״אילן, תירגע. זה יוארך. זה תמיד מוארך.״
עמית אמר את זה בחיוך, בלובי של מלון באתונה, עם קפה פרדו ביד. הוא לא אמר את זה כדי לשכנע אותי. הוא באמת האמין בזה. ויש לומר לזכותו שעד אותו יום, ההיסטוריה הייתה לגמרי לצידו.
המסמך שהיה פתוח בינינו על השולחן היה תוכנית עסקית לבניין משנות השבעים בפנגרטי. חמש קומות, עשר דירות, חזית שצריכה שיפוץ ותשתיות שצריך להחליף. עמית קנה בניינים כאלה כבר פעמיים, שיפץ אותם ומכר את הדירות אחת אחת, רובן לישראלים. הוא מכיר את השכונה, את הקבלנים ואת הבירוקרטיה. את המספרים שלו הוא בונה לבד, באקסל, ואת המספרים האלה הוא לא מפספס.
הגאנט שלו נראה כך: רכישה עכשיו, תכנון והיתרים עד אמצע 2027, עבודות עד סוף 2028, ומכירת דירות לאורך 2029.
הבעיה הייתה במסמך של המהנדס. בבניין היו חריגות בנייה ישנות. דירת גג שהורחבה מעבר לקווי ההיתר, ושתי מרפסות שנסגרו עוד בשנות השמונים. כולן לפני 2011, כולן מתאימות למסלול ההסדרה ביוון. כלומר: יש פתרון, הוא עולה כסף, ואפשר לתמחר אותו.
רק שהמסלול הזה פתוח עד תאריך מסוים. ולפי הלוח של עמית, את ההסדרה הוא תכנן לעשות ״לקראת המכירות״. כלומר ב-2029.
כאן נכנסת ההיסטוריה שעמית סמך עליה. מסלול ההסדרה של חוק 4495 מ-2017 הוארך שוב ושוב. בינואר השנה הממשלה היוונית הוסיפה עוד שנתיים, והמועד לחריגות בקטגוריות ״הקלות״ זז מ-31 במרץ 2026 ל-31 במרץ 2028. ביוני נכנס לתוקף קודקס חדש של תכנון ובנייה, שאיחד את כל החקיקה הישנה לספר אחד.
״אתה רואה?״ אמר עמית. ״עוד פעם הארכה. גם קודקס חדש. הם לא יסגרו את זה. חצי יוון תיתקע.״
והאמת היא שהטיעון שלו לא היה טיפשי. ביוון יש מספר עצום של נכסים עם חריגות כאלה ואחרות. מרפסות סגורות, עליות גג שהפכו לחדרים, מחסנים שהפכו לדירות. כל ממשלה שתסגור את המסלול באמת תצטרך להסביר לציבור גדול מאוד למה הבית שלו לא ניתן למכירה. זה בדיוק ההיגיון שהוביל להארכות הקודמות, ואין לי סיבה להניח שהוא נעלם.
אבל היגיון פוליטי הוא לא סעיף בחוק. ותוכנית עסקית שנשענת על היגיון פוליטי היא הימור, גם כשהסיכוי טוב.
אז ישבתי איתו על מה שאני רואה, ולא על מה שאני מקווה.
אני רואה קודקס חדש שנכנס לתוקף ביוני ולא פתח שום מסלול הסדרה חדש. אותן קטגוריות, אותם תאריכים, רק מספרי סעיפים אחרים. מי שקיווה שהקודקס יביא ״חנינה״ גדולה, לא קיבל אותה. אני רואה את הקטגוריה החמורה ביותר סגורה כבר שנים, ואף אחד לא פתח אותה מחדש. ואני רואה סעיף בקודקס שקובע במילים מפורשות שעסקה בנכס עם חריגה שלא הוסדרה בטלה לחלוטין.
תחשבו מה זה אומר לבניין של עמית. הנחת העבודה צריכה להיות שבכל אחת מעשר המכירות יהיה קונה, מהנדס מטעמו ונוטריון, וכולם ירצו לראות שהדירה תואמת את ההיתר. אם הדירה על הגג לא תוסדר עד מרץ 2028, ואם לא תגיע עוד הארכה, היא לא תוכל להימכר בכלל. ובניין שדירה אחת בו תקועה, הוא לא בניין עם תשע דירות טובות. הוא בניין עם בעיה.
״אז מה, אתה אומר שלא יאריכו?״ שאל עמית.
״אני לא יודע אם יאריכו,״ עניתי. ״גם אתה לא יודע. ההבדל בינינו הוא שאתה בנית את כל התוכנית העסקית על התשובה.״
זה לא שכנע אותו מיד. יזם שעשה משהו פעמיים בהצלחה לא משנה את השיטה בגלל שיחה אחת בלובי. אבל הוא חזר אליי כעבור שבוע עם לוח זמנים חדש. ההסדרה עלתה לראש הרשימה, לפני ההיתרים ולפני הקבלן. המהנדס שלו יגיש את התיק עוד לפני שמתחילים לשפץ. זה עלה לו בכסף מוקדם, בשנה שבה הוא היה מעדיף להחזיק את הכסף אצלו, וזה לקח לו כמה חודשים בתזמון.
ואולי יוון באמת תאריך שוב. אולי ב-2028 עמית יסתכל אחורה ויגיד שמיהר סתם. זו אפשרות אמיתית, ואני לא מתכוון להעמיד פנים שהיא לא.
אבל ההבדל בין שני התרחישים לא סימטרי. אם יאריכו, עמית שילם קצת מוקדם יותר. אם לא יאריכו, הדירה על הגג הייתה נשארת לא חוקית לתמיד.
ויש עוד צד שעמית לא חשב עליו בהתחלה: הקונים שלו. ישראלי שקונה דירה מיזם ישראלי באתונה סומך עליו בדיוק כמו שעמית סמך על ההארכה. אם ב-2029 הדירה על הגג תיתקע, זה לא יישאר בעיה טכנית של עמית מול העירייה. זה יהיה רוכש שהעביר כסף ולא יכול לקבל רישום, ויזם שהשם שלו נקשר לזה. בשוק שבו כולם מכירים את כולם, זה המחיר היקר באמת.
השאלה שהייתי שואל במקומכם
- על איזה מועד בחוק המקומי נשענת התוכנית העסקית שלי, וכמה זמן לפניו אני מתכנן להיות מוכן?
- אם ההארכה הבאה לא תגיע, אילו יחידות בפרויקט שלי ייתקעו, ומה זה עושה לתזרים?
- האם אני מתמחר את החוק כפי שהוא היום, או כפי שאני מקווה שיהיה?
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.