Я не привык выступать в судах. В последние годы наша контора воздерживается от принятия судебных дел, поскольку направление нашей работы - сопровождение застройщиков и инвесторов за рубежом, и мы решили вложить усилия, обучение и профессиональный опыт именно в эти области. Судебная практика - на мой взгляд, отдельная профессиональная область, в которой нужно быть в курсе и законодательства, периодически обновляемого в соответствующей сфере, и процессуальных норм, и актуальной судебной практики и прецедентов в этой области.
И после этого вступления отмечу, что когда ко мне пришёл Моше, застройщик, которого мы сопровождали в проекте, построенном им в Румынии, и принёс с собой исковое заявление, полученное от клиента, купившего квартиру, я не мог отказаться представлять его в суде.
Йоси и Яэль купили у компании Моше двухкомнатную квартиру в здании, которое он построил в одном из районов Бухареста. Проект был завершён, квартира была передана им около двух лет назад, а теперь они подали иск в магистратский суд в Ришон-ле-Ционе против Моше и его брата, акционеров компании, утверждая, что квартира была передана им с опозданием и они имеют право на компенсацию, а арендная плата, которую они получают, не соответствует маркетинговым обещаниям, и поэтому они требуют также компенсацию за разницу между обещанным, по их утверждению, и тем, что они получают на самом деле.
Излишне говорить, что Йоси и Яэль купили квартиру у румынской компании, принадлежащей Моше и его брату, а не у них лично. Кроме того, договор купли-продажи, подписанный в Румынии у нотариуса, как принято, прямо предусматривает, что любой спор по договору купли-продажи должен рассматриваться в компетентном суде в Бухаресте.
Меня так возмутила наглость этих двоих и их адвоката, который даже не потрудился поговорить с нами, а сразу подал иск, что я сказал Моше: хотя мы обычно не занимаемся исками и не представляем в судах, в этом случае мы с радостью это сделаем.
Мы подали ходатайство об отклонении иска без рассмотрения в связи с отсутствием юрисдикции. Мы представили суду подписанный договор и подробно изложили оговорку о подсудности. Мы подчеркнули попытку осуществить «снятие корпоративной вуали» и подать иск к акционерам вместо компании, как ожидалось и требовалось.
Когда мы пришли на заседание на этой неделе, регистратор суда не потребовал выслушать наши доводы. Он сразу обратился к адвокату пары и попросил пояснить, был ли вообще подан иск в Румынии и почему этого не сделано. После попыток адвоката пары увильнуть и объяснений, что переговоры велись в Израиле и что ему было бы трудно подавать иск в Румынии из-за высоких связанных с этим расходов, судья предложил ему прекратить иск без возложения на него судебных издержек.
В перерыве, предоставленном по просьбе адвоката пары, чтобы посоветоваться с его клиентами, он попытался за пределами зала суда договориться, чтобы мы что-нибудь заплатили паре. Я наотрез отказался платить хотя бы один шекель.
Важный урок: оговорка о подсудности как необходимая защита
Эта история - прекрасный пример того, почему оговорка о подсудности считается одной из важнейших оговорок в международных договорах купли-продажи. Как мы увидели, эта простая оговорка стала юридическим щитом, который спас Моше от дорогостоящего и сложного судебного процесса.
Исследование, опубликованное в International Journal of Commercial Law, показало, что «более 85% споров по международным инвестициям в недвижимость разрешаются благодаря правильному применению оговорок о подсудности, без того чтобы иск доходил до рассмотрения по существу». Именно это и произошло в случае Моше.
Иск был прекращён не потому, что доводы были необоснованны (а если бы мы вошли в существо договора и существо доводов, мы показали бы, что доводы и требования вообще не имеют оснований), а потому, что у израильского суда не было юрисдикции его рассматривать. Именно так действует хорошая оговорка о подсудности - она создаёт первичный барьер, заставляющий истца дважды подумать, прежде чем подавать иск.
Что должна содержать эффективная оговорка о подсудности?
По моему опыту сопровождения десятков сделок с недвижимостью за границей, эффективная оговорка о подсудности должна включать:
1. Точное указание компетентного суда - недостаточно написать «суды такой-то страны». Нужно указать конкретный город, уровень суда (окружной/магистратский) и при необходимости - необходимый профессиональный состав.
2. Язык разбирательства - чёткое определение языка, на котором будет вестись судебный процесс. Это особенно важно в многоязычных странах, таких как Швейцария или Бельгия.
3. Применимое право - иногда нужно различать место, где будет вестись процесс, и право, которое будет применяться к спору. Например, сделка в Берлине может подчиняться германскому праву, но рассматриваться в суде в Лондоне.
Отчёт консалтинговой компании McKinsey & Company за 2023 год подчёркивает: «Инвесторы, выигрывающие судебные процессы благодаря чётким оговоркам о подсудности, экономят в среднем 40% времени процесса и 60% юридических расходов по сравнению со случаями некачественных оговорок».
Распространённые ловушки, которых необходимо избегать
По моему опыту, существуют распространённые ловушки, которые встречаются снова и снова:
Двойная или противоречивая оговорка - случаи, когда в договоре более одной оговорки о подсудности или оговорка о подсудности противоречит другим положениям договора.
Неточное указание местной подсудности - в федеративных государствах, таких как США или Германия, нужно различать юрисдикцию штата и федеральную юрисдикцию.
Игнорирование местных арбитражных соглашений - в некоторых странах для определённых отраслей существуют обязательные арбитражные соглашения, которые могут отменять оговорку о подсудности.
Реальная практика: как это выглядит на деле?
Случай Моше учит нас и важности правильной юридической структуры. Тот факт, что Йоси и Яэль попытались подать иск к акционерам лично, а не к румынской компании, был ещё одной ошибкой, укрепившей нашу позицию. Во многих странах разделение ответственности между компанией и её владельцами строго соблюдается.
Сопроводив более 300 сделок инвесторов и девелоперов за границей, я снова и снова вижу, как экономия на стоимости юридической консультации на этапе покупки превращается в двойные расходы, когда возникает спор. Случай Йоси и Яэль - прекрасный пример: они вложили деньги в судебный процесс, у которого с самого начала не было шансов на успех, только потому, что не поняли значения оговорки о подсудности в подписанном ими договоре.
Я всегда рекомендую своим клиентам оценивать оговорку о подсудности не только с юридической, но и с практической точки зрения. Вопросы вроде: «Могу ли я позволить себе судебный процесс в этой стране?», «Есть ли у меня доступ к качественному юридическому представительству там?», «Каковы ожидаемые сроки процесса?» - это вопросы, которые необходимо задавать ещё на этапе планирования.
В сегодняшнем глобальном мире качественная оговорка о подсудности - это не только юридический вопрос, это опора защиты Вашей инвестиции. История Моше доказывает: когда оговорка составлена правильно, а договор правильно структурирован, даже самый проблемный случай может завершиться быстрой и эффективной победой.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית