„Ilan, pregătește o scrisoare de forță majoră. Pentru constructorul care face renovarea, pentru cumpărători, pentru toți. Îngheț proiectul până se liniștește situația de aici.”
Guy m-a sunat în dimineața de după noaptea în care s-a închis cerul. În fundal auzeam știrile pornite și vocea lui, vocea unui om care nu a dormit, cu jumătate din cap în camera de siguranță (mamad), iar cealaltă jumătate la Atena.
Guy este un dezvoltator imobiliar cu experiență. A făcut mai multe proiecte reușite în Israel și acum aproximativ doi ani a identificat o oportunitate la Atena: o clădire veche de apartamente într-un cartier în trezire, pe care a cumpărat-o integral cu scopul de a o renova din temelii și de a o reparcela, transformând apartamentele mari și învechite în unități mici și moderne, de felul celor pe care le caută piața ateniană. Un model pe care îl cunoștea bine din Israel, doar cu cifre mai atractive.
În momentul escaladării proiectul se afla în plină desfășurare. Un constructor grec de renovări lucra în clădire după un grafic de plăți pe etape de execuție, o parte dintre unități erau deja vândute pe hârtie, unor cumpărători israelieni și europeni, cu termene de predare semnate.
Și apoi a izbucnit escaladarea cu Iranul.
Zborurile au fost anulate. Managerul israelian al lui Guy, care trebuia să zboare să supravegheze o etapă critică de finisaje, a rămas blocat în Israel. Fiul lui Guy a primit ordin de chemare. Doi cumpărători israelieni au sunat să întrebe dacă se poate „opri puțin plățile, doar până se limpezește”. Iar Guy însuși, ca noi toți în zilele acelea, pur și simplu nu era în stare să se gândească la nimic aflat dincolo de mare.
Din punctul lui de vedere, concluzia era clară: război. Forță majoră. Totul îngheață, iar contractul îl acoperă.
L-am rugat să-mi dea câteva ore cu contractele înainte să plece vreo scrisoare.
Am deschis mai întâi contractul de renovare cu constructorul grec și am mers direct la clauza de forță majoră. Clauza era acolo, frumos formulată, perfect standard. Și spunea ce spun aproape întotdeauna asemenea clauze: o parte este scutită de obligațiile sale atunci când un eveniment extern o împiedică să le îndeplinească.
Și atunci mi-am pus întrebarea simplă: ce anume este împiedicat?
La Atena strălucea soarele. Muncitorii constructorului au intrat în clădire dimineața ca de obicei. Materialele au fost livrate. Nicio sirenă nu s-a auzit pe o rază de două mii de kilometri de proiect. Nimic nu împiedica renovarea să înainteze și nimic nu-l împiedica pe Guy să transfere plata etapei următoare.
Războiul era la el acasă. Nu în proiect.
L-am sunat seara și i-am spus o propoziție pe care nu i-a plăcut s-o audă: „Guy, războiul tău nu este forță majoră pentru nimeni altcineva.”
O tăcere lungă. Apoi: „Cum adică? E război. Eu sunt în Israel. Eu sunt dezvoltatorul.”
Am explicat. Clauza nu întreabă ce se întâmplă în țara dezvoltatorului. Întreabă ce împiedică execuția. Iar dacă Guy ar fi trimis acum o scrisoare de forță majoră și ar fi înghețat plățile, nu ar fi activat o apărare contractuală. Ar fi încălcat contractul. Constructorul grec, care lucrează ca de obicei și își respectă toate obligațiile, ar fi fost îndreptățit să ceară banii, să aplice sancțiuni contractuale și, în scenariul extrem, să coboare de pe schele și să-i lase lui Guy o clădire desfăcută la mijloc: pereți deschiși, instalații la vedere și unități care nu pot fi predate. Iar tocmai într-un proiect de reparcelare acesta e punctul cel mai sensibil - o clădire în mijlocul renovării nu este un imobil, este un șantier. Nu poate fi închiriată, nu poate fi vândută la un preț rezonabil și arde bani în fiecare lună cât rămâne așa.
Iar față de cumpărătorii europeni, pentru care s-a semnat un acord cu termen de predare, tabloul era asemănător: necazul nostru din Israel, oricât de real și dureros ar fi, nu era scris în contractul lor.
Atunci i-a picat fisa lui Guy. Credea că are o plasă de siguranță și a descoperit că plasa fusese întinsă sub proiect, nu sub el.
Așa că am procedat altfel. În loc de o scrisoare unilaterală, am deschis comunicarea. I-am explicat constructorului situația cu transparență și am convenit în scris o înțelegere scurtă pentru perioada de urgență: o procură extinsă pentru reprezentantul local, supraveghere de la distanță a etapelor de finisaj, o flexibilitate convenită de câteva săptămâni în punctele care cereau prezență israeliană. Plățile au continuat să curgă. Față de cumpărătorii israelieni am construit o eșalonare temporară convenită, cu acordul lor, pe hârtie, nu o înghețare tăcută. Renovarea nu s-a oprit nici o zi. Guy a condus-o o lună întreagă pe Zoom, o parte dintre discuții din camera de siguranță.
Mă gândesc mult la povestea aceasta, pentru că scoate la iveală un punct orb al dezvoltatorilor israelieni din străinătate. Trăim într-o țară în care „situația de securitate” este un scenariu de lucru, nu un scenariu extrem. Dar contractele pe care le semnăm în străinătate sunt formulate din punctul de vedere al proiectului, iar proiectul dumneavoastră, în majoritatea cazurilor, se află într-un loc cât se poate de liniștit. O clauză standard de forță majoră nu vă va acoperi în ziua în care dumneavoastră, echipa dumneavoastră sau cumpărătorii dumneavoastră israelieni sunteți blocați sub sirene.
Iar asta se poate rezolva într-un singur loc: la masa de redactare, înainte de semnare. Să se definească dinainte ce se întâmplă atunci când un eveniment excepțional din țara dezvoltatorului afectează capacitatea de conducere, finanțare sau marketing. Să se stabilească mecanisme de prelungire, reprezentare locală împuternicită și flexibilitate în graficul de plăți pentru asemenea scenarii.
Dacă sunteți dezvoltatori care activează în străinătate - citiți acum clauza de forță majoră și puneți o singură întrebare: dacă mâine se închide cerul, clauza aceasta mă protejează pe mine sau doar pe toți ceilalți?
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית