Девяносто процентов.
Это число Асаф повторял в каждом нашем разговоре в те недели. Девяносто процентов цены уже были оплачены. Здание стояло, фасад был готов, лифт работал. В его квартире в Афинах не хватало только последней отделки и мебели. Он уже знал, где будет стоять диван.
Эта квартира была первой частью плана, который Асаф выстраивал медленно, в течение нескольких лет. Сдавать её в ближайшие годы, а потом проводить в ней часть года, когда дети подрастут. Он дважды слетал в Афины во время строительства, фотографировал каждый построенный этаж и отправлял фотографии в семейную группу в WhatsApp. В последний раз, когда он был там, прораб пожал ему руку и сказал: «Ещё полтора месяца - и Вы получите ключ».
А потом рабочие просто перестали приходить.
Сначала он подумал, что это обычная задержка, из тех, что знакомы каждому, кто покупал квартиру на бумаге. Через две недели он позвонил подрядчику. Подрядчик как раз ответил и сказал фразу, которую Асаф повторял слово в слово: «Я не вернусь на объект, пока застройщик не заплатит мне то, что должен».
Асаф позвонил застройщику. Телефон не отвечал. Письма остались без ответа. После ещё нескольких попыток выяснилось то, что уже было ясно всем на площадке: застройщик исчез.
Когда Асаф позвонил мне, он уже не спрашивал, когда получит ключ. Он спросил: «Илан, мои деньги ещё существуют?»
На этот вопрос, в отличие от многих случаев, которые я вижу, был ответ.
При подписании мы настояли на регистрации prenotation в его пользу на объекте. Простым языком, это условная ипотека. Она не даёт покупателю квартиру. Она записывает в земельных книгах, что у него есть денежное требование к объекту и что это требование зарегистрировано в определённую дату.
Асаф её почти не помнил. Для него это был ещё один документ в стопке, ещё одна подпись в долгий день у нотариуса. Помню, он тогда спросил, действительно ли это необходимо, потому что «этот застройщик уже построил три проекта, он никуда не денется». Я ответил, что прошу об этом не из-за застройщика. Я прошу об этом из-за того дня, когда уже не будет иметь значения, кто застройщик.
Теперь этот документ означал всю разницу.
Потому что когда застройщик исчезает, все приходят к одному и тому же объекту. Подрядчик со своими счетами, поставщики, которым не заплатили, возможно, и другие покупатели в проекте. У каждого из них есть требование, и у большинства - справедливое. Но справедливость не определяет порядок. В конце концов есть одно здание и ограниченное количество денег, и значение имеет только один вопрос: кто первый в очереди.
У того, у кого есть только договор, стоит в очереди со всеми. У того, у кого есть регистрация, стоит на месте, которое определила ему регистрация.
Мы подали иск. Здесь нужно объяснить кое-что о prenotation, потому что именно здесь люди путаются. Она не превращается автоматически в полноценное обеспечение. Чтобы она стала настоящей ипотекой, нужно вступившее в силу решение суда, признающее долг. Только тогда, и в течение короткого окна, она становится ипотекой, и тогда ипотека считается зарегистрированной в день, когда была зарегистрирована prenotation. Те, кто зарегистрировался после Асафа, остаются позади него, даже если пришли в суд раньше.
В этом сила механизма. И в этом же его слабость.
Потому что вступившее в силу решение в Греции быстро не приходит. Заседание назначают, откладывают, назначают снова. Проходят месяцы, потом ещё месяцы. Тем временем квартира стоит почти готовой, без кухни и без межкомнатных дверей, а девяносто процентов цены сидят в стенах, в которые Асаф не может войти и которые не приносят ему ни шекеля. Мебель, которую он заказал, всё ещё ждёт на складе поставщика и каждый месяц стоит ему денег. Асаф написал мне после одной из отсрочек: «То есть я первый в очереди. К зданию, которое никто не достраивает».
Он прав, и это менее приятная сторона этой истории. Эта история ещё не закончилась. Асаф не получил квартиру и ещё не получил деньги. У него есть место. Хорошее место, в начале очереди, а все остальные стоят за ним. Но всё же место в очереди, а не ключ.
Я много об этом думаю. Большинство тех, кто покупает квартиру на бумаге, задают один вопрос перед подписанием: когда я получу квартиру. Почти никто не задаёт второй вопрос: а если нет, что у меня на руках?
У Асафа ответом на второй вопрос был зарегистрированный документ с датой. Во многих договорах, которые приходят ко мне, ответ - договор, квитанции о банковских переводах и надежда. Пока застройщик на месте, разница между ними не видна. В тот день, когда он исчезает, это единственная разница, которая остаётся.
И девяносто процентов, уплаченные без какой-либо регистрации, - это не девяносто процентов квартиры. Это девяносто процентов иска.
Вопросы, которые я задал бы на Вашем месте
- Если застройщик завтра исчезнет, что записано на моё имя в земельных книгах, а не только в договоре?
- Какую часть цены я плачу до того, как у меня появится что-то зарегистрированное, и что защищает эти деньги по пути?
- Знаю ли я, кто ещё может стоять в очереди к тому же объекту и где я по отношению к ним?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית