Несколько лет назад передо мной в офисе сидел Дани, 50-летний израильский девелопер, пришедший с внушительным инвестиционным портфелем в недвижимости США. Он с гордостью представил мне свой новый проект - комплекс из 60 жилых единиц в пригороде Орландо, Флорида. «Я продаю только израильтянам, - сказал он мне с широкой улыбкой, - потому что хочу, чтобы мой народ воспользовался этой возможностью».
Цена? 350 000 долларов за единицу.
«А какая доходность?» - спросил я.
«Я гарантирую 7% чистыми на первые три года, - уверенно сказал он. - Даже если квартира пустует, инвестор получает деньги».
Звучало слишком хорошо, чтобы быть правдой. Я быстро прикинул в уме: 7% от 350 000 долларов - это около 2 000 долларов в месяц. В районе, где медианный доход семьи составляет 55 000 долларов в год, а средняя арендная плата - порядка 1 400-1 500 долларов.
«Дани, - спросил я его, - как ты можешь гарантировать такую доходность? Кто будет снимать по такой цене?»
«Спрос огромный, - успокоил он меня. - А если посмотреть на темпы строительства и развития в районе... Но даже если нет, разницу я покрою из своего кармана. Это моё обещание».
Правда за обещанием
Прошло три года. Тот же Дани вернулся в офис, на этот раз с четырьмя разъярёнными инвесторами, купившими у него квартиры. Их лица рассказали историю прежде, чем они открыли рот.
Проблема началась ровно тогда, когда закончился трёхлетний период гарантии доходности. Йоси из Тель-Авива, один из инвесторов, позвонил мне в панике: «Илан, три года я каждый месяц получал ровно 2 042 доллара, как Дани и обещал. Теперь, в четвёртом месяце четвёртого года, я получил 1 200 долларов. Я позвонил выяснить, и мне сказали, что именно столько квартира реально приносит в аренде».
«Погоди, - сказал я ему, - то есть все три года Дани платил тебе из своего кармана?»
«Похоже, да, - Йоси говорил растерянно. - Но он обещал, что это рыночная доходность...»
Это был момент, когда болезненное понимание начало доходить.
Механика изощрённого обмана
Когда я начал копать глубже, я понял гениальность плана Дани и его жестокость.
Вот как это работало:
- Реальная рыночная цена дома в районе: 280 000 долларов
- Цена, которую взял Дани: 350 000 долларов
- Разница: 70 000 долларов - подушка безопасности Дани
Реальная арендная плата, которую готов платить рынок: 1 400 долларов в месяц (доходность 6% на 280 000 долларов). Доходность, обещанная Дани: 7% на 350 000 = 2 042 доллара в месяц
Разница, которую Дани доплачивал из своего кармана: 642 доллара в месяц
642 доллара умножить на 36 месяцев = 23 112 долларов
Дани взял 70 000 долларов излишка и вернул инвесторам 23 112 доллара за три года. Он всё равно остался с прибылью почти в 47 000 долларов на дом. Умножить на 60 единиц? Почти 3 миллиона долларов чистой прибыли.
Погоня за иностранным золотом
Рони, другой инвестор из Хайфы, рассказал мне всю историю: «После окончания трёх лет доходность вдруг упала до 4,8%. Я позвонил Дани, а он сказал: "А чего ты хотел? Чтобы я платил тебе вечно из своего кармана?" Я думал, что вначале он просто помогал мне, и не понимал, что заплатил ему заранее за эту "помощь"».
Затем Рони решил продавать. Он выставил дом на рынок за 340 000 долларов - на 10 000 меньше, чем заплатил.
Не откликнулся ни один покупатель.
Местный посредник сказал ему суровую правду: «Похожие дома в районе сегодня продаются за 285 000 долларов. Кто платит 340 000, платит слишком много».
Рони раздавило. «Но мне говорили, что если я куплю за 350 000 с гарантированной доходностью 7%, это отличная сделка...»
Хитрый договор и юридическая ловушка
Когда я проверил договор, я нашёл особенно изощрённую формулировку:
«Застройщик обязуется выплачивать инвестору годовую доходность 7% чистыми в течение 36 месяцев. По истечении этого срока инвестор будет получать полный фактический арендный доход за вычетом платы за управление».
Нигде в договоре не сказано, что доходность 7% является рыночной. Нигде не сказано, что цена отражает реальную рыночную стоимость. Дани просто пообещал платить определённую сумму в течение определённого периода - и сдержал обещание.
С юридической точки зрения? Он довольно чист. С моральной? Это разновидность изощрённого обмана.
Падение и ловушка
Спустя время, когда рынок начал остывать и инвесторы захотели выйти, реальность ударила в полную силу:
- Ави из Иерусалима: купил за 350 000, через 4 года попытался продать за 320 000. Покупателя не нашёл. Опустился до 295 000 и продал с убытком 55 000 долларов.
- Михал из Рамат-Гана: заплатила 350 000, сейчас получает арендную плату 1 350 долларов (доходность 4,6%). Хочет продать, но понимает, что потеряет минимум 50 000 долларов.
- Дан из Герцлии: решил держать, потому что «в любом случае это долгосрочная инвестиция». Но чувствует себя преданным.
Все заплатили цену иллюзии. Дани заранее взял с них свою подушку безопасности, «вернул» им её часть за три года под названием «гарантированная доходность» и в итоге оставил их с объектами, купленными по завышенной цене.
Горький урок
Этот случай учит нас важному в международных инвестициях в недвижимость. Гарантированная доходность не бывает бесплатной. Кто-то за неё платит, и этот кто-то - Вы.
Когда застройщик предлагает «гарантированную доходность», превышающую рыночную, задайте себе вопросы:
- Откуда берутся эти деньги?
- Почему он не продаёт по более низкой цене с реальной рыночной доходностью?
- Что произойдёт, когда срок обещания закончится?
Ответ в случае Дани был прост: он взял премию 25% к цене, часть её использовал, чтобы платить «гарантированную доходность» в течение трёх лет, и остался с огромной прибылью. Инвесторы получили иллюзию безопасности и остались с объектами, которые трудно продать, и доходностью ниже ожидаемой.
Золотое правило
Если местный житель не может купить это по такой цене, почему Вы думаете, что сможете продать это в будущем? Если «гарантированная» арендная доходность значительно выше рыночной, кто-то за это платит, и, скорее всего, это Вы.
Ведь в конце концов недвижимость - это бизнес, а не волшебство. А «гарантированная доходность» - это обычно лишь красивое название для частичного возврата премии, взятой с Вас.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית