В третьей строке заключения инженера была указана дата: 2014.
Я не заметил её при первом прочтении. Рой тоже. Он прислал мне документ в WhatsApp с одним сообщением: «Покупатель просит снизить цену на двадцать тысяч. Говорит, что есть проблема с балконом. Мне кажется, это отговорка. Как думаешь?»
Квартира была в Глифаде, третий этаж, три комнаты. Рой купил её в 2019 году, все эти годы непрерывно сдавал и теперь хотел продать и перевести деньги в проект в Израиле. Греческий покупатель уже был, цена согласована, проект договора лежал у нотариуса. А потом покупатель прислал своего инженера.
Я знаю Роя по той сделке в 2019 году. Тогда он не был моим клиентом. Он позвонил с одним вопросом о налоге на покупку, получил ответ, вежливо поблагодарил и сказал, что у него уже всё организовано. У него был посредник, говорящий на иврите, греческая юристка, которую посоветовал посредник, и ощущение, которое я слышу часто: когда все люди вокруг стола приятные, то и сделка приятная. Шесть лет это действительно работало. Арендаторы платили, квартира росла в цене, и Рой рассказывал о ней друзьям как о лучшем решении, которое он принял.
Инженер сделал именно то, о чём просил покупатель: взял первоначальное разрешение на строительство, утверждённые планы и встал внутри квартиры с рулеткой. Он нашёл балкон. В плане он обозначен как полуоткрытое пространство, крытое, с тремя стенами. На деле кто-то закрыл его стеклом и алюминием, добавил тёплый пол и присоединил к гостиной. Именно из-за него гостиная Роя выглядела такой просторной на фотографиях с сайта.
«Но он был закрыт, когда я покупал, - сказал мне Рой, когда я позвонил. - У меня было заключение инженера. Нотариус подписал. Всё было в порядке».
Заключение у него было. Это правда. К сделке Роя в 2019 году было приложено заключение инженера, заявившего о состоянии постройки по отношению к разрешению. Инженера привёл продавец. Рой с ним не встречался, не разговаривал и не спросил, кто ему платит. В заключении говорилось, что отклонений нет. Нотариус увидел корректный документ и подписал.
А теперь другой инженер, работающий на покупателя, у которого противоположный интерес, стоял на том же балконе и увидел другое.
Вот почему дата в третьей строке так важна. Греческий закон позволяет урегулировать самовольную постройку, уплатив штраф, только если она была выполнена до 28 июля 2011 года. То, что построено после этой даты, в путь урегулирования не попадает. Инженер покупателя нашёл спутниковые снимки и старое разрешение на ремонт и доказал, что балкон закрыли в 2014 году. На три года позже, чем нужно.
То есть это не проблема, за которую платят штраф и забывают. Это проблема, у которой на бумаге нет решения. Единственное решение - демонтировать.
И закон не оставляет места для компромиссов. Сделка по объекту с неурегулированной самовольной постройкой ничтожна. Не «проблематична», не «уязвима для иска», а ничтожна. Нотариус, которого покупатель выбрал для сделки, дал понять, что не подпишет, пока инженер покупателя не подтвердит, что квартира соответствует разрешению. Скидка в двадцать тысяч евро больше не была предметом разговора. Покупатель вежливо объяснил, что должно произойти, чтобы сделка вообще состоялась.
Я задал Рою один вопрос: «А что с инженером из 2019 года?»
Молчание. Потом: «Я даже не помню, как его звали».
Я попросил наших партнёров в Греции проверить, можно ли к нему обратиться. Это ещё проверяется, и я не слишком оптимистичен. Даже если есть основание, это долгое производство в чужой стране против человека, которого Рой никогда не встречал. Сделка этого ждать не могла.
В итоге Рой разобрал закрытие. Стекло, рамы, тёплый пол. Гостиная вернулась к размеру, указанному в разрешении, квартиру сфотографировали заново, а покупатель всё равно попросил снизить цену, потому что квартира, которую он увидел, уже не была той квартирой, которую он покупает. С учётом работ, задержки в два месяца и скидки это обошлось Рою чуть дороже, чем покупатель первоначально предлагал снизить.
«Шесть лет я сдавал незаконную квартиру, - сказал он мне в последнем разговоре, - и не знал».
Вот что меня беспокоит в этой истории. Не балкон. А то, что проблема всё это время сидела там, тихая, и ждала одного момента: дня, когда кто-то с противоположным интересом получит рулетку. У Роя это был покупатель. У другого инвестора это мог бы быть сосед, который жалуется, проверяющий из муниципалитета или банк, оценивающий объект.
И есть ещё кое-что, о чём я думаю. Когда Рой покупал, он заплатил за большую гостиную. Закрытый балкон был частью цены, частью фотографий, частью арендной платы. Он заплатил за метры, которые на самом деле никогда не были его, владел ими около семи лет и в конце концов заплатил ещё раз, чтобы избавиться от этих метров. Никто не обманывал его драматическим образом. Просто никто, кто работал на него, не стоял на балконе с рулеткой.
Заключение, которое для Вас заказал кто-то другой, не говорит Вам, что квартира законна. Оно говорит лишь, что кто-то написал, что она законна.
Вопросы, которые я задал бы на Вашем месте
- Кто написал заключение инженера, приложенное к моей сделке, кто его выбрал и кто ему заплатил?
- Сравнил ли кто-нибудь квартиру в том виде, какова она сегодня, с первоначальным разрешением на строительство, или только с фотографиями в объявлении?
- Если бы я завтра продавал, знаю ли я, что обнаружит инженер покупателя?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית