זוכרים את אורן, הבחור הצעיר שטס למסיבת רווקים בבוקרשט וחזר משם עם דירה שרכש? זוכרים שכתבתי פה על הדירה שאורן רכש בניגוד לעמדתנו המקצועית? אז בואו נספר את הסיפור, ואולי גם נפיק ממנו תובנה או שתיים.
אורן פגש ברומניה מתווך ישראלי החי בבוקרשט, והשניים התיידדו. לאחר הסיור הראשון שביצע עם אורן בכדי להציג בפניו דירות הם ישבו לקפה והחלו לחלוק סיפורים מהשירות הצבאי ועל החיים בכלל. למחרת, סיפר לי אורן, הזמין אותו המתווך לבלות במועדון מקומי ביחד עם עוד מס׳ חברים מקומיים של המתווך, מה שהפך לרוטינה של השניים בכל הערבים בהם שהה אורן בבוקרשט.
בכל ביקור של אורן בעיר היה מזמין אותו המתווך לבילויים משותפים בערבים ובבוקר לסיורי נכסים בהם ניסה למכור לו עוד דירות. ואורן, מתלהב, נהנה מתשומת הלב והחברה בעיר זרה. ובכל פעם שמגיעה הצעה לדירה חדשה, הוא מעביר לבדיקתנו המשפטית.
כמי שמלווה את אורן כעו״ד, ראיתי כיצד אט אט ההשפעה של המתווך הולכת וגדלה, כיצד אורן מתחיל להתנגד לקביעות משפטיות שלנו וכיצד נראה כאילו הוא מדקלם את מילותיו של המתווך. אורן הושפע, ככל הנראה מתשומת הלב שהרעיף עליו המתווך, אולי גם מהחברות שנוצרה בין השניים. אנחנו הפכנו להיות מכשול בפני המתווך למכור את מרכולתו לאורן.
מי שמכיר את בוקרשט יודע שבמרכז העיר ישנם בנייני מגורים ישנים המוגדרים כמסוכנים ובלתי עמידים ברמות שונות במקרה של רעידת אדמה. הדירה שהציע המתווך לאורן היתה דירה בבניין המוגדר כבעל סיכון גבוה. ניסיתי להסביר לאורן את הסיכון, ללא הצלחה, גם כאשר הבאנו בפניו מכתב מוועד הבית, שקיבל לקוח אחר של המשרד שהינו בעלים של דירה בבניין, ואשר הודיע כי הדיירים מתנגדים להשכרת הדירה לתקופות קצרות (Airbnb). גם לא עזר שהראיתי לו באתרי יד2 רומנים שהמחיר נראה גבוה לאזור ולגודל הספציפיים. אורן רכש את הדירה.
הבעיות התעוררו כחודשיים לאחר הרכישה, כאשר אורן קיבל מכתב בדומה למכתב שקיבל לקוח אחר שלנו שהינו בעלים של דירה בבניין. דיירי הבניין מתנגדים לשימוש בדירה להשכרה לטווח קצר. למכתב צורפה גם החלטה רשמית שהתקבלה בעניין באסיפת בעלי הדירות. חודש לאחר מכן שוכרים שהתאכסנו בדירה זכו לביקור של המשטרה המקומית ועימה הגיע קנס, שאורן נדרש לשלם. המתווך כעס על אורן, כאשר זה פנה אליו בטענות, והפיל את כל האחריות על אורן ועלינו, עוה״ד.
״יכולת להשכיר אותה בשכירות לטווח ארוך״ אמר לאורן, ״אני לא אמרתי לך להשכיר את זה ב- Airbnb בלי לקבל את האישורים המתאימים, ואם עורך הדין שלך לא אמר לך את זה, או לא השיג לך את האישור המתאים, אל תבוא אליי בטענות״.
אורן הוא רק דוגמה אחת מני רבות שראינו וחווינו במהלך השנים של ישראלים המגיעים לחו״ל, פוגשים/מכירים מתווך מקומי, ושמים בו את מבטחם אחרי היכרות שטחית.
אני רוצה להזכיר לכולנו שמתווך הוא איש מכירות. קל ליפול שבי בקסמיו של מתווך חביב, במיוחד במדינה זרה. זכרו שהאינטרס שלו הוא שתבצעו עסקה, לאו דווקא עסקה טובה עבורכם. שמרו על אובייקטיביות והסתמכו על אנשי מקצוע אובייקטיביים מטעמכם. דרשו לפגוש את המוכר/ים, אל תתפתו לנהל מו״מ באמצעות המתווך. היו ערניים לסימנים מחשידים כמו מחיר נמוך בצורה לא סבירה, לחץ מצד המוכר לסגור עסקה מהר, או סירוב לספק מידע. גם מחיר גבוה יחסית והתנגדות של הדיירים צריכים להדליק נורה אדומה. בחלק גדול מהמקרים המתווך גובה עמלה גם מהמוכר וגם מהקונה, והאינטרס שלו לבצע את העסקה רק גדל, לכן חשוב לוודא כי בעסקה שאתם מבצעים אתם הצד היחיד שמשלם עמלה למתווך. אם המתווך גם יציע לכם את שירותיו של עו״ד שהוא מכיר, אז כדאי שהדבר ידליק לכם נורה אדומה. תמיד תביאו עורך דין מטעמכם ותעשו בדיקת נאותות לפני שאתם חותמים על הסכם לרכישת דירה (ואם אפשר גם לפני שאתם חותמים על הסכם מקדים).
ולסיום, היזהרו מהבטחות על תשואות גבוהות או רווחים מהירים. השקעות נדל״ן דורשות זמן, סבלנות ובדיקה מעמיקה.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.