قبل عدة سنوات جلس قبالتي في المكتب داني، مطوّر إسرائيلي في الخمسين من عمره، جاء بمحفظة استثمارية لافتة في العقارات في الولايات المتحدة. عرض عليّ بفخر مشروعه الجديد - مجمّع من 60 وحدة سكنية في ضواحي أورلاندو، فلوريدا. «أبيع للإسرائيليين فقط»، قال لي بابتسامة عريضة، «لأنني أريد أن يستفيد أبناء شعبي من هذه الفرصة.»
السعر؟ 350,000 دولار للوحدة.
«وما العائد؟» سألت.
«أضمن 7% صافية في السنوات الثلاث الأولى»، قال بثقة. «حتى لو كانت الشقة فارغة، يحصل المستثمر على المال.»
بدا أجمل من أن يكون حقيقيًا. أجريت حسابًا سريعًا في ذهني - 7% من 350,000 دولار تعني نحو 2,000 دولار شهريًا. في منطقة يبلغ فيها الدخل الوسيط للأسرة 55,000 دولار سنويًا، ومتوسط الإيجار نحو 1,400-1,500 دولار.
«داني»، سألته، «كيف تستطيع أن تضمن عائدًا كهذا؟ من سيستأجر بهذا السعر؟»
«هناك طلب هائل»، طمأنني. «ولو رأيت وتيرة البناء والتطوير في المنطقة... لكن حتى لو لم يكن كذلك، فأنا أغطي الفرق من جيبي. هذا وعدي.»
الحقيقة وراء الوعد
مرّت ثلاث سنوات. عاد داني نفسه إلى المكتب، هذه المرة مع أربعة مستثمرين غاضبين اشتروا منه شققًا. كانت وجوههم تروي القصة قبل أن يفتحوا أفواههم.
بدأت المشكلة بالضبط حين انتهت فترة ضمان العائد البالغة ثلاث سنوات. اتصل بي يوسي من تل أبيب، أحد المستثمرين، مذعورًا: «إيلان، على مدى ثلاث سنوات كنت أتلقى كل شهر 2,042 دولارًا بالضبط كما وعد داني. الآن، في الشهر الرابع من السنة الرابعة، تلقيت 1,200 دولار. اتصلت لأستفسر، فقالوا لي إن هذا ما تؤجَّر به الشقة فعلًا.»
«لحظة»، قلت له، «إذًا طوال السنوات الثلاث كان داني يدفع لك من جيبه؟»
«على الأرجح»، بدا يوسي مرتبكًا. «لكنه وعد بأن هذا عائد السوق...»
كانت هذه اللحظة التي بدأ فيها الإدراك المؤلم يتسرب.
آلية الاحتيال المتطور
حين بدأت أحقق بعمق، فهمت عبقرية خطة داني، وقسوتها.
هكذا كانت تعمل:
- سعر السوق الحقيقي لمنزل في المنطقة: 280,000 دولار
- السعر الذي جباه داني: 350,000 دولار
- الفرق: 70,000 دولار - وسادة الأمان الخاصة بداني
الإيجار الحقيقي الذي يقبل السوق دفعه: 1,400 دولار شهريًا (عائد 6% على 280,000 دولار). العائد الذي وعد به داني: 7% على 350,000 = 2,042 دولارًا شهريًا
الفرق الذي دفعه داني من جيبه: 642 دولارًا شهريًا
642 دولارًا × 36 شهرًا = 23,112 دولارًا
جبى داني 70,000 دولار فائضة، وأعاد إلى المستثمرين 23,112 دولارًا على مدى ثلاث سنوات. وبقي له ربح يقارب 47,000 دولار للمنزل الواحد. مضروبًا في 60 وحدة؟ ما يقارب 3 ملايين دولار ربحًا صافيًا.
مطاردة الذهب الأجنبي
روني، مستثمر آخر من حيفا، روى لي القصة كاملة: «بعد انتهاء السنوات الثلاث، هبط العائد فجأة إلى 4.8%. اتصلت بداني فقال: “وماذا أردت؟ أن أدفع لك من جيبي إلى الأبد؟” ظننت أنه كان يساعدني في البداية فحسب، ولم أفهم أنني دفعت له مقدمًا ثمن هذه “المساعدة”.»
