Mi-am pregătit cafeaua de dimineață și m-am așezat în fața ecranului ca să parcurg e-mailurile sosite peste noapte, când a sunat telefonul. La celălalt capăt al firului era directorul companiei de marketing care comercializează unul dintre proiectele din străinătate pe care biroul nostru urma să le asiste juridic.
„Am nevoie de ajutorul tău”, a spus el, „dezvoltatorul nostru îmi îngreunează vânzarea.”
Mi-a explicat că dezvoltatorul îi cere să obțină de la cumpărători acordul ca banii depuși la noi în escrow să fie folosiți pentru plata avansului pe care dezvoltatorul trebuie să-l plătească proprietarilor terenului în baza contractului preliminar. Am înțeles imediat că ne aflam într-o situație problematică. Fondurile din escrow sunt menite să garanteze banii cumpărătorilor, nu să servească drept sursă de finanțare pentru dezvoltator. M-a surprins, deoarece nu făcea parte din condițiile contractului pregătit de noi și nici din structura tranzacției convenită cu dezvoltatorul. Am cerut să stabilim o convorbire în conferință împreună cu dezvoltatorul, pentru a discuta subiectul.
„Înțeleg că vrei să schimbi structura tranzacției”, am început convorbirea.
„Nu schimb structura. Prefer să folosesc banii cumpărătorilor ca să plătesc avansul și să nu aduc bani de acasă. Oricum am costuri pentru verificări, proiectare și așa mai departe”, a răspuns el.
„Înțeleg”, am spus, „și ce garanție anume le vei oferi acestor cumpărători? Doar plătești un avans, nu ești încă proprietarul terenului și s-ar putea ca până la urmă să nu cumpărăm deloc terenul. Cum le vom returna banii dacă verificările vor scoate la iveală probleme, dacă vom decide să nu cumpărăm sau dacă vânzătorii se vor răzgândi?”, am întrebat.
„Nu există niciun motiv să se întâmple așa ceva”, a răspuns.
„Înțeleg, dar totuși trebuie să ne gândim și la un asemenea caz”, am replicat.
„Le voi da garanția mea personală”, a spus.
Agentul de marketing a intervenit: „Nu va funcționa. Nu voi reuși să obțin acordul nimănui pentru ca cineva să-ți dea măcar 10.000 de euro contra garanției tale personale.”
Dezvoltatorul a încercat să explice că are active și că nu ar trebui să fie nicio problemă. Eu, în schimb, i-am explicat că, în calitate de administrator fiduciar, mi-ar fi greu să accept un asemenea mecanism și că îi propun să ia în considerare oferirea ca garanție a unui imobil care să fie ipotecat în favoarea acestor cumpărători în Israel.
„În imobiliare, ca în orice afacere, încrederea este cea mai puternică monedă.” - Donald Trump
Un studiu al companiei internaționale de consultanță Deloitte a constatat că 94% dintre investitorii în imobiliare internaționale consideră de maximă importanță asigurarea banilor lor. Nu subestimați sentimentul de siguranță al investitorilor dumneavoastră.
Nu de puține ori ne sosesc dezvoltatori cu o idee sau un proiect pe care vor să-l ducă la îndeplinire, dar nu dispun de suma necesară sau nu au intenția de a-și „pune în pericol” banii. Considerăm că rolul nostru, dincolo de reprezentarea dezvoltatorului, este și acela de a apăra interesele cumpărătorilor și de a ne asigura că, la sfârșitul zilei, banii lor sunt garantați și vor primi proprietatea pe care au cumpărat-o. Rolul nostru de avocați în tranzacție, pe lângă verificarea că tranzacția poate fi realizată din punct de vedere juridic (proprietate liberă de sechestre și datorii, autorizații de construire conforme legii și așa mai departe), este să găsim mecanismul de garantare a banilor cumpărătorilor, pentru a le oferi „liniște și siguranță”, iar dezvoltatorului posibilitatea de a vinde cu ușurință.
Acest caz arată cât de important este să protejăm interesele cumpărătorilor, mai ales în investițiile imobiliare internaționale. Pentru a construi încredere și transparență, asigurați-vă că fiecare contract include o clauză clară privind gestionarea fondurilor din escrow. Țineți minte, cumpărătorii care se simt în siguranță și protejați vor fi parteneri mai loiali pe parcurs.
Vreți să aflați mai multe despre modalități creative de a garanta banii cumpărătorilor dumneavoastră? Urmăriți rubrica mea săptămânală pe LinkedIn și Facebook!
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית