Йоав пришёл ко мне с фотографиями.
Не с таблицей, не с расчётом, не с выпиской из реестра. С фотографиями. Объект на севере Португалии, открытый камень, черепичная крыша, вид на холмы. «Посмотри, Илан, - сказал он и повернул ко мне экран. - Разве это не просто великолепно?»
Он был прав. Это было великолепно.
Йоав - дизайнер интерьеров. Всю свою жизнь он живёт в мире эстетики: материалы, свет, пропорции. Он умеет видеть красоту, которую другие упускают, и именно это сделало его хорошим в профессии. Но это же чуть не подвело его в этой инвестиции.
Он влюбился в объект. По-настоящему влюбился. Он говорил о нём так, как говорят о доме, в котором выросли, а не об объекте, который должен приносить доходность. А когда человек влюбляется, он перестаёт задавать неприятные вопросы.
Я сидел напротив него и задал один вопрос: «Сколько он приносит в месяц?»
Он не знал.
Я спросил о заполняемости в районе. Сколько платят соседи за похожий объект. Сколько времени занимает сдача такого объекта после выезда арендатора. Сколько стоит содержать столетний открытый камень в климате севера Португалии. Каково на самом деле состояние крыши, не как она выглядит на фото, а что происходит под черепицей.
На каждый вопрос он отвечал одно и то же: «Не проверял. Но посмотри, как красиво».
Проблема была не в том, что объект уродлив. Проблема была в том, что Йоав путал два совершенно разных вопроса. «Нравится ли мне этот объект?» и «Является ли этот объект хорошей инвестицией?» - это не один и тот же вопрос. Иногда ответ совпадает. Часто он противоположный.
Я попросил у него неделю. Сказал, что мы возьмём его красивый объект и проведём ему проверку, которую он не провёл бы себе сам, потому что слишком влюблён.
То, что мы нашли, не было драматичным. Не мошенничество, не подделка, не обманщик. Просто цифры, которые не работают. Реальная арендная плата в районе была ниже, чем намекал продавец. Содержание старого каменного здания во влажном климате было куда выше, чем воображал Йоав. А вид на холмы, из-за которого он влюбился, сдать было невозможно. Арендаторы в Португалии ищут близость к городу, к транспорту, к работе. Не вид.
Когда мы свели всё в одну таблицу, годовая доходность вышла такой, что деньги не оправдывала. Объект был великолепным и плохой инвестицией одновременно.
Я сидел с ним и видел это по его лицу. Человек влюбляется в объект и вдруг понимает, что цифры говорят «нет», - это всё равно что сказать кому-то, что дом, который он себе представлял, не случится. Это больно. И именно в этот момент большинство инвесторов игнорируют цифры и всё равно покупают.
Я много думаю об этом. Недвижимость - это бизнес. Бизнес во всех отношениях. А бизнес измеряется цифрами, а не чувствами. Если цифры имеют смысл - входите. Если объект красив, но цифры не работают - им можно восхищаться, его можно фотографировать, но с ним не ходят на показ мод и не ходят в банк.
Красота - не доходность. Вид - не денежный поток. Хорошее предчувствие перед красивой фотографией - не проверка due diligence.
Йоав не купил объект в Португалии. Через полгода он купил другой, менее красивый, действительно менее красивый, в районе с реальным спросом, с работающими цифрами и арендатором, въехавшим за три недели. Он в него не влюблён. Он просто на нём зарабатывает.
Однажды он сказал мне: «Первый объект был любовью. Второй - это заработок».
В этом и разница.
Если Вы рассматриваете инвестицию в недвижимость за границей и что-то в объекте заставляет Вас сказать «вау» - остановитесь на минуту. Разделите вопрос, нравится ли он Вам, и вопрос, хорошая ли это инвестиция. Дайте цифрам говорить первыми. Они менее волнующи, чем красивая фотография, но только они говорят Вам правду.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית