Моше, бывший военный, вышел на раннюю пенсию и искал занятие. Он купил на выходное пособие квартиру в Беэр-Шеве, отремонтировал и сдал студентам. Через несколько месяцев ему подвернулась возможность купить еще одну квартиру в том же здании, и он так и сделал. Со временем он накопил несколько квартир и начал предлагать свои услуги друзьям, вышедшим в отставку из армии. Его имя стало идти впереди него как человека, который умеет находить сделки по цене ниже рыночной, эффективно выполнять ремонт с экономией времени и расходов и повышать стоимость объектов.
Я познакомился с Моше в самолете в Бухарест. Он рассказал мне, что летит посмотреть несколько возможностей в сфере недвижимости после того, как услышал от нескольких знакомых, что в Румынии легко вести дела, и решил расширить свою деятельность на Румынию. Его привлекли низкие цены на недвижимость в Бухаресте и высокий потенциал роста румынского рынка. Услышав о моей деятельности, он попросил назначить завтрак на следующее утро, чтобы посмотреть, как можно сотрудничать. Это стало началом дружбы.
В следующие месяцы, после того как мы связали Моше со специалистами в Румынии (владельцем строительной компании, посредниками, управляющей компанией, бухгалтером и другими), мы проверили для Моше немало сделок, и почему-то в первый год ему не удалось закрыть ни одной сделки и купить даже одну квартиру. Не то чтобы Моше не находил возможностей, но каждый раз, пока он проводил проверки и принимал решение, квартира уже была продана. Моше испытывал разочарование. Он не мог понять, в чем проблема и почему в Израиле построенная им «система» работает, а в Румынии у него не получается.
Я встретился с Моше в офисе румынского партнера в Бухаресте, и вместе с партнером мы попытались понять источник проблемы. Мы прошли весь процесс - с момента получения от посредника сообщения о потенциальной сделке до принятия решения и ответа Моше. Проверки Моше занимали от нескольких дней до 3 недель, тогда как наши первичные предварительные юридические проверки, проводившиеся параллельно, занимали самое большее два-три дня.
По мере того как мы углублялись в проверку, мы поняли, что проблема - в оценке целесообразности и бизнес-плане Моше из-за размера и многообразия города. В Израиле Моше знает данные из накопленного опыта, создал себе «Excel», который умеет рассчитывать целесообразность сделки и давать ему первичный ответ за минуты. В Румынии Моше не раскусил «систему», которая могла бы быстрее дать ему ответ Go/No Go. Его «Excel» оказался бесполезен. Ему было трудно получить нужные данные.
Я предложил ему получить от подрядчика подробный прайс-лист деталей и позиций, чтобы в каждой будущей сделке, попадающей на стол, можно было рассчитать ожидаемые расходы на ремонт без необходимости получать подробное ценовое предложение от подрядчика (да, исключения будут всегда, но по крайней мере можно будет быстро получить оценку). Я показал ему еще один инструмент для мониторинга арендной платы по районам Бухареста, чтобы и здесь он мог быстро получать ответ. Мы также договорились сосредоточиться на определенном типе квартир и только на определенных районах города, чтобы ему было проще (фокус на конкретной нише на рынке недвижимости позволяет накапливать глубокие знания и действовать эффективнее).
Когда мы встретились через 6 месяцев в моем офисе в Нес-Ционе, Моше уже был владельцем 2 квартир в Бухаресте и находился в процессе покупки еще одной квартиры для клиента. Время между получением предложения от посредника и подачей предложения о покупке Моше сократилось всего до 3-4 дней.
История Моше - отличный пример важности подготовки, упорства и гибкости в инвестициях в недвижимость за рубежом.
На конкурентном рынке скорость - название игры. Нужно уметь принимать быстрые решения и сокращать процесс проверки, как это сделал Моше. Важно, как инвестору и/или девелоперу, взять паузу или заранее запланировать разработку инструментов и процессов, которые помогут Вам эффективно анализировать сделки. Это могут быть программы, чек-листы, местные контакты и другое (о важности глубокого исследования перед инвестицией в недвижимость в чужой стране я повторяю и подчеркиваю каждую неделю заново. Это включает понимание экономической ситуации, налоговых законов, процессов покупки и продажи и другое).
История Моше - пример израильского девелопера, которому удалось преодолеть вызовы международных инвестиций в недвижимость. Он доказал, что с упорством, гибкостью и готовностью учиться можно преуспеть и на чужом конкурентном рынке.
Будьте гибкими и будьте готовы адаптировать свои стратегии к меняющимся рыночным условиям.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית