„Părea tranzacția vieții. O clădire întreagă la prețul unui apartament din Tel Aviv”, mi-a povestit David când a venit la biroul meu acum doi ani, după ce pierduse aproximativ un sfert de milion de euro la Atena.
Povestea lui începe în 2019. David, un dezvoltator cu experiență, care a construit și a pus în funcțiune zeci de proiecte în Israel, a văzut titlurile despre boom-ul turistic din Grecia și despre prețurile „nebunești” ale Airbnb la Atena. „Toată lumea vorbește despre asta”, s-a gândit el, „trebuie să intru în povestea asta.”
Clădirea pe care a cumpărat-o arăta perfect pe hârtie: 850.000 de euro, într-o zonă rezidențială liniștită, cu potențial pentru 24 de apartamente-studio. „Mi-am spus: în Israel aș plăti de trei ori mai mult pentru așa ceva.”
Dar Grecia nu este Israel.
Primul necaz a început cu inginerul local, care i-a explicat într-o engleză stâlcită: „Mr. David, this is not simple like you think”. S-a dovedit că transformarea unei clădiri de birouri în clădire de locuințe nu înseamnă doar renovări - este un parcurs birocratic epuizant de 18 luni printr-un labirint de comisii, aprobări și ștampile.
„În fiecare zi descopeream încă o lege, încă o reglementare, încă un formular despre care nimeni nu-mi pomenise înainte”, a oftat el. „Iar împărțirea în apartamente mici? E ca și cum ai cere să treci un elefant prin gaura cheii.”
Adevărata piață a fost la registrul funciar grecesc. Un sistem care pare că nu s-a schimbat din vremea Imperiului Bizantin. Înregistrarea a 24 de unități separate a cerut nu doar planuri arhitecturale detaliate, ci și un aviz juridic separat pentru fiecare cameră, traduceri oficiale și legalizări notariale care au costat mai mult decât renovările înseși.
„Stăteam în biroul unui avocat din Atena și vedeam grămezile de dosare de pe masa lui”, și-a amintit David. „L-am întrebat cât va dura. A zâmbit și a spus: «In Greece, we don't count time, we count patience».”
După doi ani de luptă birocratică, când în sfârșit totul era pregătit, a venit marea surpriză: turiștii nu au venit.
Clădirea din zona Neos Kosmos arăta minunat pe hartă, dar în realitate - la 25 de minute de Acropole nu înseamnă „aproape de centru”. Priveliștea nu include Partenonul, iar atmosfera este mai degrabă „cartier rezidențial liniștit” și mai puțin „Atena mitologică”.
„Am înțeles că turiștii nu vin la Atena ca să trăiască experiența de a fi greci. Ei vor să fie turiști”, spune David cu un zâmbet amar. În loc de 100 de euro pe noapte, cât planificase, a trebuit să se mulțumească cu 45 de euro - dacă a găsit chiriași.
Ultima schimbare a venit în 2022, când guvernul grec a început să limiteze licențele Airbnb din centrul Atenei. „Brusc toată lumea a început să înțeleagă că prețurile din centru vor crește nebunește, iar zone precum a mea vor rămâne goale.”
David a vândut proprietatea cu o pierdere de 200.000 de euro. „Este mai scump decât orice curs de MBA pe care l-am făcut vreodată”, conchide el.
Ce am învățat din povestea lui David (și recomandările mele pentru dumneavoastră)
1. Nu vă bazați pe „toată lumea spune” - orice investiție din străinătate necesită cercetare independentă și aprofundată. McKinsey & Company au constatat în 2023 că 70% din cererea de închirieri pe termen scurt se concentrează într-o rază de doar 2 km față de centrul turistic. Distanța înseamnă totul.
2. Reglementarea locală este regele - fiecare țară are regulile ei, iar uneori acestea se schimbă în timp real. Firma PwC recomandă: „Investițiile imobiliare de succes din străinătate necesită o înțelegere profundă a culturii locale - nu doar economice, ci și birocratice.”
3. Nu tot ce zboară se mănâncă - așa cum a spus Warren Buffett: „Risk comes from not knowing what you're doing” - iar cel mai periculos este atunci când credeți că știți.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית