Acum câțiva ani, în biroul meu s-a așezat Dani, un dezvoltator israelian de 50 de ani, venit cu un portofoliu impresionant de investiții imobiliare în Statele Unite. Mi-a prezentat cu mândrie noul său proiect - un complex de 60 de unități de locuit în suburbiile orașului Orlando, Florida. „Vând doar israelienilor”, mi-a spus cu un zâmbet larg, „pentru că vreau ca frații mei de neam să profite de această oportunitate.”
Prețul? 350.000 de dolari pe unitate.
„Și randamentul?”, am întrebat.
„Garantez 7% net pentru primii trei ani”, a spus el încrezător. „Chiar dacă apartamentul este gol, investitorul primește banii.”
Suna prea bine ca să fie adevărat. Am făcut un calcul rapid în minte - 7% din 350.000 de dolari înseamnă aproximativ 2.000 de dolari pe lună. Într-o zonă în care venitul median al unei familii este de 55.000 de dolari pe an, iar chiria medie este în jur de 1.400-1.500 de dolari.
„Dani”, l-am întrebat, „cum poți garanta un asemenea randament? Cine va închiria la prețul acesta?”
„Există o cerere enormă”, m-a liniștit el. „Și dacă vezi ritmul construcțiilor și al dezvoltării din zonă... Dar chiar dacă nu, acopăr diferența din buzunar. Aceasta este promisiunea mea.”
Adevărul din spatele promisiunii
Au trecut trei ani. Același Dani s-a întors în birou, de data aceasta cu patru investitori furioși care cumpăraseră apartamente de la el. Fețele lor spuneau povestea înainte ca ei să deschidă gura.
Problema a început exact când s-a încheiat perioada de garantare a randamentului de trei ani. Yossi din Tel Aviv, unul dintre investitori, m-a sunat alarmat: „Ilan, timp de trei ani am primit în fiecare lună exact 2.042 de dolari, așa cum a promis Dani. Acum, în luna a patra a anului 4, am primit 1.200 de dolari. Am sunat să aflu și mi s-a spus că atât se închiriază de fapt apartamentul.”
„Stai puțin”, i-am spus, „deci în toți cei trei ani Dani ți-a plătit din buzunar?”
„Probabil”, Yossi suna derutat. „Dar mi-a promis că este randamentul pieței...”
Atunci a început să se așeze înțelegerea dureroasă.
Mecanica fraudei sofisticate
Când am început să cercetez în profunzime, am înțeles geniul planului lui Dani, dar și cruzimea lui.
Iată cum a funcționat:
- Prețul real de piață al unei case din zonă: 280.000 de dolari
- Prețul încasat de Dani: 350.000 de dolari
- Diferența: 70.000 de dolari - perna de siguranță a lui Dani
Chiria reală pe care piața este dispusă să o plătească: 1.400 de dolari pe lună (randament de 6% la 280.000 de dolari). Randamentul promis de Dani: 7% la 350.000 = 2.042 de dolari pe lună
Diferența plătită de Dani din buzunar: 642 de dolari pe lună
642 de dolari înmulțit cu 36 de luni = 23.112 dolari
Dani a încasat 70.000 de dolari în plus și a returnat investitorilor 23.112 dolari pe parcursul a trei ani. A rămas totuși cu un profit de aproape 47.000 de dolari pe casă. Înmulțit cu 60 de unități? Aproape 3 milioane de dolari profit curat.
Goana după aurul străin
Roni, un alt investitor, din Haifa, mi-a povestit întreaga istorie: „După ce s-au terminat cei trei ani, randamentul a scăzut brusc la 4,8%. L-am sunat pe Dani și mi-a spus: «Păi ce ai vrut? Să-ți plătesc pe vecie din buzunar?» Am crezut că m-a ajutat pur și simplu la început, nu am înțeles că am plătit în avans pentru acest «ajutor».”
Apoi Roni a hotărât să vândă. A pus casa pe piață la 340.000 de dolari - cu 10.000 de dolari mai puțin decât plătise.
Nu a sunat nici măcar un interesat.
Un agent local i-a spus adevărul dur: „Case similare din zonă se vând astăzi cu 285.000 de dolari. Cine plătește 340.000 plătește prea mult.”
Roni s-a prăbușit. „Dar mi-au spus că, dacă cumpăr cu 350.000 cu un randament garantat de 7%, este o afacere excelentă...”
Contractul isteț și capcana juridică
Când am verificat contractul, am găsit o formulare deosebit de sofisticată:
„Dezvoltatorul se obligă să plătească investitorului un randament anual de 7% net pentru o perioadă de 36 de luni. După această perioadă, investitorul va primi întregul venit din chirii efectiv încasat, minus taxele de administrare.”
Nicăieri în contract nu se spune că randamentul de 7% este randamentul pieței. Nicăieri nu se spune că prețul reflectă o valoare reală de piață. Dani doar a promis să plătească o anumită sumă pe o anumită perioadă și și-a respectat promisiunea.
Din punct de vedere juridic? Este destul de curat. Din punct de vedere moral? Este un fel de fraudă sofisticată.
Căderea și capcana
După o vreme, când piața a început să se răcească, iar investitorii au vrut să iasă, realitatea a lovit cu putere:
- Avi din Ierusalim: a cumpărat cu 350.000, a încercat să vândă cu 320.000 după 4 ani. Nu a găsit cumpărător. A coborât la 295.000 și a vândut cu o pierdere de 55.000 de dolari.
- Michal din Ramat Gan: a plătit 350.000, primește acum o chirie de 1.350 de dolari (randament de 4,6%). Vrea să vândă, dar înțelege că va pierde cel puțin 50.000 de dolari.
- Dan din Herțlia: a hotărât să păstreze, pentru că „oricum este o investiție pe termen lung”. Dar se simte trădat.
Toți au plătit prețul iluziei. Dani a încasat de la ei perna de siguranță în avans, le-a „returnat” o parte din ea timp de trei ani sub numele de „randament garantat” și, până la urmă, i-a lăsat cu proprietăți cumpărate la preț umflat.
Lecția amară
Cazul acesta ne învață ceva important despre investițiile imobiliare internaționale. Un randament garantat nu este gratuit. Cineva plătește pentru el, iar acel cineva sunteți dumneavoastră.
Când un dezvoltator oferă un „randament garantat” mai mare decât randamentul pieței, întrebați-vă:
- De unde vin acești bani?
- De ce nu vinde la un preț mai mic, cu un randament real al pieței?
- Ce se va întâmpla când perioada de garanție se va încheia?
Răspunsul în cazul lui Dani a fost simplu: a încasat un adaos de 25% la preț, a folosit o parte din el pentru a plăti un „randament garantat” timp de trei ani și a rămas cu un profit uriaș. Investitorii au primit iluzia siguranței și au rămas cu proprietăți greu de vândut și un randament mai mic decât cel așteptat.
Regula de aur
Dacă un localnic nu poate cumpăra asta la prețul acesta, de ce credeți că veți putea vinde în viitor? Dacă randamentul „garantat” al chiriei este semnificativ mai mare decât randamentul pieței, cineva plătește pentru el și, probabil, sunteți dumneavoastră.
Pentru că, până la urmă, imobiliarele sunt o afacere, nu magie. Iar „randamentul garantat” este de obicei doar un nume pompos pentru restituirea parțială a adaosului încasat de la dumneavoastră.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית