Орен сидел напротив меня с остывшей чашкой кофе и не замечал этого.
Для него это нетипично. Орен - человек, который всегда в движении, телефон всегда в руке, половина мыслей всегда уже в следующей сделке. Но в то утро он сидел, откинувшись назад, и сказал мне то, чего я не забыл:
«Слушай, я знал, что это займёт время. Я уже привык. Я был готов к двум неделям. Но в этот раз что-то было иначе».
Немного предыстории
Орен строит проект вилл на Кипре, четыре элитные единицы в районе между Лимасолом и Пафосом, с частными бассейнами и видом на горы. Он продаёт напрямую израильской аудитории, и большинство его покупателей - люди, ищущие сочетание второго дома и доходного объекта. Он знает этот рынок лучше большинства людей, которых я знаю. Он знает, что перевод средств на Кипр занимает время, для него это не новость. Он выстроил под это свои графики.
«Я в этом не новичок, - сказал он мне, и в его глазах была усталость. - В каждой сделке я заранее говорю покупателю: готовься к процессу. Банк запросит документы, будут задержки, это часть игры».
Так что же произошло на этот раз?
Всё началось «как обычно»
Израильский покупатель приобрёл одну из вилл. Красивая сделка, согласованная цена, подписанный договор, всё в порядке. Деньги ушли из Израиля. Орен знал, что кипрский банк проведёт свои проверки AML, KYC - привычная мелодия. Он сказал себе: две недели, может, чуть больше, и мы двигаемся.
«На этом этапе меня уже не волнует первый запрос банка, - сказал он мне с усталой улыбкой. - Это как свадьба: знаешь, что будут задержки, просто не знаешь, где».
Первый запрос пришёл на четвёртый день: полный договор купли-продажи, нотариально заверенный, с параллельным переводом на английский.
«Мы отправляли его ещё в начале процесса. На английском, в порядке, подписанный. Но они хотели повторного нотариального заверения. Ладно, хорошо, заплатили, отправили, продолжили».
А потом началась эскалация
Одиннадцатый день. Деньги ещё не пришли, и новое письмо от банка: они хотят документы об источнике средств покупателя.
«Пойми, - сказал мне Орен, и теперь он уже сидел, подавшись вперёд, - покупатель уже заплатил. Он уже получил ключи. Он уже планирует мебель. А теперь банк просит его доказать, что его деньги принадлежат ему».
Покупатель обратился в свой израильский банк, получил официальное письмо об источнике средств, отправил. Ждал.
«На следующий день, - продолжил Орен, - они возвращают и говорят, что им нужно письмо с апостилем».
Он посмотрел на меня.
«Апостиль на банковском письме. Я спрашивал себя, не в кино ли я».
Я спросил, как отреагировал покупатель. Он махнул рукой: «Покупатель был потрясающий, терпеливый, понимающий, сотрудничал при каждом запросе. Но он уже начал задавать вопросы, которые мне не понравились. "Орен, всё в порядке? Деньги в безопасности?" Вот тут ты начинаешь чувствовать настоящее давление».
День пятнадцатый: следующий сюрприз
Его проекту нужен денежный поток. Есть подрядчики, поставщики, платежи, назначенные заранее по точному графику. Орен выстроил весь проект на строгих сроках, потому что так строят правильно.
«У меня подрядчик ждёт платежа за этап Б, - сказал он мне, - у меня импортный поставщик, который должен приехать с поставкой в определённый день. Всё связано. А теперь деньги, которые должны двигать всю цепочку, не приходят».
А затем пришёл ещё один запрос от банка: письменное заявление от продавца, то есть от Орена, что на объекте нет залогов, исков или споров третьих лиц. Отдельный документ. Подписанный перед адвокатом. С конкретной формулировкой, которую они потребовали.
«Всё это уже было в первоначальном досье, - сказал он. - С первого дня. Но им нужен был новый документ, с новой датой, с их формулировкой».
Ладно. Подписал. Отправил.
День двадцать третий
«Я получил уведомление из банковского приложения в 16:47, - сказал Орен, и впервые с тех пор, как сел напротив меня, он улыбнулся. - Жена была в комнате, я сказал ей: "Пришло". Она спросила: "Что пришло?" Я сказал: "Всё"».
Три недели и три дня. Более четырёхсот евро расходов на перевод и заверения. Два платежа подрядчикам, которые пришлось отложить. И то, что трудно измерить: часы телефонных разговоров, писем, контроля, разжигание тревоги у покупателя, который начал задаваться вопросом, не допустил ли он ошибку.
«Тяжелее всего мне было, - тихо сказал он, - слышать, как мой покупатель спрашивает: "Всё в порядке?", и знать, что у меня нет хорошего ответа. Я застройщик. Я должен контролировать процесс. А тут я не контролировал».
Чего не знал Орен - и что должны знать все мы
Я сказал Орену в конце встречи: «То, что ты прошёл, - это уже не исключение. Это становится нормой».
И эта норма будет ужесточаться.
Начиная с начала апреля, кипрские банки и органы власти, как ожидается, введут ещё более строгие требования к проверке источника средств, в первую очередь в сделках, где одна из сторон - резидент за пределами Евросоюза. Речь об указаниях, исходящих из накапливавшегося годами европейского и международного давления, которое теперь становится обязательным протоколом.
Что это значит на практике? То, что заняло три недели в сделке Орена, может занять месяц, два. Документы, которых было достаточно вчера, не хватит завтра. Банки, которые были «трудными», станут гораздо труднее.
Так что делать?
Если Вы застройщики, строящие или продающие на Кипре, планируйте денежный поток с буфером минимум в шесть недель на каждый перевод. Не как консервативный совет, а как операционный факт.
Если Вы покупатели, подготовьте досье документов до подписания. Источник средств, апостили, переводы - всё готово, всё заверено, всё пронумеровано.
А если Вы в разгаре сделки, убедитесь, что у Вас есть сопровождение, умеющее работать именно с кипрскими банками. Не чтобы обходить проверки, а чтобы точно знать, что им нужно, с первого раза, без хождения туда-сюда, обходящегося Вам во времени и деньгах.
Ведь деньги, как скажет Вам Орен, в конце концов приходят.
Вопрос лишь в том, во сколько Вам это обходится по дороге.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית