Guy a venit la mine cu o parcelă pe care voia s-o cumpere, înainte să se fi semnat vreun acord și înainte să se fi transferat un singur șekel. „Am găsit un teren excelent în Cipru. Prețul e corect, locația e corectă, vreau să încep proiectarea într-o lună.” Căzuse deja de acord în principiu cu vânzătorul asupra condițiilor, dar încă nu semnase nimic, și exact în această etapă s-a adresat mie.
Înainte ca Guy să semneze orice acord de cumpărare și înainte să transfere un ban, ca în orice tranzacție pe care o însoțesc, am cerut actele originale de proprietate și nu doar ce trimisese agentul. În câteva zile am primit planul oficial de la registrul funciar cipriot și ceva din el nu se potrivea cu ce i se prezentase lui Guy.
Terenul nu era înscris în proprietate deplină. Era înscris ca drept de arendă pe termen lung (leasehold).
Guy nu înțelegea cum e posibil. Este un dezvoltator cu experiență, a construit mai multe proiecte în România și Bulgaria și cunoaște rutina pe de rost - mai întâi verificarea de diligență, abia după aceea contractul de cumpărare, autorizațiile de construire, execuția, vânzarea. În toate piețele pe care le-a cunoscut, terenul era teren și proprietatea era proprietate. Siguranța aceasta, apropo, nu era o problemă - era justificată în majoritatea cazurilor. Problema este că Ciprul, deși sună ca încă o piață europeană obișnuită, are o instituție juridică pe care Guy pur și simplu nu o mai întâlnise. „Cum se poate să fi fost cât pe ce să închid pe un asemenea teren fără să știu măcar că ceva nu e în regulă?”, a întrebat, încă înainte să apuc să-i dau răspunsul complet.
I-am explicat lui Guy diferența, pentru că în momentul acela nu-i era clară. În Cipru situația este complexă: o parte nu neglijabilă din terenurile țării - în special cele cu origine în proprietate de stat, în proprietate instituțională-religioasă sau transferate în trecut prin arende pe termen lung - nu se vând în proprietate deplină (freehold), ci ca drept de arendă (leasehold) pe o perioadă determinată, care poate dura zeci de ani și chiar mai mult, dar este oricum un drept limitat în timp și nu o proprietate absolută.
„Deci nu cumpăr terenul?”, a întrebat Guy, cu o voce în care se amestecau uimirea și o supărare discretă. „Îl închiriez? Pentru asta am convenit un preț de cumpărător?”
I-am răspuns că exact la această întrebare trebuie să răspundem înainte să mergem mai departe și că nu avea un răspuns imediat, pentru că nu depinde doar de definiția juridică seacă a dreptului. Depinde de ce plănuiește Guy să facă cu el.
Ne-am oprit înainte de semnare. Nu am anulat tranzacția - pur și simplu nu am semnat nimic și nu am plătit nimic până nu înțelegem exact ce se află pe masă. I-am cerut lui Guy timp ca să verific simultan mai multe straturi: care sunt condițiile exacte ale arendei și cât din perioadă a rămas cu adevărat; dacă dreptul poate fi transferat unui terț fără aprobarea individuală a proprietarului original la fiecare transfer; ce se întâmplă la sfârșitul perioadei de arendă - există o opțiune de prelungire reglementată sau terenul și ce s-a construit pe el revin proprietarului original; și cum se împacă toate acestea cu ceea ce Guy voia de fapt să facă acolo - să construiască un proiect rezidențial și să vândă unități din el investitorilor israelieni.
Acesta era punctul cel mai sensibil din toată verificarea. Un investitor israelian care va cumpăra în viitor un apartament de la Guy în acest proiect nu va cumpăra o proprietate în sensul pe care îl cunoaște din Israel - va cumpăra un drept de arendă asupra unui apartament. Iar un drept de arendă, spre deosebire de proprietatea deplină, poate fi limitat în transferurile viitoare între cumpărători sau în moștenire, limitat în timpul care i-a rămas și uneori mai greu de finanțat bancar - o chestiune pe care Guy nu-și poate permite s-o ignore dacă vrea să vândă unor persoane fizice, dintre care majoritatea au nevoie de un credit ipotecar.
Ne-a luat aproape o lună să primim răspunsuri clare și fundamentate pentru fiecare dintre aceste straturi. Lui Guy nu i-a plăcut întârzierea. „În fiecare săptămână care trece, altcineva cumpără parcele prin zonă”, mi-a spus de mai multe ori, și de fiecare dată am simțit că se gândește serios să renunțe la verificare și să meargă mai departe.
I-am răspuns ce răspund mereu în astfel de momente, și nu doar lui Guy: o întârziere care provine din înțelegere nu este o întârziere - este pregătire. Diferența dintre cele două se vede doar după aceea, când dezvoltatorul care a așteptat știe exact ce are în mână, iar dezvoltatorul care nu a așteptat află de la propriul cumpărător.
La finalul verificării imaginea s-a limpezit complet: perioada de arendă rămasă era suficient de lungă pentru a justifica proiectul planificat, dreptul putea fi transferat cumpărătorilor de unități și lăsat moștenire sub rezerva unei aprobări deja consacrate dinainte în registru, iar restricțiile de finanțare existau în practică, dar erau gestionabile, cu condiția ca acordurile de vânzare către cumpărători să fie formulate corect de la început, cu dezvăluirea completă că este vorba de un drept de arendă și nu de proprietate, și cu un mecanism care explică în limbaj simplu ce se întâmplă exact la încheierea perioadei.
Abia atunci, cu toate răspunsurile în mână, Guy a semnat contractul de cumpărare și a transferat prima plată. A cumpărat terenul. Nu pentru că problema a dispărut - nu a dispărut și nu va dispărea. A devenit doar înțeleasă. Știa exact ce cumpără, ce consecințe are asta pentru proiectare și pentru vânzare și ce trebuie să dezvăluie fiecărui cumpărător viitor înainte ca acesta să semneze. Asta l-a făcut un dezvoltator capabil să vândă acest proiect cu mintea liniștită, fără teama că un cumpărător va descoperi singur, la semnare sau, mai rău, la un an sau doi după cumpărare, că nu a cumpărat tocmai ce credea că a cumpărat.
Întrebarea pe care aș pune-o eu în locul dumneavoastră
- Știu sigur dacă dreptul pe care îl cumpăr este proprietate deplină sau arendă și ce înseamnă diferența pentru ceea ce plănuiesc să fac cu terenul?
- Dacă voi vinde în viitor altor cumpărători, pot transfera dreptul fără aprobarea unui terț și ce se întâmplă dacă această aprobare întârzie sau este refuzată?
- Ce se întâmplă la sfârșitul perioadei de arendă și ce trebuie să știe cumpărătorii de la mine despre asta înainte să semneze?
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית