În al treilea rând din avizul inginerului era scrisă o dată: 2014.
Nu am observat-o la prima citire. Nici Roi. Mi-a trimis documentul pe WhatsApp cu un singur mesaj: „Cumpărătorul cere să scad douăzeci de mii. Spune că e o problemă cu balconul. Mi se pare o scuză. Ce părere ai?”
Apartamentul era în Glyfada, etajul trei, trei camere. Roi îl cumpărase în 2019, îl închiriase în toți anii fără întrerupere, iar acum voia să vândă și să mute banii într-un proiect din Israel. Exista deja un cumpărător grec, prețul fusese convenit, proiectul de contract se afla la notar. Apoi cumpărătorul și-a trimis propriul inginer.
Îl cunosc pe Roi din tranzacția aceea din 2019. Atunci nu era clientul meu. M-a sunat să pună o singură întrebare despre taxa de achiziție, a primit un răspuns, a mulțumit politicos și a spus că este deja organizat. Avea un agent care vorbea ebraica, o avocată greacă recomandată de agent și sentimentul, pe care îl aud des, că atunci când toți cei din jurul mesei sunt amabili, și tranzacția este amabilă. Șase ani a funcționat într-adevăr. Chiriașii plăteau, apartamentul s-a apreciat, iar Roi le povestea prietenilor că a fost cea mai bună decizie pe care a luat-o.
Inginerul a făcut exact ce i-a cerut cumpărătorul: a luat autorizația de construire originală, planurile aprobate și a stat în apartament cu o ruletă. Ce a găsit a fost balconul. În plan este marcat ca spațiu semideschis, acoperit, cu trei pereți. În realitate cineva l-a închis cu sticlă și aluminiu, i-a adăugat o podea încălzită și l-a alipit la living. El este exact motivul pentru care livingul lui Roi arată atât de spațios în fotografiile de pe site.
„Dar era închis când am cumpărat”, mi-a spus Roi când l-am sunat. „Aveam un aviz de la un inginer. Notarul a semnat. Totul era în ordine.”
Avea un aviz. E adevărat. În tranzacția lui Roi din 2019 a fost anexat un aviz al unui inginer, care declara starea construcției față de autorizație. Inginerul fusese adus de vânzător. Roi nu l-a întâlnit, nu a vorbit cu el și nu a întrebat cine îl plătește. Avizul spunea că nu există abateri. Notarul a văzut un document în regulă și a semnat.
Iar acum un alt inginer, care lucrează pentru un cumpărător cu un interes opus, a stat pe același balcon și a văzut altceva.
Iată de ce data din al treilea rând este atât de importantă. Legea greacă permite reglementarea construcțiilor neautorizate, contra unei amenzi, numai dacă au fost executate înainte de 28 iulie 2011. Ce s-a construit după această dată nu intră pe traseul de reglementare. Inginerul cumpărătorului a găsit imagini din satelit și o autorizație veche de renovare și a demonstrat că balconul a fost închis în 2014. Cu trei ani prea târziu.
Adică nu este o problemă pentru care plătești o amendă și uiți. Este o problemă care nu are soluție pe hârtie. Singura soluție este demolarea.
Iar legea nu lasă loc de compromisuri. Tranzacția cu o proprietate cu construcții neautorizate nereglementate este nulă. Nu „problematică”, nu „expusă la acțiune în instanță”, nulă. Notarul ales de cumpărător pentru tranzacție a precizat că nu este dispus să semneze atât timp cât inginerul cumpărătorului nu confirmă că apartamentul corespunde autorizației. Reducerea de douăzeci de mii de euro nu mai era miezul problemei. Cumpărătorul a explicat politicos ce trebuie să se întâmple ca să existe măcar o tranzacție.
L-am întrebat pe Roi un singur lucru: „Și inginerul din 2019?”
Tăcere. Apoi: „Nici nu-mi amintesc cum îl chema.”
Am cerut partenerilor noștri din Grecia să verifice dacă se mai poate ajunge la el. Încă se verifică și nu sunt prea optimist. Chiar dacă există temei, este vorba de o procedură lungă într-o țară străină împotriva unui om pe care Roi nu l-a întâlnit niciodată. Tranzacția nu a așteptat.
În cele din urmă Roi a demolat închiderea. Sticla, ramele, podeaua încălzită. Livingul a revenit la dimensiunea din autorizație, apartamentul a fost fotografiat din nou, iar cumpărătorul a cerut totuși o reducere de preț, pentru că apartamentul pe care îl văzuse nu mai era apartamentul pe care îl cumpăra. Între lucrări, întârzierea de două luni și reducere, l-a costat pe Roi puțin mai mult decât oferise cumpărătorul să scadă la început.
„Șase ani am închiriat un apartament ilegal”, mi-a spus la ultima discuție, „și nu știam.”
Aceasta este partea care mă tulbură în povestea asta. Nu balconul. Faptul că problema a stat acolo tot timpul, tăcută, așteptând un singur moment: ziua în care cineva cu interes opus primește ruleta. La Roi a fost un cumpărător. La alt investitor poate fi un vecin care se plânge, un inspector al primăriei sau o bancă ce evaluează proprietatea.
Și mai e ceva la care mă gândesc. Când Roi a cumpărat, a plătit pentru livingul mare. Balconul închis făcea parte din preț, din fotografii, din chirie. A plătit pentru metri pătrați care nu au fost niciodată cu adevărat ai lui, i-a deținut aproximativ șapte ani și în cele din urmă a plătit din nou ca să scape de ei. Nimeni nu l-a păcălit în mod dramatic. Pur și simplu nimeni care lucra pentru el nu a stat pe balcon cu o ruletă.
Un aviz comandat de altcineva pentru dumneavoastră nu vă spune că apartamentul este legal. Vă spune doar că cineva a scris că este legal.
Întrebarea pe care aș pune-o eu în locul dumneavoastră
- Cine a scris avizul inginerului anexat tranzacției mele, cine l-a ales și cine l-a plătit?
- A comparat cineva apartamentul așa cum este azi cu autorizația de construire originală sau doar cu pozele din anunț?
- Dacă aș vinde mâine, știu ce va descoperi inginerul cumpărătorului?
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית