Статья 14 в договоре подряда состояла из трёх строк. Большинство людей её пропускают.
Она устанавливала две вещи. Первая: с каждого платежа подрядчику удерживается пять процентов, которые выплачиваются только в конце. Вторая: если в течение шестидесяти дней нет прогресса в работах, застройщик вправе отстранить подрядчика от площадки и привлечь другого.
Михаль подписала этот договор без особого восторга по поводу этой статьи. Подрядчик был рекомендован, цена была разумной, и у неё сложились хорошие отношения с ним. «Я не собираюсь этим пользоваться, - сказала она мне тогда. - Но хорошо, что это там есть».
Через полтора года, посреди строительства жилого проекта на окраине Бухареста, она позвонила и рассказала, что на площадке что-то не так.
Это произошло не за один день. Сначала приходило меньше рабочих. Потом грузовики со строительными материалами стали приезжать раз в неделю. Прораб начал объяснять, что не хватает материалов, что есть проблема с поставщиком, что на следующей неделе всё наладится. На следующей неделе не наладилось.
Михаль видела, как это происходит, и не хотела в это верить. Она знает такие моменты в проектах. Иногда подрядчик застревает с денежным потоком на несколько недель и выходит из этого. Иногда поставщик действительно опаздывает. Застройщик, бросающийся на каждое замедление, очень быстро остаётся без подрядчиков, готовых с ним работать. Поэтому она ждала, спрашивала и получала объяснения. Но она также начала делать то, что задним числом было не менее важно: фотографировать площадку каждые несколько дней и записывать, сколько рабочих там было и что было сделано.
А потом работа остановилась.
Здесь Михаль сделала первое, что было верно: она не стала ждать. Она не позвонила подрядчику спросить, как у него дела. В день остановки работ ему ушло письменное уведомление, фиксирующее состояние на площадке и ссылающееся на статью договора.
И с этого дня началось отсчитывание.
Ошибка, которую я вижу чаще всего у застройщиков с таким пунктом, - относиться к шестидесяти дням как ко времени ожидания. Ждут, вернётся ли подрядчик, и только на шестидесятый день начинают думать, что делать. А на шестьдесят первый день обнаруживают, что запасного подрядчика нет, что никто не готов выйти на площадку по уведомлению за неделю и что статья, давшая им право отстранить подрядчика, ничего не дала им, чтобы поставить на его место.
Михаль использовала шестьдесят дней как время подготовки. Пока уведомление делало своё дело, она уже разговаривала с другими подрядчиками. И ещё до шестидесятого дня ушло второе уведомление: уведомление о намерении отстранить подрядчика от площадки. Когда такое уведомление приходит с именем заменяющего подрядчика, с которым уже ведутся переговоры, оно звучит не как угроза. Оно звучит как то, чем является: как решение.
Подрядчик не вернулся. Михаль его заменила.
Я хотел бы сказать, что это был счастливый конец, и в значительной степени так и было. Но замена стоила денег, и не только денег.
Проект задержался на два месяца. Сдачи покупателям запоздали, со всем, что это влечёт за собой перед ними. Михаль сидела и писала каждому покупателю отдельно, объясняя, что произошло и каков новый график. Часть поняла. Часть - меньше. Никто из них не покупал квартиру, чтобы слушать о генеральном подрядчике, которого никогда не видел. А новый подрядчик выдвинул условие, которого Михаль не ожидала: он не готов брать ответственность за работу предыдущего подрядчика. То, что построено до него, остаётся на ответственности кого-то другого. А поскольку этого другого уже не было в картине, на практике это осталось на Михаль.
Подумайте, что это значит. Новый подрядчик, входящий в середину здания, должен строить на фундаменте и каркасе, которые он не заливал. Если через два года появится трещина или сырость, он скажет, что это с предыдущего этапа, и у него нет оснований думать иначе. Он заложил это в цену и попросил цену выше той, которую Михаль платила предыдущему. Так Михаль заплатила больше за всё оставшееся и, кроме того, осталась с риском за всё уже построенное.
Пять процентов, которые были удержаны, не покрыли всего этого. Но это были деньги, остававшиеся в её руках, а не в руках подрядчика, покинувшего площадку. И эту разницу чувствуешь в тот день, когда нужно платить кому-то новому.
«Я говорила тебе, что не собираюсь пользоваться этим пунктом, - сказала она мне в последнем разговоре. - Хорошо, что я не послушала себя».
Что осталось у меня от этой истории, - это не сам пункт. Пункт - это три строки. Разницу сделало то, что Михаль начала считать с первого дня, а не с последнего.
Вопросы, которые я задал бы на Вашем месте
- Если мой подрядчик завтра остановится, какой пункт договора позволяет мне действовать и в какой срок?
- Какая сумма осталась у меня, а не у подрядчика, в тот день, когда мне придётся привлекать другого?
- Кто возьмёт на себя ответственность за то, что уже построено, если тот, кто это построил, уже не будет в картине?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית