Алекс, серийный предприниматель, который хотел войти в партнерство со своим другом детства Яннисом, чтобы приобрести участок на одном из греческих островов и построить на нем курортный комплекс, сидел напротив меня в офисе. Он снова и снова пересказывал до мельчайших подробностей свой разговор с Яннисом в таверне и договоренности, к которым они пришли по поводу партнерства и проекта. Он был полон энтузиазма, как ребенок, только что вернувшийся с первого учебного дня в школе.
Мы начали выписывать на маркерной доске все вопросы, которыми предстоит заняться: партнерское соглашение с Яннисом, доля каждого из них, роль, ответственность и так далее; проверки земельного участка - инженерные, градостроительные, юридические; экономический план проекта, который необходимо подготовить; финансирование и еще длинный список вопросов и задач. Я смотрел на Алекса: глаза его сияли от волнения и туманились безграничным оптимизмом. Я знал, что любая попытка предостеречь его от опасностей слепого доверия другу детства упадет на глухие уши. Он уже представлял себя за рюмкой узо с Яннисом на террасе курорта: считает прибыль и раздает дивиденды счастливым инвесторам.
Перед тем как мы расстались, я предупредил Алекса: «Я понимаю, что вы друзья детства, понимаю, что идея и проект вас воодушевляют, но советую быть осторожным и не запрягать телегу впереди лошади».
«Я шагу не сделаю без твоего зеленого света», - сказал он и попрощался.
На основании данных Алекса я составил партнерское соглашение между ним и Яннисом. Соглашение было передано Алексу на ознакомление, он его одобрил, и затем проект был отправлен Яннису. Два дня спустя мне позвонил разъяренный Алекс.
«Ты хочешь разрушить дружбу, которой больше 40 лет? Хочешь разрушить мой проект? Что ты там вписал в соглашение, что он так вскипел?»
«Алекс, успокойся. Я отправил тебе соглашение, ты ответным письмом одобрил текст и написал, чтобы я передал его Яннису. Я не понимаю, в чем проблема?» - спросил я с удивлением.
«В чем проблема? В чем проблема? Проблема в том, что Яннис взорвался на меня по телефону: как это я ему не доверяю? Как это после стольких лет я посылаю ему такое соглашение на подпись? Зачем нам вообще партнерское соглашение, мы же обо всем договорились?»
«Ну послушай, Алекс, ты бизнесмен и серьезный предприниматель. Ты прочитал соглашение и знаешь, что оно добросовестное и справедливое для обеих сторон, а если в нем что-то не устраивает Янниса, то пусть скажет, что именно, и мы это обсудим», - ответил я. «Я не покупаюсь на такие вспышки и не стал бы из-за них переживать. Это часть деловых переговоров. Ты должен заботиться о своих деньгах и о деньгах инвесторов. Исследования показывают, что подробные и всеобъемлющие партнерские соглашения существенно снижают риск юридических споров между партнерами. Глубоко вдохни, попробуй поговорить с Яннисом, понять его соображения. Постарайся прийти с ним к договоренности, приемлемой для вас обоих».
Алекс поблагодарил меня и попрощался. Я положил трубку с тяжелым чувством упущенной возможности. Я знал, что эта история может закончиться печально - глубоким разрывом между двумя друзьями детства и, возможно, даже серьезными финансовыми потерями.
Подобные истории, к сожалению, случаются нередко. Возьмем, к примеру, известный конфликт между Марком Цукербергом и Эдуардо Саверином, основателями Facebook. Саверин утверждал, что Цукерберг вытеснил его из компании после того, как он вложил в нее свои деньги, не подписав подробного партнерского соглашения. Спор закончился дорогостоящим и затяжным судебным процессом, который серьезно подорвал их отношения.
Партнерское соглашение необходимо для любой совместной сделки с недвижимостью, и особенно для международных сделок. Оно - краеугольный камень успеха любого совместного предприятия. Это важнейший юридический документ, который четко определяет отношения между партнерами, их права и обязанности и тем самым предотвращает недоразумения и возможные конфликты, которые могут возникнуть по ходу дела. Соглашение должно описывать, что именно вы планируете построить. Отель? Виллы? Ресторан? Важно быть ясными и точными. Роль каждого партнера: кто за что отвечает? Кто принимает решения? Важно разделить работу четко и справедливо, чтобы избежать неопределенности. Соглашение должно устанавливать порядок распределения прибылей и убытков, возникающих в ходе проекта. Оно определяет процесс принятия решений, порядок управления проектом и механизмы контроля. А также условия выхода одного из партнеров из партнерства и последствия такого выхода. Что происходит при разногласиях? Как разрешаются споры? Важно заранее установить справедливый и согласованный механизм. Важно отметить, что партнерское соглашение в международной недвижимости должно быть адаптировано к специфике проекта, к стране и ее законам, а также к отношениям между партнерами.
Партнерское соглашение подобно страховому полису. Оно не предотвратит все проблемы, но может уменьшить ущерб в случае конфликта.
«Партнерское соглашение - это как карта для совместного предприятия. Оно прокладывает путь и помогает безопасно обходить препятствия». - Джон Смит, предприниматель в сфере международной недвижимости.
Алекс, вопреки моему совету, решил двигаться вперед и продвигать проект с Яннисом без партнерского соглашения. Он верил, что многолетняя дружба и взаимное доверие преодолеют любое препятствие на пути. Они договорились, что Яннис займется всем, что касается греческой стороны - планирования, разрешений и строительства, а Алекс - привлечением инвесторов и финансированием, маркетингом проекта и продажами. Яннис также убедил Алекса, что его местный адвокат займется всеми юридическими вопросами (хотя Алекс не сделал ни шагу и не соглашался утверждать что-либо, пока я не просмотрю документы и не одобрю их либо не подскажу, что нужно исправить или изменить).
Проблемы и разногласия не заставили себя ждать...
Но об этом в другой раз.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית