«Илан, успокойся. Это продлят. Это всегда продлевают».
Амит сказал это с улыбкой, в лобби отеля в Афинах, с кофе фредо в руке. Он говорил это не для того, чтобы убедить меня. Он действительно в это верил. И, надо признать, до того дня история была полностью на его стороне.
Документ, лежавший между нами на столе, был бизнес-планом по зданию 70-х годов в Панграти. Пять этажей, десять квартир, фасад, нуждающийся в ремонте, и коммуникации, которые нужно заменить. Амит покупал такие здания уже дважды, ремонтировал их и продавал квартиры по одной, большинство - израильтянам. Он знает район, подрядчиков и бюрократию. Свои цифры он строит сам, в Excel, и в этих цифрах он не ошибается.
Его диаграмма Ганта выглядела так: покупка сейчас, проектирование и разрешения до середины 2027 года, работы до конца 2028 года и продажа квартир на протяжении 2029 года.
Проблема была в документе инженера. В здании были старые самовольные постройки. Мансардная квартира, расширенная за линии разрешения, и два балкона, закрытые ещё в 80-х годах. Все до 2011 года, все подходят для пути урегулирования в Греции. То есть: решение есть, оно стоит денег, и его можно оценить.
Только этот путь открыт до определённой даты. А по графику Амита урегулирование он планировал сделать «к продажам». То есть в 2029 году.
Тут-то и вступает история, на которую рассчитывал Амит. Путь урегулирования по закону 4495 от 2017 года продлевали снова и снова. В январе этого года греческое правительство добавило ещё два года, и срок для нарушений в категориях «облегчения» сдвинулся с 31 марта 2026 года на 31 марта 2028 года. В июне вступил в силу новый кодекс градостроительства и строительства, объединивший всё старое законодательство в одну книгу.
«Видишь? - сказал Амит. - Опять продление. Ещё и новый кодекс. Они это не закроют. Половина Греции застрянет».
И правда в том, что его довод не был глупым. В Греции огромное количество объектов с теми или иными нарушениями. Закрытые балконы, чердаки, превращённые в комнаты, кладовые, ставшие квартирами. Любое правительство, которое по-настоящему закроет этот путь, должно будет объяснять очень большой части населения, почему их дом нельзя продать. Именно такая логика привела к предыдущим продлениям, и у меня нет оснований предполагать, что она исчезла.
Но политическая логика - не статья закона. А бизнес-план, опирающийся на политическую логику, - это ставка, даже когда шансы хорошие.
Поэтому я сел с ним над тем, что вижу, а не над тем, на что надеюсь.
Я вижу новый кодекс, вступивший в силу в июне и не открывший никакого нового пути урегулирования. Те же категории, те же даты, только другие номера статей. Тот, кто надеялся, что кодекс принесёт большую «амнистию», её не получил. Я вижу, что самая тяжёлая категория закрыта уже годы и никто не открывал её заново. И я вижу в кодексе статью, прямо устанавливающую, что сделка по объекту с неурегулированным нарушением полностью ничтожна.
Подумайте, что это значит для здания Амита. Рабочее допущение должно быть таким, что в каждой из десяти продаж будет покупатель, инженер от его имени и нотариус, и все захотят убедиться, что квартира соответствует разрешению. Если квартира на крыше не будет урегулирована до марта 2028 года и если не придёт ещё одно продление, она не сможет быть продана вообще. А здание, в котором одна квартира застряла, - это не здание с девятью хорошими квартирами. Это здание с проблемой.
«То есть ты говоришь, что не продлят?» - спросил Амит.
«Я не знаю, продлят ли, - ответил я. - Ты тоже не знаешь. Разница между нами в том, что ты построил весь бизнес-план на этом ответе».
Это не убедило его сразу. Застройщик, дважды успешно сделавший что-то, не меняет метод из-за одного разговора в лобби. Но он вернулся ко мне через неделю с новым графиком. Урегулирование поднялось на первое место в списке, перед разрешениями и перед подрядчиком. Его инженер подаст дело ещё до начала ремонта. Это обошлось ему в ранних деньгах, в году, когда он предпочёл бы держать деньги у себя, и по времени заняло несколько месяцев.
И, возможно, Греция действительно снова продлит. Возможно, в 2028 году Амит оглянется назад и скажет, что поспешил зря. Это реальная возможность, и я не собираюсь делать вид, что её нет.
Но разница между двумя сценариями не симметрична. Если продлят, Амит заплатил чуть раньше. Если не продлят, квартира на крыше навсегда осталась бы незаконной.
И есть ещё одна сторона, о которой Амит вначале не подумал: его покупатели. Израильтянин, покупающий квартиру у израильского застройщика в Афинах, полагается на него точно так же, как Амит полагался на продление. Если в 2029 году квартира на крыше застрянет, это не останется технической проблемой Амита перед муниципалитетом. Это будет покупатель, который перевёл деньги и не может получить регистрацию, и застройщик, с чьим именем это связано. На рынке, где все знают друг друга, это по-настоящему дорогая цена.
Вопросы, которые я задал бы на Вашем месте
- На какой срок в местном законе опирается мой бизнес-план и за сколько времени до него я планирую быть готовым?
- Если следующее продление не придёт, какие единицы в моём проекте застрянут и что это сделает с денежным потоком?
- Оцениваю ли я закон таким, какой он сегодня, или таким, каким я надеюсь его увидеть?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית