«Что значит - нет банковских гарантий?!» - пронзительный голос адвоката на том конце провода едва не лопнул мне барабанную перепонку. Уже неделю я с терпением слона пытаюсь объяснить ему, что покупка квартиры в залитой солнцем стране Южной Европы - это не то же самое, что купить баночку творога в магазине у дома.
Он же укрепился на своих позициях, как крестоносец в священном походе. «Но в Израиле...», «Закон о купле-продаже (хок а-мехер) гласит...», «Табу (земельный реестр) обязан...». Мне казалось, что я разговариваю со стеной. Со стеной юридического невежества.
Все началось неделей раньше, когда мне позвонил упомянутый адвокат. «Здравствуйте, я адвокат и сопровождаю клиента, который интересуется квартирой в проекте, который Вы сопровождаете в...». Звучит многообещающе, подумал я. На деле выяснилось, что прославленный адвокат отлично разбирается в израильском земельном праве, а вот в земельном праве... он разбирается примерно так же, как я в квантовой физике.
«Но почему у застройщика нет банковского сопровождения?» - спросил он в изумлении. «Почему нельзя нормально зарегистрировать предостерегающую запись (hearat azhara)?» Я пытался объяснить, что у каждой страны свои законы, правовые системы различаются, а реестр недвижимости ведется иначе, но он стоял на своем.
Я чувствовал себя учителем начальной школы, который пытается обучать алгебре пятилетних детей. «Но почему нет доверительных управляющих?», «Кто тот местный адвокат, который представляет моего клиента?» Вопросы продолжали течь, как вода в бурной реке.
В конце концов, после бесчисленных звонков, писем и разъяснений, он сообщил мне в коротком и лаконичном письме, что рекомендует своему клиенту не покупать квартиру. Я вздохнул с облегчением.
Почему эта история важна для Вас?
Потому что она наглядно показывает одну из самых серьезных проблем израильских инвесторов за рубежом: израильские адвокаты, которые не понимают международного рынка. Они пытаются наложить израильские законы и обычаи на совершенно иную реальность и тем самым подвергают риску Вас, инвесторов.
Так что же делать?
- Не соглашайтесь на меньшее, чем лучший вариант: когда Вы покупаете недвижимость за рубежом, Вам необходим адвокат, который знает местные реалии, разбирается в местных законах и позаботится о Ваших интересах.
- Делайте домашнее задание: прежде чем подписывать договор, наведите справки о Вашем адвокате. Есть ли у него опыт в международной недвижимости? Знает ли он конкретную страну, в которую Вы хотите инвестировать?
- Не бойтесь задавать вопросы: не стесняйтесь задавать адвокату вопросы, даже если они кажутся Вам тривиальными. Помните, речь идет о значительной инвестиции, и Вы должны быть уверены, что находитесь в надежных руках.
Покупка недвижимости за рубежом может стать волнующим и прибыльным опытом, но она требует осторожности и планирования. Не позволяйте Вашему адвокату разрушить Вашу мечту.
Поделитесь Вашим опытом в комментариях! Сталкивались ли Вы с трудностями при покупке недвижимости за рубежом? Был ли Ваш адвокат профессиональным и опытным?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית