Никогда не знаешь, что породит случайный разговор или встреча. Я не из тех, кто легко сходится с людьми, но с годами понял, что каждая встреча - это возможность познакомиться, а оттуда могут возникнуть новая дружба или деловые возможности. Один генеральный директор ведущей компании как-то сказал мне, что ему проще вести дела с тем, с кем ему комфортно посидеть и за кружкой пива.
А. несколько лет назад женился на однокласснице, с которой мы вместе учились в школе, и за эти годы мы встречались на немалом числе общественных мероприятий, поездок и совместных пикников. А. знал, чем я занимаюсь, поэтому я не удивился, когда на одном из мероприятий он подошел ко мне и за кружкой пива начал расспрашивать о приобретении недвижимости за рубежом. С радостью я поделился знаниями и дал ему советы о том, как действовать. В конце вечера мы закончили разговор тем, что я предложил ему прийти ко мне посоветоваться, прежде чем он заключит какую-либо сделку.
А. «поднял перчатку», но чуть-чуть слишком поздно, и ясным днем пришел в мой офис, чтобы сообщить, что приобрел 4 квартиры в здании, которым должна управлять международная гостиничная сеть в одной из восточноевропейских стран. Цена была очень привлекательной, приемлемой, здание будет готово к передаче через несколько месяцев, и, конечно, есть имя крупной гостиничной сети. Я задал несколько вопросов, чтобы глубоко понять сделку, но никакого мнения не высказал (хотя в глубине души злился даже на глупость, которую совершил А.) и не указал ему на «дыры» в сделке (в части обеспечения и обязательств по последующему управлению).
Около месяца назад я встретил А. на свадьбе - с натянутой улыбкой на лице. «Ну, - спросил я, - как дела с квартирами в Восточной Европе?» Он вздохнул. «Не спрашивай, - пробормотал он, - это нескончаемый кошмар».
Оказывается, «потрясающая» сделка, на которую он бросился, обернулась медовой ловушкой.
Скользкий маркетолог нарисовал ему розовое будущее: фантастическая доходность, управление без забот, семейный отпуск в собственной квартире... А. поддался, как он сам признал, мысли о «легких деньгах». Он видел внутренним взором, как деньги каждый месяц без всяких усилий текут на его банковский счет.
Но реальность хлестнула его по лицу. Строительство снова и снова затягивалось, срок передачи сдвигался, и до сих пор он не увидел ни шекеля от своего вложения. Разговоры с маркетологом превратились в сплошное разочарование. Большие обещания сменились обещаниями и расплывчатыми ответами. А. чувствовал себя беспомощным.
«Он обещал мне золотые горы, - рассказал мне А. дрожащим голосом, - говорил, что это шанс, который выпадает раз в жизни, что такие квартиры расхватывают, как горячие булочки...»
Но А. забыл первое правило инвестиций в недвижимость: «Никогда не влюбляйтесь в объект, влюбляйтесь в сделку.»
«Я хочу, чтобы ты посмотрел договоры и сказал мне, что я могу сделать», - сказал он буквально в отчаянии.
Мы договорились, что он пришлет мне по электронной почте все подписанные им договоры, а после того как я с ними ознакомлюсь, мы назначим встречу, чтобы определить стратегию и тактику.
Договор, который подписал А., был дырявым, как решето. В нем не хватало многих защитных положений, которые, как я полагаю, включил бы любой адвокат, к которому А. обратился бы: не был определен четкий срок, с которого начинается выплата компенсации в случае задержки передачи, не был установлен механизм расчета компенсации, не было никакой привязки к маркетинговым обещаниям об управлении и доходности, платежи не были поставлены в зависимость от хода строительства, не была предусмотрена возможность расторжения договора и многое другое. А. доверился маркетологу, предложившему ему сделку, не вникал в суть договора и, как уже сказано, не проверил его через своего адвоката.
История А. не уникальна. Многие инвесторы попадают в похожие ловушки. Они поддаются обещаниям фантастической доходности, «потрясающим сделкам», которые «нельзя упустить», и агрессивному маркетингу. Они забывают (или не знают) высказывание Гранта Кардона: «Успех в недвижимости - это процесс, а не разовое событие».
История А. - важное напоминание для всех нас:
- Никогда не инвестируйте в недвижимость за рубежом без профессиональной юридической консультации. Адвокат, работающий в сфере международной недвижимости, поможет Вам понять договор, проверить все юридические аспекты и выявить потенциальные риски. Вам нужен тот, кто позаботится о Ваших правах и убережет Вас от лишних рисков. Помните: профессиональная юридическая консультация - это не расход, а инвестиция.
- Не полагайтесь только на слово маркетологов. Всегда проводите собственную проверку и убедитесь, что понимаете все детали сделки.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית