Помните Орена, молодого парня, который полетел на мальчишник в Бухарест и вернулся оттуда с купленной квартирой? Помните, я писал здесь о квартире, которую Орен купил вопреки нашей профессиональной позиции? Так давайте расскажем эту историю, а может быть, и извлечем из нее урок-другой.
Орен встретил в Румынии израильского брокера, живущего в Бухаресте, и они подружились. После первой экскурсии, которую он провел с Ореном, чтобы показать ему квартиры, они сели выпить кофе и начали делиться историями о службе в армии и о жизни в целом. На следующий день, рассказал мне Орен, брокер пригласил его провести время в местном клубе вместе с несколькими местными друзьями брокера, и это стало рутиной для них обоих во все вечера, когда Орен был в Бухаресте.
При каждом визите Орена в город брокер приглашал его на совместные вечерние развлечения, а утром - на осмотры объектов, в ходе которых пытался продать ему еще квартиры. А Орен, воодушевленный, наслаждался вниманием и компанией в чужом городе. И каждый раз, когда поступало предложение по новой квартире, он передавал его на нашу юридическую проверку.
Как тот, кто сопровождает Орена в качестве адвоката, я видел, как постепенно растет влияние брокера, как Орен начинает возражать против наших юридических выводов и как будто повторяет слова брокера. Орен поддался влиянию, скорее всего, из-за внимания, которым осыпал его брокер, а может быть, и из-за возникшей между ними дружбы. Мы стали препятствием для брокера на пути к продаже своего товара Орену.
Тот, кто знает Бухарест, знает, что в центре города есть старые жилые дома, определенные как опасные и в разной степени не устойчивые при землетрясении. Квартира, которую брокер предложил Орену, находилась в здании, определенном как имеющее высокий риск. Я пытался объяснить Орену риск, безуспешно, даже когда мы представили ему письмо от домового комитета, полученное другим клиентом офиса, владельцем квартиры в этом здании, в котором сообщалось, что жильцы возражают против сдачи квартир на короткие сроки (Airbnb). Не помогло и то, что я показал ему на румынских сайтах объявлений вроде Yad2, что цена выглядит завышенной для конкретного района и размера. Орен купил квартиру.
Проблемы возникли примерно через два месяца после покупки, когда Орен получил письмо, похожее на письмо, полученное другим нашим клиентом, владельцем квартиры в этом здании. Жильцы здания возражают против использования квартиры для краткосрочной аренды. К письму было приложено и официальное решение, принятое по этому вопросу на собрании владельцев квартир. Месяц спустя к арендаторам, остановившимся в квартире, нагрянула местная полиция, и вместе с ней пришел штраф, который Орену пришлось оплатить. Брокер рассердился на Орена, когда тот обратился к нему с претензиями, и свалил всю ответственность на Орена и на нас, адвокатов.
«Ты мог сдавать ее в долгосрочную аренду, - сказал он Орену. - Я не говорил тебе сдавать это через Airbnb без получения соответствующих разрешений, и если твой адвокат не сказал тебе этого или не добыл тебе подходящее разрешение, не приходи ко мне с претензиями».
Орен - лишь один пример из многих, которые мы видели и пережили за годы: израильтяне приезжают за границу, встречают/знакомятся с местным брокером и после поверхностного знакомства возлагают на него надежды.
Хочу напомнить всем нам, что брокер - это продавец. Легко попасть в плен обаяния приятного брокера, особенно в чужой стране. Помните: его интерес в том, чтобы Вы заключили сделку, необязательно хорошую для Вас. Сохраняйте объективность и опирайтесь на объективных специалистов с Вашей стороны. Требуйте встречи с продавцом/продавцами, не поддавайтесь соблазну вести переговоры через брокера. Будьте бдительны к подозрительным признакам, таким как необоснованно низкая цена, давление продавца с целью быстро закрыть сделку или отказ предоставить информацию. Относительно высокая цена и возражения жильцов тоже должны зажечь красную лампочку. Во многих случаях брокер берет комиссию и с продавца, и с покупателя, и его заинтересованность в заключении сделки только растет, поэтому важно убедиться, что в сделке, которую Вы совершаете, Вы - единственная сторона, платящая брокеру комиссию. Если брокер еще и предложит Вам услуги адвоката, которого он знает, это тоже должно зажечь красную лампочку. Всегда привлекайте адвоката со своей стороны и проводите проверку благонадежности (due diligence) до подписания договора покупки квартиры (а если возможно, то и до подписания предварительного договора).
И в завершение остерегайтесь обещаний высокой доходности или быстрой прибыли. Инвестиции в недвижимость требуют времени, терпения и тщательной проверки.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית