Moshe, fost militar, a ieșit la pensie anticipată și își căuta o ocupație. A cumpărat din banii de pensionare un apartament în Beer Sheva, l-a renovat și l-a închiriat studenților. După câteva luni i s-a ivit o altă oportunitate: să cumpere în aceeași clădire încă un apartament, și așa a făcut. Cu timpul și-a adunat mai multe apartamente și a început să-și ofere serviciile prietenilor care ieșiseră din serviciul militar. Numele lui a început să-l preceadă ca om care știe să identifice tranzacții sub prețul pieței, să efectueze renovări eficient și cu economie de timp și costuri și să valorifice proprietățile.
L-am cunoscut pe Moshe într-un zbor spre București. Mi-a povestit că zboară să vadă mai multe oportunități imobiliare după ce auzise de la câțiva cunoscuți că este ușor să te descurci în România și hotărâse să-și extindă activitatea în România. Era atras de prețurile imobiliare scăzute din București și de potențialul ridicat de creștere al pieței românești. După ce a aflat despre activitatea mea, a cerut să stabilim un mic dejun a doua zi, pentru a vedea cum putem colabora. Acesta a fost începutul unei prietenii.
În lunile următoare, după ce l-am pus în legătură pe Moshe cu profesioniști din România (proprietarul unei firme de construcții, agenți, o societate de administrare, un contabil autorizat și altele), am verificat pentru Moshe destul de multe tranzacții și, dintr-un motiv sau altul, în primul an nu a reușit să încheie nicio tranzacție și să cumpere nici măcar un apartament. Nu că nu ar fi existat oportunități pe care Moshe să le găsească, dar de fiecare dată, până să facă verificările și să ia o decizie, apartamentul era deja vândut. Moshe a trăit frustrare. Nu reușea să înțeleagă care e problema și de ce în Israel „sistemul” pe care l-a construit funcționează, iar în România nu reușește.
L-am întâlnit pe Moshe la biroul partenerului român din București și, împreună cu partenerul, am încercat să înțelegem sursa problemei. Am parcurs întregul proces, din momentul primirii mesajului de la agent despre o tranzacție potențială până la luarea deciziei și darea răspunsului de către Moshe. Verificările lui Moshe durau între câteva zile și 3 săptămâni, în timp ce verificările noastre juridice preliminare inițiale, efectuate în paralel, durau cel mult două-trei zile.
Pe măsură ce am aprofundat verificarea, am înțeles că studiul de fezabilitate și planul de afaceri al lui Moshe, din cauza dimensiunii și diversității orașului, sunt problema. În Israel, Moshe cunoaște datele din experiența acumulată, și-a creat un „Excel” care știe să calculeze fezabilitatea tranzacției și să-i dea un răspuns inițial în câteva minute. În România, Moshe nu a descifrat un „sistem” care să-i poată da răspunsul Go/No Go mai repede. „Excel-ul” lui era inutil. Îi era greu să obțină datele de care avea nevoie.
I-am propus să obțină de la constructor un tarif detaliat al detaliilor și articolelor, astfel încât în fiecare tranzacție viitoare care ajunge pe masă să se poată calcula costurile estimate de renovare fără a fi nevoie de o ofertă de preț detaliată de la constructor (adevărat, vor exista mereu excepții, dar măcar se va putea obține rapid o estimare). I-am arătat și un alt instrument de monitorizare a chiriilor pe zone din București, astfel încât să poată obține un răspuns rapid și la acest aspect. Am convenit, de asemenea, să se concentreze pe un anumit tip de apartamente și numai pe anumite zone ale orașului, pentru a-i ușura munca (concentrarea pe o nișă specifică a pieței imobiliare permite acumularea de cunoștințe aprofundate și o eficiență mai mare).
Când ne-am întâlnit după 6 luni la biroul meu din Ness Ziona, Moshe era deja proprietarul a 2 apartamente în București și în proces de cumpărare, pentru un client, a unui alt apartament. Timpul dintre momentul primirii ofertei de la agent și depunerea ofertei de cumpărare de către Moshe se redusese la doar 3-4 zile.
Povestea lui Moshe este un exemplu excelent al importanței pregătirii, perseverenței și flexibilității în investițiile imobiliare din străinătate.
Pe o piață competitivă, viteza este numele jocului. Trebuie să fim în stare să luăm decizii rapide și să scurtăm procesul de verificare, așa cum a făcut Moshe. Este important, ca investitor și/sau dezvoltator, să vă luați o pauză sau să planificați din timp dezvoltarea unor instrumente și procese care să vă ajute să analizați tranzacțiile în mod eficient. Acestea pot include programe, liste de verificare, contacte locale și altele (despre importanța unei cercetări aprofundate înainte de a investi în imobiliare într-o țară străină insist și repet în fiecare săptămână de la capăt. Aceasta include înțelegerea situației economice, a legilor fiscale, a proceselor de cumpărare și vânzare și altele).
Povestea lui Moshe este un exemplu de dezvoltator israelian care a reușit să depășească provocările investițiilor imobiliare internaționale. A dovedit că, prin perseverență, flexibilitate și disponibilitatea de a învăța, se poate reuși și pe o piață străină și competitivă.
Fiți flexibili și fiți pregătiți să vă adaptați strategiile la condițiile schimbătoare ale pieței.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית