«هل تريد أن تفسد لي الصفقة؟» صرخ عليّ يهودا، مطوّر عقاري على وشك شراء مبنى في مدينة عاصمة أوروبية. جرت هذه المحادثة بعد أن تبيّن ليهودا أنني أصرّ مع محامي البائعين على إيداع المقدمة التي سيدفعها يهودا في حساب أمانة وعدم دفعها مباشرة إلى البائعين.
أرى أن إيداع دفعة المقدمة في حساب أمانة من نوع Escrow (وهو النوع الأكثر شيوعًا في الصفقات العقارية. في هذا الحساب يحتفظ الأمين بأموال المقدمة إلى أن تُستوفى جميع شروط العقد، وعندها يحرر الأموال للبائع) يشكل ركيزة حاسمة في ضمان صفقة سلسة وآمنة. في عالم معقد من الصفقات العابرة للحدود، تشارك فيه جهات مختلفة وأنظمة قانونية متنوعة، يوفر حساب الأمانة شبكة أمان ضرورية للطرفين، خصوصًا في صفقة مثل صفقة يهودا حيث يتعلق الأمر بعدة ورثة يبيع كل منهم حصته في المبنى.
لا أريد أن يجد موكلي، في حال لم تُنفَّذ الصفقة لأنه اتضحت مسائل قانونية أو هندسية لا تتيح إتمامها، نفسه خالي الوفاض أو أن يُضطر إلى إجراءات قانونية وربما إجراءات تنفيذ في دولة أجنبية لاسترداد المقدمة التي دفعها. فنحن لا نعرف دائمًا الوضع الاقتصادي للطرف الآخر (وبالأحرى حين يتعلق الأمر بعدة ورثة)، ولا يمكن في كل دولة تسجيل إشعار في سجل الأراضي بشأن الاتفاقية التمهيدية التي وُقّعت والتي دُفعت المقدمة بموجبها. وحين تُودَع دفعة المقدمة في حساب أمانة مع كتاب تعليمات واضح للأمين، لا يوجد أي خطر من أن يضطر المشتري، في حال لم تتقدم الصفقة نحو الإتمام، إلى «مطاردة» البائع لاستعادة دفعة المقدمة التي دفعها.
وجدت دراسة نُشرت في مجلة «International Real Estate Review» أن استخدام حساب الأمانة في الصفقات العقارية الدولية يقلل بشكل ملحوظ خطر الاحتيال وعدم الوفاء بالالتزامات التعاقدية. حلل الباحثون معطيات من 1,200 صفقة عقارية دولية ووجدوا أن معدل الاحتيال في الصفقات التي استُخدم فيها حساب الأمانة كان أقل بنسبة 70% مقارنةً بالصفقات التي لم تستخدم هذه الآلية.
حساب الأمانة، إلى جانب المزايا التي ذُكرت بالفعل، يوفر طبقة حماية إضافية من إعسار أحد الطرفين. في حالة كهذه، تكون أموال المقدمة محمية في حساب منفصل ولا تدخل ضمن أصول المدين، ما يضمن ألا يخسر المشتري ماله في حال أفلس البائع. وعلاوة على ذلك، يتيح حساب الأمانة أقصى قدر من المرونة. يمكن مواءمة شروط الحساب مع احتياجات الصفقة المحددة، بما في ذلك تحديد شروط تحرير الأموال وآليات تسوية النزاعات وغير ذلك. تتيح هذه المرونة تخصيص حساب الأمانة لكل صفقة على حدة، وتضمن أقصى حماية لجميع الأطراف المعنية.
من المهم الإشارة إلى أنه إلى جانب المزايا الكثيرة، توجد أيضًا بعض العيوب لاستخدام حساب الأمانة. أولًا، إنشاء حساب أمانة وصيانته ينطويان على تكاليف، تشمل أتعاب الأمين ورسوم إدارة الحساب (وكنت سأقترح فحص وجود جوانب ضريبية للأمانة). ثانيًا، إدارة حساب الأمانة تتطلب معرفة قانونية وبيروقراطية، وقد تكون معقدة على من ليس ملمًّا بالمجال. ثالثًا، في حالات معينة، قد يتأخر تحرير الأموال من حساب الأمانة بسبب إجراءات بيروقراطية أو خلافات بين الطرفين (يمكننا تجنب هذه الأحداث إذا صغنا بوضوح الحالات التي يجب فيها على الأمين أن يعيد أموال الأمانة إلى المشتري، في الاتفاقية التمهيدية وفي كتاب التعليمات للأمين على حد سواء).
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית