Nu știi niciodată ce va naște o conversație întâmplătoare sau o întâlnire și nu sunt genul de om care leagă ușor prietenii, dar de-a lungul anilor am învățat că fiecare întâlnire este o ocazie de a cunoaște oameni, iar de acolo pot ieși prietenii noi sau oportunități de afaceri. Odată, directorul general al unei companii de top mi-a spus că îi este mai ușor să facă afaceri cu cineva alături de care se simte bine să stea și la o halbă de bere.
A. s-a căsătorit în urmă cu câțiva ani cu o colegă de școală de-a mea și ne-am întâlnit de-a lungul anilor la numeroase evenimente sociale, excursii și picnicuri comune. A. știa cu ce mă ocup, așa că nu m-a surprins când s-a apropiat de mine la unul dintre evenimente și a început să mă iscodească despre cumpărarea de proprietăți în străinătate, în timp ce sorbeam bere. Cu plăcere i-am împărtășit din cunoștințele mele și i-am dat câteva sfaturi privind modul de acțiune. Am încheiat conversația la finalul serii, propunându-i să vină la o consultație înainte de a face orice tranzacție.
A. „a ridicat mănușa”, dar puțin cam târziu, și a venit la biroul meu într-o zi însorită, în amiaza mare, ca să-mi anunțe că a cumpărat 4 apartamente într-o clădire care urma să fie administrată de un lanț hotelier internațional într-o țară din Europa de Est. Prețul era foarte atractiv, rezonabil, clădirea urma să fie gata de predare peste câteva luni și, bineînțeles, exista numele marelui lanț hotelier. Am pus câteva întrebări ca să înțeleg tranzacția în profunzime, dar nu mi-am exprimat nicio părere (deși în sinea mea mă enervam chiar și din cauza prostiei făcute de A.) și nici nu i-am atras atenția asupra „găurilor” din tranzacție (în ceea ce privește garanțiile și angajamentele de administrare ulterioară).
Acum o lună l-am întâlnit pe A. la o nuntă, cu un zâmbet forțat pe față. „Ei,” am întrebat, „ce mai fac apartamentele din Europa de Est?” A oftat. „Nici nu mă întreba”, a mormăit, „e un coșmar continuu.”
Se pare că tranzacția „minunată” în care se aruncase s-a dovedit a fi o capcană.
Agentul de vânzări, abil și alunecos, îi zugrăvise un viitor roz: randament fantastic, administrare fără griji, vacanțe în familie în apartamentul propriu... A. s-a lăsat ispitit, a recunoscut, de gândul „banilor ușori”. Își imagina banii curgând în contul lui bancar în fiecare lună, fără efort.
Dar realitatea l-a pocnit în față. Construcția a întârziat din nou și din nou, data predării a fost amânată și, până acum, nu a văzut niciun ban din investiția lui. Discuțiile cu agentul au devenit frustrante. Promisiunile și răspunsurile vagi au înlocuit marile promisiuni. A. s-a simțit neputincios.
„Mi-a promis marea cu sarea”, mi-a povestit A. cu voce tremurată, „a spus că e o oportunitate unică în viață, că astfel de apartamente se iau ca pâinea caldă...”
Dar A. uitase prima regulă a investițiilor imobiliare: „Nu te îndrăgosti niciodată de proprietate, îndrăgostește-te de tranzacție.”
„Vreau să te uiți pe contracte și să-mi spui ce pot face”, a zis efectiv disperat.
Am stabilit că îmi va trimite pe e-mail toate contractele pe care le-a semnat și, după ce le voi studia, vom fixa o întâlnire pentru a stabili strategia și tactica.
Contractul semnat de A. era găurit ca o strecurătoare. Lipseau din contract multe dintre protecțiile pe care presupun că orice avocat la care ar fi apelat A. le-ar fi cerut incluse: nu era definită o dată clară de la care începe despăgubirea în caz de întârziere la predare, nu era stabilit un mecanism de calcul al despăgubirii, nu exista nicio referire la promisiunile de marketing privind administrarea și randamentul, nu exista condiționarea plăților de avansarea construcției și nici posibilitatea de reziliere a contractului, și altele. A. se bazase pe agentul care îi propusese tranzacția, nu aprofundase înțelegerea contractului și, așa cum am spus, nu l-a verificat prin intermediul unui avocat din partea lui.
Povestea lui A. nu este singulară. Mulți investitori cad în capcane similare. Se lasă tentați de promisiuni de randamente fantastice, de „tranzacții uimitoare” pe care „nu le poți rata” și de marketing agresiv. Uită (sau nu cunosc) vorba lui Grant Cardone: „Succesul în imobiliare este un proces, nu un eveniment singular.”
Povestea lui A. este un memento important pentru noi toți:
- Nu investiți niciodată în imobile din străinătate fără consultanță juridică profesionistă. Un avocat care activează în domeniul imobiliarelor internaționale vă poate ajuta să înțelegeți contractul, să verificați toate aspectele juridice și să identificați riscurile potențiale. Aveți nevoie de cineva care să vă apere drepturile și să vă ferească de riscuri inutile. Țineți minte, consultanța juridică profesionistă nu este o cheltuială, ci o investiție.
- Nu vă bazați doar pe cuvântul agenților de vânzări. Efectuați întotdeauna propria verificare prealabilă și asigurați-vă că înțelegeți toate detaliile tranzacției.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית