«Ты хочешь сорвать мне сделку?» - рявкнул на меня Иегуда, девелопер недвижимости, собирающийся купить здание в европейской столице. Этот разговор состоялся после того, как Иегуда выяснил, что я настаиваю перед адвокатами продавцов, чтобы аванс, который Иегуда заплатит, был внесен на счет доверительного управления, а не выплачен напрямую продавцам.
Я считаю, что внесение задатка на счет доверительного управления типа Escrow (это наиболее распространенный тип в сделках с недвижимостью. На этом счету доверительный управляющий удерживает средства аванса, пока не будут выполнены все условия договора, а затем перечисляет средства продавцу) является критически важным элементом обеспечения гладкой и безопасной сделки. В сложном мире трансграничных сделок, в котором участвуют разные стороны и разнообразные правовые нормы, счет доверительного управления обеспечивает необходимую страховочную сеть для обеих сторон, особенно в такой сделке, как у Иегуды, когда речь идет о нескольких наследниках, каждый из которых продает свою долю в здании.
Я не хочу, чтобы мой клиент, в случае если сделка не состоится, потому что обнаружились юридические или инженерные обстоятельства, не позволяющие ее завершить, оказался у разбитого корыта или был вынужден прибегать к судебным процедурам, а возможно, и к процедурам принудительного исполнения (hotza'a la-po'al) в чужой стране, чтобы вернуть уплаченный аванс. Ведь мы не всегда знаем финансовое положение другой стороны (тем более когда речь идет о нескольких наследниках), и не в каждой стране можно зарегистрировать пометку в реестре недвижимости о подписанном предварительном договоре, по которому был уплачен аванс. Когда задаток внесен на счет доверительного управления с четкой инструкцией доверительному управляющему, нет риска, что в случае, если сделка не дойдет до завершения, покупателю придется «гоняться» за продавцом, чтобы вернуть уплаченный задаток.
Исследование, опубликованное в журнале «International Real Estate Review», показало, что использование счета доверительного управления в международных сделках с недвижимостью существенно снижает риск мошенничества и невыполнения договорных обязательств. Исследователи проанализировали данные 1200 международных сделок с недвижимостью и обнаружили, что в сделках, где использовался счет доверительного управления, доля мошенничества была ниже на 70% по сравнению со сделками, где этот механизм не применялся.
Счет доверительного управления, помимо уже упомянутых преимуществ, обеспечивает дополнительный уровень защиты от неплатежеспособности одной из сторон. В таком случае средства аванса защищены на отдельном счету и не входят в имущество должника, что гарантирует, что покупатель не потеряет свои деньги, если продавец станет банкротом. Более того, счет доверительного управления обеспечивает максимальную гибкость. Условия счета можно адаптировать к потребностям конкретной сделки, включая установление условий высвобождения средств, механизмов урегулирования споров и другого. Эта гибкость позволяет индивидуально настраивать счет доверительного управления под каждую сделку и обеспечивает максимальную защиту всем задействованным сторонам.
Важно отметить, что наряду с многочисленными преимуществами у использования счета доверительного управления есть и некоторые недостатки. Во-первых, создание и ведение счета доверительного управления связаны с расходами, включающими гонорар доверительного управляющего и комиссии за ведение счета (и я бы предложил проверить, есть ли налоговые аспекты у доверительного управления). Во-вторых, управление счетом доверительного управления требует юридических знаний и работы с бюрократией и может быть сложным для того, кто не разбирается в этой сфере. В-третьих, в некоторых случаях высвобождение средств со счета доверительного управления может задерживаться из-за бюрократических процедур или споров между сторонами (мы можем избежать таких ситуаций, если ясно сформулируем случаи, в которых доверительный управляющий должен вернуть средства покупателю, как в предварительном договоре, так и в инструкции доверительному управляющему).
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית