בשורה השלישית של חוות הדעת של המהנדס היה כתוב תאריך: 2014.
לא שמתי לב אליו בקריאה הראשונה. גם רועי לא. הוא שלח לי את המסמך בוואטסאפ עם הודעה אחת: ״הקונה מבקש להוריד עשרים אלף. אומר שיש בעיה עם המרפסת. נשמע לי תירוץ. מה דעתך?״
הדירה הייתה בגליפדה, קומה שלישית, שלושה חדרים. רועי קנה אותה ב-2019, השכיר אותה כל השנים ברציפות, ועכשיו רצה למכור ולהעביר את הכסף לפרויקט בישראל. קונה יווני כבר היה, מחיר סוכם, טיוטת חוזה אצל הנוטריון. ואז הקונה שלח מהנדס משלו.
אני מכיר את רועי מהעסקה ההיא ב-2019. אז הוא לא היה לקוח שלי. הוא התקשר לשאול שאלה אחת על מס רכישה, קיבל תשובה, הודה בנימוס ואמר שהוא כבר מסודר. היה לו מתווך שדובר עברית, עורכת דין יוונייה שהמתווך המליץ עליה, ותחושה, שאני שומע הרבה, שכשכל האנשים מסביב לשולחן נחמדים אז גם העסקה נחמדה. שש שנים זה באמת עבד. השוכרים שילמו, הדירה עלתה בערכה, ורועי סיפר עליה לחברים כעל ההחלטה הכי טובה שקיבל.
המהנדס עשה בדיוק מה שהקונה ביקש ממנו: לקח את היתר הבנייה המקורי, את התוכניות שאושרו, ועמד בתוך הדירה עם מטר. מה שמצא היה המרפסת. בתוכנית היא מסומנת כחלל חצי פתוח, מקורה, עם שלושה קירות. בפועל מישהו סגר אותה בזכוכית ואלומיניום, הוסיף לה רצפה מחוממת, וצירף אותה לסלון. היא בדיוק הסיבה שהסלון של רועי נראה כל כך מרווח בתמונות של האתר.
״אבל היא הייתה סגורה כשקניתי,״ אמר לי רועי כשהתקשרתי. ״היה לי אישור של מהנדס. הנוטריון חתם. הכל היה מסודר.״
היה לו אישור. זה נכון. בעסקה של רועי ב-2019 צורף אישור של מהנדס שהצהיר על מצב הבנייה מול ההיתר. את המהנדס הביא המוכר. רועי לא פגש אותו, לא דיבר איתו, ולא שאל מי משלם לו. האישור אמר שאין חריגות. הנוטריון ראה מסמך תקין וחתם.
ועכשיו מהנדס אחר, שעובד בשביל קונה שיש לו אינטרס הפוך, עמד באותה מרפסת וראה משהו אחר.
הנה למה התאריך בשורה השלישית חשוב כל כך. החוק היווני מאפשר להסדיר בנייה חורגת, בתשלום קנס, רק אם היא בוצעה לפני 28 ביולי 2011. מה שנבנה אחרי התאריך הזה לא נכנס למסלול ההסדרה. מהנדס הקונה מצא תמונות לוויין והיתר שיפוץ ישן, והוכיח שהמרפסת נסגרה ב-2014. שלוש שנים מאוחר מדי.
כלומר, זו לא בעיה שמשלמים עליה קנס ושוכחים. זו בעיה שאין לה פתרון על הנייר. הפתרון היחיד הוא לפרק.
והחוק לא משאיר מקום לפשרות. עסקה בנכס עם בנייה חורגת שלא הוסדרה בטלה. לא ״בעייתית״, לא ״חשופה לתביעה״, בטלה. הנוטריון שהקונה בחר לעסקה הבהיר שהוא לא מוכן לחתום כל עוד המהנדס של הקונה לא מאשר שהדירה תואמת את ההיתר. ההנחה של עשרים אלף יורו כבר לא הייתה העניין. הקונה הסביר בנימוס מה צריך לקרות כדי שתהיה עסקה בכלל.
שאלתי את רועי שאלה אחת: ״ומה עם המהנדס מ-2019?״
שתיקה. ואז: ״אני אפילו לא זוכר איך קראו לו.״
ביקשתי מהשותפים שלנו ביוון לבדוק אם אפשר לחזור אליו. זה עוד בבדיקה, ואני לא אופטימי במיוחד. גם אם יש עילה, מדובר בהליך ארוך במדינה זרה נגד אדם שרועי מעולם לא פגש. העסקה לא חיכתה לזה.
בסוף רועי פירק את הסגירה. זכוכית, מסגרות, הרצפה המחוממת. הסלון חזר לגודל שבהיתר, הדירה צולמה מחדש, והקונה ביקש להוריד מהמחיר בכל זאת, כי הדירה שהוא ראה כבר לא הייתה הדירה שהוא קונה. בין העבודות, העיכוב של חודשיים וההנחה, זה עלה לרועי קצת יותר ממה שהקונה הציע להפחית בהתחלה.
״שש שנים אני משכיר דירה לא חוקית,״ הוא אמר לי בשיחה האחרונה, ״ולא ידעתי.״
זה החלק שמטריד אותי בסיפור הזה. לא המרפסת. העובדה שהבעיה ישבה שם כל הזמן, שקטה, וחיכתה לרגע אחד: היום שבו מישהו עם אינטרס הפוך מקבל את המטר. אצל רועי זה היה קונה. אצל משקיע אחר זה יכול להיות שכן שמתלונן, בודק של העירייה או בנק שמעריך את הנכס.
ויש עוד משהו שאני חושב עליו. כשרועי קנה, הוא שילם על הסלון הגדול. המרפסת הסגורה הייתה חלק מהמחיר, חלק מהתמונות, חלק מדמי השכירות. הוא שילם על מטרים שאף פעם לא היו שלו באמת, החזיק אותם כשבע שנים, ובסוף שילם שוב כדי להיפטר מהמטרים האלה. אף אחד לא רימה אותו בצורה דרמטית. פשוט אף אחד שעבד בשבילו לא עמד במרפסת עם מטר.
אישור שמישהו אחר הזמין עבורכם לא אומר לכם שהדירה חוקית. הוא אומר רק שמישהו כתב שהיא חוקית.
השאלה שהייתי שואל במקומכם
- מי כתב את אישור המהנדס שצורף לעסקה שלי, מי בחר בו, ומי שילם לו?
- האם מישהו השווה את הדירה כפי שהיא היום להיתר הבנייה המקורי, או רק לתמונות במודעה?
- אם הייתי מוכר מחר, האם אני יודע מה יגלה המהנדס של הקונה?
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.