Vă amintiți de Oren, tânărul care a zburat la o petrecere a burlacilor la București și s-a întors de acolo cu un apartament cumpărat? Vă amintiți că am scris aici despre apartamentul pe care Oren l-a cumpărat contrar poziției noastre profesionale? Atunci să spunem povestea și poate să extragem din ea o concluzie sau două.
Oren a întâlnit în România un agent israelian care trăiește la București, iar cei doi s-au împrietenit. După primul tur făcut cu Oren pentru a-i prezenta apartamente, au stat la o cafea și au început să-și împărtășească povești din serviciul militar și despre viață în general. A doua zi, mi-a povestit Oren, agentul l-a invitat să petreacă într-un club local, împreună cu alți câțiva prieteni locali ai agentului, ceea ce a devenit rutina celor doi în toate serile în care Oren s-a aflat la București.
La fiecare vizită a lui Oren în oraș, agentul îl invita la petreceri comune seara, iar dimineața la tururi de proprietăți în care încerca să-i vândă și alte apartamente. Iar Oren, entuziasmat, se bucura de atenție și de companie într-un oraș străin. Și de fiecare dată când sosea o ofertă pentru un apartament nou, o trimitea spre verificarea noastră juridică.
Ca avocat care îl asistă pe Oren, am văzut cum influența agentului crește treptat, cum Oren începe să se opună constatărilor noastre juridice și cum pare că recită cuvintele agentului. Oren a fost influențat, probabil de atenția cu care l-a copleșit agentul, poate și de prietenia care s-a creat între cei doi. Noi am devenit un obstacol în fața agentului în a-și vinde marfa lui Oren.
Cine cunoaște București știe că în centrul orașului există clădiri vechi de locuit definite ca periculoase și neprotejate, la diferite niveluri, în caz de cutremur. Apartamentul propus de agent lui Oren era un apartament într-o clădire definită ca având risc ridicat. Am încercat să-i explic lui Oren riscul, fără succes, chiar și când i-am pus în față o scrisoare de la asociația de proprietari, primită de un alt client al biroului, care este proprietarul unui apartament în clădire, prin care se anunța că locatarii se opun închirierii apartamentului pe perioade scurte (Airbnb). Nici faptul că i-am arătat pe site-uri românești de anunțuri de tip Yad2 că prețul pare ridicat pentru zona și dimensiunea specifice nu a ajutat. Oren a cumpărat apartamentul.
Problemele au apărut la aproximativ două luni după cumpărare, când Oren a primit o scrisoare similară celei primite de un alt client al nostru, proprietar al unui apartament în clădire. Locatarii clădirii se opun folosirii apartamentului pentru închiriere pe termen scurt. La scrisoare era atașată și o hotărâre oficială adoptată în această privință în adunarea proprietarilor de apartamente. O lună mai târziu, chiriașii cazați în apartament au primit vizita poliției locale, împreună cu care a venit și o amendă, pe care Oren a fost obligat să o plătească. Agentul s-a supărat pe Oren când acesta i-a adresat reproșuri și a pus toată responsabilitatea pe Oren și pe noi, avocații.
„Puteai să-l închiriezi pe termen lung”, i-a spus lui Oren, „nu ți-am spus eu să-l închiriezi pe Airbnb fără să obții aprobările potrivite, iar dacă avocatul tău nu ți-a spus asta sau nu ți-a obținut aprobarea potrivită, nu te lua de mine”.
Oren este doar un exemplu dintre multele pe care le-am văzut și trăit de-a lungul anilor, ale unor israelieni care ajung în străinătate, întâlnesc/cunosc un agent local și își pun încrederea în el după o cunoaștere superficială.
Vreau să ne amintesc tuturor că agentul este om de vânzări. Este ușor să cazi prizonier farmecului unui agent simpatic, mai ales într-o țară străină. Țineți minte că interesul lui este ca dumneavoastră să încheiați o tranzacție, nu neapărat o tranzacție bună pentru dumneavoastră. Păstrați obiectivitatea și bazați-vă pe profesioniști obiectivi din partea dumneavoastră. Cereți să vă întâlniți cu vânzătorul/vânzătorii, nu vă lăsați ispitiți să negociați prin agent. Fiți atenți la semne suspecte precum un preț nerezonabil de scăzut, presiunea vânzătorului de a încheia repede o tranzacție sau refuzul de a furniza informații. Și un preț relativ ridicat și opoziția locatarilor trebuie să aprindă un semnal roșu. În multe cazuri agentul percepe comision și de la vânzător, și de la cumpărător, iar interesul lui de a realiza tranzacția crește și mai mult, de aceea este important să vă asigurați că, în tranzacția pe care o efectuați, dumneavoastră sunteți singura parte care plătește comision agentului. Dacă agentul vă propune și serviciile unui avocat pe care îl cunoaște, atunci este bine ca acest lucru să vă aprindă un semnal roșu. Aduceți întotdeauna un avocat din partea dumneavoastră și efectuați o verificare prealabilă înainte de a semna contractul de cumpărare a unui apartament (și, dacă se poate, chiar înainte de a semna un contract preliminar).
Și, în încheiere, feriți-vă de promisiuni de randamente ridicate sau profituri rapide. Investițiile imobiliare cer timp, răbdare și verificare aprofundată.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית