Идо позвонил мне взволнованный. «Я нашёл виллу. Проверь мне это быстро, я не хочу её потерять».
Он слетал на Пелопоннес двумя днями раньше и уже в первую минуту у ворот знал, что это она. Старый обновлённый каменный дом, большой сад, пахнущий давним летом, а в его центре голубой бассейн, который выглядел так, будто построен именно для него. Продавец был приятным, рассказывал о семье, жившей здесь поколениями, о хороших соседях, о днях, когда они сидели на веранде и смотрели на закат над горами. Посредник был доступен в любой час. Цена казалась разумной для растущего рынка. Идо хотел подписать на той же неделе, пока кто-то другой не «налетел» на неё, как он сказал мне по телефону.
Он обратился ко мне только из-за одного: «Я не понимаю по-гречески и не разбираюсь в греческом земельном реестре. Мне нужен кто-то, кто скажет, безопасно ли это». Меня это не удивило, потому что Идо - бухгалтер, привыкший читать каждую мелкую строку в каждом договоре, который он подписывает в Израиле, человек, не отказывающийся ни от какой профессиональной проверки. Но в Греции он вдруг почувствовал себя гостем в чужом доме - без языка, без знакомства с системой, и обычная уверенность ему особенно не помогала.
Я ответил ему то, что отвечаю каждому клиенту, увлечённому объектом ещё до его проверки: увлечённость - это не due diligence, и это как раз то чувство, которым пользуются люди в этой сфере. Я объяснил, что в сельской недвижимости в Греции, особенно в той, что расширялась или ремонтировалась в течение лет без строгого надзора, нередко есть разрыв между тем, что существует на местности, и тем, что записано в первоначальном плане. Я попросил отправить дипломированного геодезиста, чтобы проверить фактические границы по реестру, прежде чем он переведёт хоть один шекель.
«Это будет стоить денег и задержит меня. А если кто-то другой налетит на неё за это время?» - сомневался Идо.
Я сказал, что предпочитаю, чтобы он потерял одну виллу, чем купил проблему, которую не сможет продать дальше. Он согласился, с тяжёлым сердцем, и оплатил проверку из своего кармана.
Геодезист приехал через неделю. Его заключение пришло ко мне по почте с приложенным файлом плана. Я прочитал его дважды, потому что не хотел ошибиться в таком деле.
Часть бассейна - не весь, примерно треть, западная сторона - была построена за границей зарегистрированного участка. На земле, которая официально принадлежит соседнему участку.
Я позвонил Идо. Он помолчал несколько секунд, а потом задал вопрос, который все задают в этот момент: «Как это вообще возможно? Бассейн там уже годы, я его видел, он не выглядит как что-то проблемное».
В этом и суть. Постройка, выходящая за границу участка, не становится законной со временем, ни в Греции, ни где-либо ещё. Кто-то на каком-то этапе, возможно, прежние владельцы, возможно, подрядчик, работавший по прикидке, а не по замеру, расширил бассейн, не проверив точную линию границы, и с тех пор никто это не исправил. Сосед, возможно, не знал, возможно, знал и не возражал, пока ничего не продавалось, возможно, ему было просто всё равно - пока не придёт кто-то, кто захочет купить объект всерьёз, закажет надлежащую проверку и положит это на стол.
Я обратился к продавцу с выводами и попросил урегулирования: письменное согласие соседа, регистрацию сервитута или перенос линии границы по взаимному согласию - любое решение, закрывающее разрыв до подписания. Продавец сначала попытался преуменьшить вопрос. «Это технический вопрос, и никто слова не скажет». Как будто то, что сосед молчал до сегодняшнего дня, гарантирует, что он будет молчать и завтра. Я объяснил ему, что это две совершенно разные вещи: молчание соседа - не отказ от права, и уж точно не зарегистрированное урегулирование, которое связывает его или того, кто придёт после него. Когда я ясно дал понять, что мы не продолжаем без формального и зарегистрированного урегулирования, он перестал отвечать на звонки посредника.
Прошло две недели. Ответа нет. Идо понял намёк раньше, чем мне вообще пришлось его озвучить.
Идо отказался от сделки.
Он позвонил мне после того, как решение было принято, не злой, а задумчивый. «Я думал, что покупаю дом с бассейном. Едва не купил заодно и иск».
Именно так и произошло бы. Однажды, рано или поздно, когда сосед решит строить, продавать или просто измерить свой участок, он потребует то, что ему принадлежит. А Идо остался бы с разделённым бассейном, соседским спором в чужой стране, судов которой он не знает, и объектом, который нельзя продать дальше, не раскрыв следующему покупателю ту же самую проблему.
Вопросы, которые я задал бы на Вашем месте
- Кто на деле проверил границы объекта на местности по реестру - не только документы о собственности, но и план?
- Готов ли я отказаться от объекта, в который уже влюбился, если проверка выявит проблему, которую продавец не хочет урегулировать?
- Кто заплатил за эту проверку - и если ответ «продавец порекомендовал своего оценщика», то работает ли этот оценщик на меня?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית