Nu am obiceiul să apar în instanțe. În ultimii ani biroul nostru a evitat să preia dosare de litigii; întrucât activitatea noastră se concentrează pe asistarea dezvoltatorilor și investitorilor din străinătate, am hotărât să ne canalizăm efortul și învățarea în aceste domenii. În opinia mea, litigiul este un domeniu de sine stătător, în care trebuie să fii la curent atât cu legislația actualizată periodic din domeniul respectiv și cu regulile de procedură, cât și cu jurisprudența recentă și precedentele din domeniu.
Și după acest preambul, precizez că, atunci când a venit la mine Moshe, un dezvoltator pe care l-am asistat în proiectul construit de el în România, cu o cerere de chemare în judecată primită de la un client care cumpărase un apartament, nu am putut refuza să-l reprezint în instanță.
Yossi și Yael au cumpărat de la societatea lui Moshe un apartament cu 2 camere într-o clădire construită de el într-unul dintre cartierele Bucureștiului. Proiectul s-a încheiat, iar apartamentul le-a fost predat acum aproximativ doi ani; acum au depus o acțiune la Judecătoria din Rishon LeZion împotriva lui Moshe și a fratelui său, care sunt acționarii societății, susținând că apartamentul le-a fost predat cu întârziere și că au dreptul la despăgubiri, iar că chiria pe care o primesc nu corespunde promisiunilor de marketing și, prin urmare, solicită de la ei și despăgubiri pentru diferența dintre promisiunea pretinsă de ei și ceea ce primesc în realitate.
Inutil de spus că Yossi și Yael au cumpărat apartamentul de la o societate românească deținută de Moshe și fratele său, nu de la cei doi ca persoane fizice. În plus, contractul de vânzare-cumpărare semnat în România, în fața unui notar, așa cum este uzual, prevede în mod expres că orice litigiu legat de contractul de vânzare-cumpărare trebuie judecat în fața instanței competente din București.
Neobrăzarea celor doi și a avocatului lor, care nici nu s-a obosit să vorbească cu noi, ci a depus direct acțiunea, m-a enervat atât de mult încât i-am spus lui Moshe că, deși nu avem obiceiul să ne ocupăm de procese și să reprezentăm în instanță, în acest caz vom face asta cu plăcere.
Am depus o cerere de respingere a acțiunii pe cale de excepție, pentru lipsa competenței. Am prezentat instanței contractul semnat și am detaliat clauza de jurisdicție. Am subliniat încercarea de a „ridica vălul corporativ” și de a-i acționa în judecată pe acționari în locul societății, așa cum ar fi fost de așteptat și necesar.
Când am ajuns la ședința din această săptămână, magistratul nu a avut nevoie să audă argumentele noastre. S-a adresat imediat avocatului cuplului și a cerut să înțeleagă dacă a fost depusă vreo acțiune în România și de ce nu a făcut-o. După încercările de eschivare ale avocatului celor doi și explicațiile că negocierile s-au purtat în Israel și că i-ar fi greu să cheme în judecată în România din cauza costurilor ridicate, judecătorul i-a propus să retragă acțiunea fără a fi obligat la cheltuieli de judecată.
În pauza acordată, la cererea avocatului celor doi pentru a se consulta cu clienții săi, acesta a încercat, în afara sălii de judecată, să ajungă la o înțelegere prin care să le plătim ceva cuplului. Am refuzat categoric să plătesc măcar un șekel.
Lecția importantă: clauza de jurisdicție ca scut esențial
Această poveste este exemplul perfect pentru motivul pentru care clauza de jurisdicție este considerată una dintre cele mai importante clauze din contractele internaționale de achiziție. Așa cum am văzut, această clauză simplă a devenit un scut juridic care l-a salvat pe Moshe de o procedură judiciară costisitoare și complexă.
Un studiu publicat în International Journal of Commercial Law a constatat că „peste 85% dintre litigiile din investițiile imobiliare internaționale se rezolvă prin aplicarea corectă a clauzelor de jurisdicție, fără ca acțiunea să ajungă la o dezbatere pe fond.” Exact asta s-a întâmplat în cazul lui Moshe.
Acțiunea a fost respinsă nu pentru că susținerile nu ar fi fost întemeiate (iar dacă am fi intrat în fondul contractului și al susținerilor, am fi arătat că susținerile și pretențiile nu au deloc temei), ci pentru că instanța din Israel nu avea competența de a o judeca. Așa funcționează o clauză de jurisdicție bună - creează o barieră inițială care îl obligă pe reclamant să se gândească de două ori înainte de a depune o acțiune.
Ce trebuie să conțină o clauză de jurisdicție eficientă?
Din experiența mea în asistarea a zeci de tranzacții imobiliare din străinătate, o clauză de jurisdicție eficientă trebuie să includă:
1. Identificarea exactă a instanței competente - nu este suficient să scrieți „instanțele din țara cutare”. Trebuie indicat orașul concret, nivelul instanței (tribunal/judecătorie) și, la nevoie, chiar și compunerea profesională necesară a completului.
2. Limba procedurii - o definire clară a limbii în care se va desfășura procedura judiciară. Este esențial mai ales în țările multilingve precum Elveția sau Belgia.
3. Legea aplicabilă - uneori trebuie făcută distincția între locul în care se va desfășura procedura și legea care se aplică litigiului. De exemplu, o tranzacție la Berlin poate fi supusă legii germane, dar judecată într-o instanță din Londra.
Un raport al firmei de consultanță McKinsey & Company din 2023 subliniază că „investitorii care câștigă în procese datorită unor clauze de jurisdicție clare economisesc, în medie, 40% din durata procedurii și 60% din costurile juridice, comparativ cu cazurile cu clauze defectuoase.”
Capcane frecvente care trebuie evitate
Din experiența mea, există capcane frecvente care se repetă mereu:
Clauză dublă sau contradictorie - cazuri în care contractul conține mai mult de o clauză de jurisdicție sau în care clauza de jurisdicție contrazice alte clauze din contract.
Referire inexactă la competența teritorială - în statele federale precum SUA sau Germania, trebuie făcută distincția între competența statală și cea federală.
Ignorarea acordurilor de arbitraj locale - în unele țări există acorduri obligatorii de arbitraj pentru anumite ramuri, care pot anula o clauză de jurisdicție.
Practica reală: cum arată lucrurile pe teren?
Cazul lui Moshe ne învață și despre importanța structurii juridice corecte. Faptul că Yossi și Yael au încercat să-i acționeze în judecată pe acționarii persoane fizice în locul societății românești a fost o altă greșeală, care ne-a întărit poziția. În multe țări, separarea răspunderii între societate și proprietarii ei este respectată cu strictețe.
Ca unul care a asistat peste 300 de tranzacții ale investitorilor și dezvoltatorilor în străinătate, văd iar și iar cum economia la costul consultanței juridice din etapa achiziției se transformă într-un cost dublu atunci când apare un litigiu. Cazul lui Yossi și Yael este un exemplu perfect - au investit bani într-o procedură judiciară care de la bun început nu avea nicio șansă de reușită, doar pentru că nu au înțeles semnificația clauzei de jurisdicție din contractul pe care l-au semnat.
Le recomand mereu clienților mei să analizeze clauza de jurisdicție nu doar din punct de vedere juridic, ci și din punct de vedere practic. Întrebări precum: „Îmi permit o procedură judiciară în această țară?”, „Am acces la o reprezentare juridică de calitate acolo?”, „Care este durata estimată a procedurii?” - sunt întrebări care trebuie puse încă din faza de planificare.
În lumea globală de astăzi, o clauză de jurisdicție de calitate nu este doar o chestiune juridică - este stâlpul de susținere al protecției investiției dumneavoastră. Povestea lui Moshe dovedește că, atunci când clauza este redactată corect, iar contractul este structurat cum se cuvine, chiar și cel mai problematic caz se poate încheia cu o victorie rapidă și eficientă.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית