„Ilan, calmează-te. Se va prelungi. Se prelungește mereu.”
Amit a spus-o zâmbind, în holul unui hotel din Atena, cu o cafea freddo în mână. Nu a spus-o ca să mă convingă. Chiar credea asta. Și trebuie spus în favoarea lui că, până în ziua aceea, istoria fusese complet de partea lui.
Documentul deschis între noi pe masă era un plan de afaceri pentru o clădire din anii șaptezeci din Pangrati. Cinci etaje, zece apartamente, o fațadă care avea nevoie de renovare și instalații care trebuiau înlocuite. Amit cumpărase de două ori clădiri de acest fel, le renovase și vânduse apartamentele unul câte unul, majoritatea israelienilor. Cunoaște cartierul, antreprenorii și birocrația. Cifrele și le construiește singur, în Excel, și cifrele acelea nu le ratează.
Diagrama lui Gantt arăta așa: cumpărare acum, proiectare și autorizații până la mijlocul lui 2027, lucrări până la sfârșitul lui 2028 și vânzarea apartamentelor pe parcursul lui 2029.
Problema era în documentul inginerului. În clădire existau abateri de construcție vechi. Un apartament de la mansardă extins peste liniile autorizației și două balcoane închise încă din anii optzeci. Toate înainte de 2011, toate potrivite pentru traseul de reglementare din Grecia. Adică: există o soluție, costă bani și poate fi evaluată.
Doar că traseul acesta este deschis până la o anumită dată. Iar după calendarul lui Amit, reglementarea o plănuia „în apropierea vânzărilor”. Adică în 2029.
Aici intervine istoria pe care se baza Amit. Traseul de reglementare al Legii 4495 din 2017 a fost prelungit din nou și din nou. În ianuarie anul acesta guvernul grec a mai adăugat doi ani, iar termenul pentru abaterile din categoriile „facilități” s-a mutat de la 31 martie 2026 la 31 martie 2028. În iunie a intrat în vigoare un nou cod de urbanism și construcții, care a unificat toată legislația veche într-o singură carte.
„Vezi?”, a spus Amit. „Din nou o prelungire. Și un cod nou. Nu o vor închide. Jumătate din Grecia s-ar bloca.”
Iar adevărul este că argumentul lui nu era prostesc. În Grecia există un număr uriaș de proprietăți cu asemenea abateri. Balcoane închise, mansarde transformate în camere, depozite transformate în apartamente. Orice guvern care ar închide cu adevărat traseul ar trebui să explice unui public foarte larg de ce casa lui nu poate fi vândută. Exact această logică a dus la prelungirile anterioare și nu am niciun motiv să presupun că a dispărut.
Dar logica politică nu este un articol de lege. Iar un plan de afaceri care se sprijină pe logica politică este un pariu, chiar și atunci când șansele sunt bune.
Așa că am discutat cu el despre ce văd, nu despre ce sper.
Văd un cod nou, intrat în vigoare în iunie, care nu a deschis niciun traseu nou de reglementare. Aceleași categorii, aceleași date, doar alte numere de articole. Cine a sperat că noul cod va aduce o mare „amnistie” nu a primit-o. Văd categoria cea mai gravă închisă de ani și nimeni nu a redeschis-o. Și văd un articol din cod care stabilește în termeni expliciți că tranzacția cu o proprietate cu abatere nereglementată este complet nulă.
Gândiți-vă ce înseamnă asta pentru clădirea lui Amit. Ipoteza de lucru trebuie să fie că la fiecare dintre cele zece vânzări va exista un cumpărător, un inginer din partea lui și un notar, și toți vor vrea să vadă că apartamentul corespunde autorizației. Dacă apartamentul de la mansardă nu va fi reglementat până în martie 2028, iar dacă nu vine o nouă prelungire, nu va putea fi vândut deloc. Iar o clădire în care un apartament este blocat nu este o clădire cu nouă apartamente bune. Este o clădire cu o problemă.
„Deci spui că nu vor prelungi?”, a întrebat Amit.
„Nu știu dacă vor prelungi”, am răspuns. „Nici tu nu știi. Diferența dintre noi este că tu ți-ai construit tot planul de afaceri pe răspuns.”
Nu l-a convins imediat. Un dezvoltator care a făcut ceva de două ori cu succes nu-și schimbă metoda din cauza unei singure discuții în holul unui hotel. Dar s-a întors la mine o săptămână mai târziu cu un calendar nou. Reglementarea a trecut în fruntea listei, înaintea autorizațiilor și a antreprenorului. Inginerul lui va depune dosarul încă înainte de începerea renovării. L-a costat bani mai devreme, într-un an în care ar fi preferat să-i țină la el, și i-a luat câteva luni ca sincronizare.
Și poate Grecia chiar va prelungi din nou. Poate în 2028 Amit se va uita în urmă și va spune că s-a grăbit degeaba. Este o posibilitate reală și nu intenționez să mă prefac că nu este.
Dar diferența dintre cele două scenarii nu este simetrică. Dacă prelungesc, Amit a plătit ceva mai devreme. Dacă nu prelungesc, apartamentul de la mansardă ar fi rămas pentru totdeauna ilegal.
Și mai este o parte la care Amit nu s-a gândit la început: cumpărătorii lui. Un israelian care cumpără un apartament de la un dezvoltator israelian în Atena se bazează pe el exact așa cum s-a bazat Amit pe prelungire. Dacă în 2029 apartamentul de la mansardă se blochează, nu va rămâne o problemă tehnică a lui Amit în fața primăriei. Va fi un cumpărător care a transferat banii și nu poate obține înscrierea, și un dezvoltator al cărui nume se leagă de asta. Pe o piață în care toți se cunosc, acesta este prețul cu adevărat scump.
Întrebarea pe care aș pune-o eu în locul dumneavoastră
- Pe ce termen din legea locală se sprijină planul meu de afaceri și cu cât timp înainte de el plănuiesc să fiu pregătit?
- Dacă următoarea prelungire nu vine, care unități din proiectul meu se vor bloca și ce face asta cu fluxul de numerar?
- Evaluez legea așa cum este astăzi sau așa cum sper să fie?
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית