«Илан, подготовь письмо о форс-мажоре. Подрядчику по ремонту, покупателям, всем. Я замораживаю проект, пока здесь ситуация не успокоится».
Гай позвонил мне утром после ночи, когда закрылось небо. Фоном я слышал включённые новости и его голос - голос человека, который не спал, у которого половина головы в защищённой комнате (мамад), а вторая половина в Афинах.
Гай - опытный застройщик. Сделал несколько удачных проектов в Израиле, а примерно два года назад увидел возможность в Афинах: старый многоквартирный дом в пробуждающемся районе, который он купил целиком, чтобы полностью отремонтировать и перепланировать, превратив большие устаревшие квартиры в небольшие современные единицы, какие ищет афинский рынок. Модель, которую он хорошо знал по Израилю, только с более привлекательными цифрами.
Во время эскалации проект был в самом разгаре. Греческий подрядчик по ремонту работал внутри здания по графику выплат по этапам, часть единиц уже была продана на бумаге израильским и европейским покупателям с подписанными датами передачи.
А потом разразилась эскалация с Ираном.
Рейсы отменили. Израильский менеджер Гая, который должен был лететь для контроля критического этапа отделки, застрял в Израиле. Сына Гая призвали по повестке. Двое израильских покупателей позвонили спросить, нельзя ли «приостановить платежи на минуту, только пока не прояснится». И сам Гай, как и все мы в те дни, просто был не в состоянии думать ни о чём, что находится за морем.
С его точки зрения вывод был очевиден: война. Форс-мажор. Всё замирает, и это подкреплено договором.
Я попросил его дать мне несколько часов на изучение договоров, прежде чем уйдёт любое письмо.
Сначала я открыл договор о ремонте с греческим подрядчиком и сразу перешёл к пункту о форс-мажоре. Пункт был на месте, красиво сформулирован, совершенно стандартный. И он говорил то, что такие пункты говорят почти всегда: сторона освобождается от своих обязательств, когда внешнее событие мешает ей их исполнять.
Тогда я задал себе простой вопрос: что именно мешает?
В Афинах светило солнце. Рабочие подрядчика, как обычно, пришли в здание утром. Материалы были поставлены. Ни одна сирена не прозвучала в радиусе двух тысяч километров от проекта. Ничто не мешало ремонту двигаться вперёд, и ничто не мешало Гаю перевести платёж за следующий этап.
Война была у него дома. Не в проекте.
Вечером я позвонил ему и сказал фразу, которую ему не понравилось слышать: «Гай, твоя война - это не чей-то форс-мажор».
Долгое молчание. А потом: «Что значит? Идёт война. Я в Израиле. Я застройщик».
Я объяснил. Пункт не спрашивает, что происходит в стране застройщика. Он спрашивает, что мешает исполнению. И если бы Гай сейчас отправил письмо о форс-мажоре и заморозил платежи, он не активировал бы договорную защиту. Он нарушил бы договор. Греческий подрядчик, работающий как обычно и выполняющий все свои обязательства, имел бы право требовать деньги, применять договорные санкции и, в крайнем случае, слезть с лесов и оставить Гаю разобранное посередине здание: открытые стены, оголённые системы и единицы, которые невозможно передать. А именно в проекте перепланировки это самое уязвимое место: здание посреди ремонта - не объект, а стройплощадка. Его нельзя сдать, нельзя продать по разумной цене, и оно сжигает деньги каждый месяц простоя.
А перед европейскими покупателями, для которых подписан договор с датой передачи, картина была похожей: наша беда в Израиле, какой бы реальной и болезненной она ни была, в их договоре не была записана.
Это был момент, когда у Гая упала монета. Он думал, что у него есть страховочная сетка, а обнаружил, что сетка натянута под проектом, а не под ним.
Поэтому мы сделали иначе. Вместо одностороннего письма мы начали общение. Прозрачно объяснили подрядчику ситуацию и письменно договорились о кратком соглашении на период чрезвычайной ситуации: расширенная доверенность местному представителю, дистанционный надзор за этапами отделки, согласованная гибкость в несколько недель в точках, где требовалось израильское присутствие. Платежи продолжали поступать. С израильскими покупателями мы выстроили временную согласованную рассрочку, по согласию, на бумаге, а не тихим замораживанием. Ремонт не остановился ни на один день. Гай руководил им целый месяц по Zoom, часть разговоров - из защищённой комнаты.
Я много думаю об этой истории, потому что она вскрывает слепое пятно израильских застройщиков за границей. Мы живём в стране, где «ситуация в сфере безопасности» - рабочий сценарий, а не крайний. Но договоры, которые мы подписываем за границей, сформулированы с точки зрения проекта, а Ваш проект, в большинстве случаев, находится в совершенно спокойном месте. Стандартный пункт о форс-мажоре не защитит Вас в тот день, когда Вы, Ваша команда или Ваши израильские покупатели застряли под сиренами.
И решить это можно только в одном месте: за столом формулировок, до подписания. Заранее определить, что происходит, когда чрезвычайное событие в стране застройщика влияет на возможность управления, финансирования или маркетинга. Предусмотреть механизмы продления, уполномоченное местное представительство и гибкость графика платежей для таких сценариев.
Если Вы застройщики, работающие за границей, прочитайте сейчас свой пункт о форс-мажоре и задайте один вопрос: если завтра закроется небо, этот пункт защищает меня или только всех остальных?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית