„Vrei să-mi distrugi tranzacția?”, a urlat la mine Yehuda, dezvoltator imobiliar care urmează să cumpere o clădire într-un oraș capitală european. Convorbirea a avut loc după ce Yehuda a aflat că insist, în fața avocaților vânzătorilor, ca avansul pe care îl va plăti Yehuda să fie depus într-un cont escrow și nu plătit direct vânzătorilor.
Consider că depunerea avansului într-un cont escrow (este tipul cel mai răspândit în tranzacțiile imobiliare. În acest cont, administratorul fiduciar deține banii avansului până la îndeplinirea tuturor condițiilor contractului, apoi eliberează banii către vânzător) reprezintă o componentă critică în asigurarea unei tranzacții fără probleme și sigure. Într-o lume complexă a tranzacțiilor transfrontaliere, în care sunt implicați factori diferiți și reglementări juridice variate, contul escrow oferă o plasă de siguranță esențială ambelor părți, mai ales într-o tranzacție ca a lui Yehuda, în care este vorba de mai mulți moștenitori care vând fiecare partea lui din clădire.
Nu vreau ca clientul meu, în cazul în care tranzacția nu se realizează pentru că au fost descoperite chestiuni juridice sau tehnice care nu permit finalizarea ei, să rămână cu buza umflată sau să fie nevoit să recurgă la proceduri judiciare și poate și la proceduri de executare silită într-o țară străină pentru a-și recupera avansul plătit. Doar nu știm întotdeauna care este situația financiară a celeilalte părți (cu atât mai mult când este vorba de mai mulți moștenitori) și nu în orice țară se poate înscrie o notare în registrul funciar privind contractul preliminar semnat și pentru care s-a plătit avansul. Când avansul este depus într-un cont escrow, cu instrucțiuni scrise clare către administratorul fiduciar, nu există niciun risc ca, în cazul în care tranzacția nu avansează spre finalizare, cumpărătorul să fie nevoit să „fugă” după vânzător pentru a primi înapoi avansul plătit.
Un studiu publicat în revista „International Real Estate Review” a constatat că folosirea unui cont escrow în tranzacțiile imobiliare internaționale reduce semnificativ riscul de fraude și de neîndeplinire a obligațiilor contractuale. Cercetătorii au analizat date din 1.200 de tranzacții imobiliare internaționale și au constatat că, în tranzacțiile în care s-a folosit un cont escrow, rata fraudelor a fost cu 70% mai mică față de tranzacțiile în care nu s-a folosit acest mecanism.
Contul escrow, pe lângă avantajele menționate deja, oferă un strat suplimentar de protecție împotriva insolvenței uneia dintre părți. În acest caz, banii avansului sunt protejați într-un cont separat și nu sunt incluși în averea debitorului, ceea ce garantează că cumpărătorul nu își va pierde banii în cazul în care vânzătorul intră în faliment. Mai mult, contul escrow permite flexibilitate maximă. Condițiile contului pot fi adaptate nevoilor tranzacției specifice, inclusiv stabilirea condițiilor de eliberare a banilor, a mecanismelor de soluționare a litigiilor și altele. Această flexibilitate permite personalizarea contului escrow pentru fiecare tranzacție în parte și garantează protecție maximă pentru toate părțile implicate.
Este important de menționat că, pe lângă numeroasele avantaje, există și unele dezavantaje ale folosirii unui cont escrow. În primul rând, înființarea și întreținerea unui cont escrow implică costuri, care includ onorariul administratorului fiduciar și comisioane de administrare a contului (și aș propune să se verifice dacă există aspecte fiscale ale escrow-ului). În al doilea rând, gestionarea unui cont escrow cere cunoștințe juridice și birocratice și poate fi complexă pentru cel care nu este versat în domeniu. În al treilea rând, în anumite cazuri, eliberarea banilor din contul escrow poate fi întârziată din cauza unor proceduri birocratice sau a unor divergențe între părți (putem evita aceste evenimente dacă formulăm clar cazurile în care administratorul fiduciar trebuie să restituie cumpărătorului banii din escrow, atât în contractul preliminar, cât și în instrucțiunile scrise către administratorul fiduciar).
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית