בחו״ל. חסכונות, הגיון, ורצון עז לעשות משהו ״קונקרטי״ עם הכסף. הוא חיפש בגוגל ״מכירה פומבית כפויה יוון״ ומצא פורומים מלאי התלהבות: ״מחירים של לפני עשר שנים!״, ״הזדמנות של פעם בחיים!״, ״קניתי דירה בשלושים אחוז מתחת לשוק!״
מה שהפורומים לא כתבו, זה מה שאני רואה בשטח. בואו נדבר על זה בגלוי.
מכירה פומבית כפויה, ביוון זה נקרא αναγκαστικός πλειστηριασμός, הוא הליך שבו נושה (לרוב בנק) פותח בהליכי עיקול על נכס של חייב, בית המשפט מאשר, והנכס נמכר במכרז אלקטרוני ממשלתי בפלטפורמה הרשמית <a href="https://www.linkedin.com/redir/redirect?url=http%3A%2F%2Feauction%2Egr&urlhash=zgY8&trk=article-ssr-frontend-pulse_little-text-block">eauction.gr</a>. בניגוד לדימוי הנפוץ, אין בית משפט פיזי ואין כונס ממונה, ההצעות מוגשות אונליין, ממש מהמחשב הביתי שלך, בפיקוח משרד המשפטים.
הסברתי לדני: ראשית, הנכס נמכר AS-IS, ללא מצגים וללא אחריות, אין מי שיגיד לך שהקיר הפנימי לח מזה שלוש שנים. שנית, כדי להיכנס בכלל למכרז יש להפקיד פיקדון של כ-30% ממחיר הפתיחה. שלישית, אם זכית, עליך לשלם את מלוא התמורה תוך עשרה ימי עסקים בלבד. אין זמן לגייס מימון בדיעבד.
ורביעית, שעבודים משניים. המשכנתא הראשית שהובילה לכינוס נמחקת בדרך כלל בהליך. הסיכון האמיתי הוא חובות משניים, לספקים, לוועד הבית, לרשות המקומית, שלא תמיד מופיעים בפרוטוקול ויכולים ״לרדת״ עם הנכס. בדיקת הרישום במינהל המקרקעין היווני היא חובה מוחלטת.
ויש עוד משהו שדני לא ציפה לו: נכס שנמכר בכינוס יכול להיות מאוכלס. כן, עם אנשים בפנים. לאחר הפסיקה, הקונה מודיע בכתב על סיום השכירות, ולאחר חודשיים, על פי החוק, הפינוי אמור להתבצע. בפועל, ייתכן שהחייב יגיש ערעור על ההליך עצמו, דבר שיכול לעכב את כל הסיפור בחודשים.
דני שמע, שתה לגימה מהקפה שלו, ואמר: ״אז מה, לא כדאי?״ והפתעתי אותו: ״לא אמרתי את זה.״
יתרונות: מחיר פתיחה חוקי של 2/3 משווי השמאות, נמוך משמעותית משוק פתוח; הליך מפוקח משפטית, רשמי ולגיטימי; אפשרות לזכות בנכס שאינו מוצע בשוק; גישה אונליין מכל מקום בעולם; פוטנציאל תשואה גבוה לאחר שיפוץ.
סיכונים: נכס נמכר AS-IS ללא בדיקה פיזית מוקדמת; פיקדון 30% נדרש מראש כדי להיכנס למכרז; תשלום מלא תוך 10 ימי עסקים, ללא גמישות; שעבודים משניים שאינם נמחקים אוטומטית; ייתכן ודיירים בנכס, פינוי מחייב הודעה ותהליך.
כי האמת היא מורכבת יותר. מכירה פומבית כפויה ביוון, ובאותה מידה ברומניה, שגם שם אני עובד עם לקוחות, יכולה להיות עסקה מצוינת. מחיר הפתיחה החוקי הוא 2/3 משווי השמאות, ולעיתים נמוך עוד יותר במכרז חוזר, מה שיכול להביא לרכישה ב-30-40 אחוז מתחת לשוק. ואם הנכס נקי, בדיקת נאותות מאשרת זאת, אפשר להיכנס לעסקה שאי אפשר למצוא בשוק הפתוח.
בסופו של דבר, דני ואני עשינו את זה נכון. באמצעות עורך הדין היווני השותף שבדק את תיק ההליך לעומק. גילינו שני שעבודים קטנים לטובת ספקים שהיו אמורים להימחק, ווידאנו זאת בכתב. בדקנו את הרישום במינהל המקרקעין היווני. הכנו את הפיקדון של 30% מראש. הנכס היה ריק. ודני זכה במכרז.
הוא רכש דירת שני חדרים באי קטן ליד אתונה תמורת 58,000 יורו. שווי שוק עדכני: בסביבות 85,000. כיום היא מושכרת לתיירים ומניבה תשואה ברוטו של כשמונה אחוז. לא רע לאדם שלפני שנה לא ידע מה זה αναγκαστικός πλειστηριασμός.
אבל, ואני מדגיש, דני הצליח כי הוא לא ניסה לעשות את זה לבד. הוא הבין שזה שוק שצריך מדריך מקומי, ייעוץ משפטי כפול (ישראלי ויווני), ומחשבה קרה. אני גם מכיר משקיעים שנכנסו לנכסים כאלה ללא ליווי, וגילו אחר כך כי הקונסטרוקציה לא חוקית, כי ישנה תביעה תלויה ועומדת, או כי הפסיקה בוטלה בדיעבד על ידי בית המשפט בשל פגם בהליך.
אשמח לשמוע: יש לכם ניסיון עם מכירות פומביות כפויות בחו״ל? ספרו בתגובות.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.