ثم قرر روني أن يبيع. عرض المنزل في السوق بـ 340,000 دولار - أقل بـ 10,000 دولار مما دفع.
لم يكن هناك حتى مهتم واحد.
قال له وسيط محلي الحقيقة القاسية: «منازل مماثلة في المنطقة تُباع اليوم بـ 285,000 دولار. من يدفع 340,000 يدفع أكثر من اللازم.»
انهار روني. «لكنهم قالوا لي إنني إذا اشتريت بـ 350,000 مع عائد مضمون قدره 7%، فهذه صفقة ممتازة...»
العقد الذكي والفخ القانوني
حين فحصت العقد، وجدت صياغة متطورة بشكل خاص:
«يلتزم المطوّر بأن يدفع للمستثمر عائدًا سنويًا قدره 7% صافية لمدة 36 شهرًا. بعد هذه الفترة، يتلقى المستثمر كامل إيرادات الإيجار الفعلية، بعد خصم رسوم الإدارة.»
لم يُذكر في أي موضع من العقد أن عائد 7% هو عائد السوق. ولم يُذكر في أي موضع أن السعر يعكس قيمة سوقية حقيقية. داني وعد ببساطة بدفع مبلغ معين لفترة معينة، وقد وفى بالوعد.
من الناحية القانونية؟ هو نظيف إلى حد كبير. من الناحية الأخلاقية؟ إنه نوع من الاحتيال المتطور.
السقوط والفخ
بعد وقت، حين بدأ السوق يبرد وأراد المستثمرون الخروج، ضربهم الواقع بقوة:
- آفي من القدس: اشترى بـ 350,000، وحاول البيع بـ 320,000 بعد 4 سنوات. لم يجد مشتريًا. نزل إلى 295,000 وباع بخسارة 55,000 دولار.
- ميخال من رمات غان: دفعت 350,000، وتتلقى اليوم إيجارًا قدره 1,350 دولارًا (عائد 4.6%). تريد البيع لكنها تدرك أنها ستخسر 50,000 دولار على الأقل.
- دان من هرتسليا: قرر الاحتفاظ لأن «هذا على أي حال استثمار طويل الأمد». لكنه يشعر بأنه خُدع.
كلهم دفعوا ثمن الوهم. جبى داني منهم وسادة الأمان الخاصة به مقدمًا، و«أعاد» لهم جزءًا منها على مدى ثلاث سنوات تحت اسم «عائد مضمون»، وفي النهاية تركهم مع عقارات اشتُريت بسعر مضخّم.
الدرس المرّ
تعلمنا هذه الحالة أمرًا مهمًا عن الاستثمارات العقارية الدولية. العائد المضمون ليس مجانيًا. هناك من يدفع ثمنه، وهذا الشخص هو أنت.
حين يعرض مطوّر «عائدًا مضمونًا» أعلى من عائد السوق، اسأل نفسك:
- من أين يأتي هذا المال؟
- لماذا لا يبيع بسعر أقل مع عائد واقعي حسب السوق؟
- ماذا سيحدث حين تنتهي فترة الوعد؟
كان الجواب في حالة داني بسيطًا: جبى علاوة قدرها 25% على السعر، واستخدم جزءًا منها لدفع «عائد مضمون» لمدة ثلاث سنوات، وبقي له ربح هائل. حصل المستثمرون على وهم الأمان، وبقوا مع عقارات يصعب بيعها وعائد أدنى من المتوقع.
القاعدة الذهبية
إذا كان محلي لا يستطيع شراء هذا بهذا السعر، فلماذا تظن أنك ستتمكن من بيعه في المستقبل؟ وإذا كان عائد الإيجار «المضمون» أعلى بكثير من عائد السوق، فهناك من يدفع ثمنه، وهذا على الأرجح أنت.
لأنه في النهاية، العقارات عمل تجاري، لا سحر. و«العائد المضمون» هو في الغالب مجرد اسم فخم لاسترداد جزئي للعلاوة التي جُبيت منك.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית