Я приготовил себе утреннюю чашку кофе и сел перед экраном, чтобы просмотреть письма, пришедшие за ночь, когда зазвонил телефон. На другом конце провода был руководитель маркетинговой компании, продающей один из проектов за рубежом, который наш офис должен был сопровождать юридически.
«Мне нужна Ваша помощь, - сказал он. - Наш застройщик усложняет мне продажу».
Он объяснил, что застройщик просит его взять с покупателей согласие на то, чтобы средства, которые они внесут к нам на доверительный счет, были использованы для оплаты аванса, который застройщик должен выплатить владельцам земли по предварительному соглашению. Я сразу понял, что мы оказались в проблемной ситуации. Деньги на доверительном счете предназначены для защиты средств покупателей, а не для того, чтобы служить источником финансирования застройщика. Меня это удивило, поскольку это не входило в условия подготовленного нами договора и не было частью схемы сделки, согласованной с застройщиком. Я попросил организовать конференц-звонок вместе с застройщиком, чтобы обсудить вопрос.
«Насколько я понимаю, Вы хотите изменить схему сделки», - начал я конференц-звонок.
«Я не меняю схему. Я предпочитаю использовать деньги покупателей для оплаты аванса, а не вкладывать свои. И так у меня есть расходы на проверки, проектирование и так далее», - ответил он.
«Понимаю, - сказал я. - А какое именно обеспечение Вы дадите этим покупателям? Вы ведь только вносите аванс, Вы пока не владелец земли, и может случиться, что в итоге мы вообще не купим участок. Как мы вернем им деньги, если проверки выявят проблемы, или если мы решим не покупать, или если продавцы вообще передумают?» - спросил я.
«Нет причин, чтобы это случилось», - ответил он.
«Понимаю, но все же нужно думать и о таком случае», - ответил я.
«Я дам им свое личное поручительство», - сказал он.
Маркетолог вмешался: «Это не сработает. Я не смогу получить согласие ни от кого, кто отдаст Вам даже 10 000 евро под Ваше личное поручительство».
Застройщик пытался объяснить, что у него есть имущество и проблем быть не должно. Я же объяснил, что мне как доверительному управляющему тоже будет трудно согласиться на такой механизм, и предложил ему рассмотреть в качестве обеспечения объект недвижимости, который был бы заложен в пользу этих покупателей в Израиле.
«В недвижимости, как и в любом бизнесе, доверие - самая сильная валюта». - Дональд Трамп
Исследование международной консалтинговой компании Deloitte показало, что 94% инвесторов в международную недвижимость считают обеспечение сохранности своих средств вопросом первостепенной важности. Не недооценивайте чувство безопасности Ваших инвесторов.
Нередко к нам приходят застройщики с идеей или проектом, которые они хотят реализовать, но у них нет необходимой суммы, или у них нет намерения «рисковать» своими деньгами. Мы видим свою роль не только в представлении застройщика, но и в защите интересов покупателей и в том, чтобы в итоге их деньги были обеспечены и они получили купленный объект. Наша задача как адвокатов в сделке, помимо проверки того, что сделка может быть осуществлена с юридической точки зрения (объект свободен от арестов и долгов, разрешения на строительство получены надлежащим образом и так далее), - найти механизм обеспечения средств покупателей, чтобы дать им «покой и уверенность» и создать застройщику возможность легко продавать.
Этот случай показывает, насколько важно защищать интересы покупателей, особенно в международных инвестициях в недвижимость. Чтобы выстроить доверие и прозрачность, убедитесь, что каждый договор содержит четкое положение об управлении средствами на доверительном счете. Помните: покупатели, которые чувствуют себя в безопасности и под защитой, становятся более верными спутниками на пути.
Хотите узнать больше о творческих способах обеспечения средств Ваших покупателей? Следите за моей еженедельной колонкой в LinkedIn и Facebook!
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית