Гай пришёл ко мне с участком, который хотел купить, ещё до подписания какого-либо договора и до перевода хотя бы одного шекеля. «Я нашёл отличный участок на Кипре. Цена правильная, место правильное, я хочу начать проектирование в течение месяца». Он уже в принципе договорился с продавцом об условиях, но пока ничего не подписал, и именно на этом этапе он обратился ко мне.
Прежде чем Гай подпишет какой-либо договор купли-продажи и прежде чем он переведёт хоть копейку, как в любой сделке, которую я сопровождаю, я попросил предоставить оригинальные документы о праве собственности, а не только то, что прислал посредник. Через несколько дней мы получили официальный план из кипрского земельного реестра, и что-то в нём не сходилось с тем, что было показано Гаю.
Земля не была зарегистрирована как полная собственность. Она была зарегистрирована как право аренды.
Гай не понимал, как такое вообще может быть. Он опытный застройщик, построил несколько проектов в Румынии и Болгарии и прекрасно знает порядок: сначала due diligence и только потом договор купли-продажи, разрешения на строительство, исполнение, продажа. На всех рынках, которые он знал, земля была землёй, а собственность - собственностью. Эта уверенность, кстати, не была проблемой - в большинстве случаев она была оправдана. Проблема в том, что Кипр, хотя и звучит как ещё один обычный европейский рынок, имеет правовой институт, с которым Гай просто не сталкивался раньше. «Как так получилось, что я почти закрыл сделку на такой земле, даже не зная, что что-то не в порядке?» - спросил он, ещё до того как я успел дать полный ответ.
Я объяснил Гаю разницу, потому что в тот момент она была ему неясна. На Кипре ситуация сложная: заметная часть земель в стране, особенно тех, что происходят из государственной собственности, религиозно-институциональной собственности или были ранее переданы в рамках долгосрочной аренды, продаётся не как полная собственность (freehold), а как право аренды (leasehold) на ограниченный срок, который может длиться десятилетия и даже дольше, но всё равно это ограниченное по времени право, а не абсолютная собственность.
«То есть я не покупаю землю? - спросил Гай голосом, в котором смешались изумление и лёгкий гнев. - Я её арендую? Мы договаривались о цене покупателя на это?»
Я ответил, что это именно тот вопрос, на который нам нужно ответить, прежде чем двигаться дальше, и что немедленного ответа на него нет, потому что он зависит не только от сухого юридического определения права. Он зависит от того, что Гай вообще собирается с ней делать.
Мы остановились перед подписанием. Мы не отменили сделку - мы просто ничего не подписали и ничего не заплатили, пока не поймём, что именно лежит на столе. Я попросил у Гая время, чтобы проверить сразу несколько слоёв: каковы точные условия аренды и какой срок в ней действительно остаётся; можно ли передать право третьему лицу без индивидуального согласия первоначального владельца земли при каждой передаче; что происходит по окончании срока аренды - есть ли урегулированный вариант продления или земля и постройки на ней возвращаются первоначальному владельцу; и как всё это согласуется с тем, что Гай на самом деле хотел там делать - построить жилой проект и продавать в нём единицы израильским инвесторам.
Это была самая чувствительная точка всей проверки. Израильский инвестор, который в будущем купит у Гая квартиру в этом проекте, купит не объект в том смысле, в каком он привык в Израиле, - он купит право аренды на квартиру. А право аренды, в отличие от полной собственности, может быть ограничено в будущих передачах между покупателями или в наследовании, ограничено оставшимся сроком, а иногда и сложнее для банковского финансирования - тема, которую Гай не может позволить себе игнорировать, если захочет продавать частным лицам, большинству из которых нужна ипотека.
Нам потребовалось почти месяц, чтобы получить чёткие и обоснованные ответы по каждому из этих слоёв. Гаю не нравилась задержка. «С каждой неделей кто-то другой покупает участки по соседству», - говорил он мне не раз, и каждый раз я чувствовал, что он всерьёз думает отказаться от проверки и двигаться дальше.
Я отвечал ему то, что отвечаю всегда в такие моменты, и не только Гаю: задержка, вызванная пониманием, - это не задержка, это подготовка. Разница между ними выясняется только задним числом, когда застройщик, который подождал, точно знает, что у него в руках, а застройщик, который не ждал, узнаёт об этом от своего покупателя.
По окончании проверки картина прояснилась полностью: оставшийся срок аренды был достаточно длинным, чтобы оправдать запланированный проект, право можно было передавать покупателям единиц и наследовать с учётом согласия, уже закреплённого заранее в реестре, а ограничения по финансированию существовали на деле, но поддавались управлению при условии, что договоры продажи с покупателями будут правильно составлены заранее, с полным раскрытием того, что речь идёт о праве аренды, а не о собственности, и с механизмом, который простым языком объясняет, что именно происходит по окончании срока.
Только тогда, со всеми ответами на руках, Гай подписал договор купли-продажи и перевёл первый платёж. Он купил землю. Не потому, что проблема исчезла - она не исчезла и не исчезнет. Она лишь стала понятной. Он точно знал, что покупает, каковы последствия для планирования и продажи и что он обязан раскрыть каждому будущему покупателю до того, как тот подпишет. Именно это сделало его застройщиком, способным продавать этот проект со спокойной головой, не опасаясь, что покупатель сам обнаружит - при подписании или, что хуже, через год-два после покупки, - что он купил не совсем то, что думал.
Вопросы, которые я задал бы на Вашем месте
- Знаю ли я наверняка, является ли право, которое я приобретаю, полной собственностью или арендой, и что эта разница означает для того, что я планирую делать с землёй?
- Если я в будущем буду продавать другим покупателям, смогу ли я передать право без согласия третьей стороны и что произойдёт, если это согласие задержится или будет отклонено?
- Что происходит по окончании срока аренды и что покупатели должны знать об этом от меня до того, как они подпишут?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית