«بدا الأمر صفقة العمر. مبنى كامل بسعر شقة في تل أبيب»، هكذا روى لي دافيد حين جاء إلى مكتبي قبل عامين، بعد أن خسر نحو ربع مليون يورو في أثينا.
تبدأ قصته في 2019. دافيد، مطوّر ذو خبرة بنى وأنجز عشرات المشاريع في إسرائيل، رأى العناوين الصحفية عن الطفرة السياحية في اليونان وعن أسعار Airbnb «المجنونة» في أثينا. «الجميع يتحدثون عن ذلك»، فكّر، «يجب أن أدخل في هذه القصة».
بدا المبنى الذي اشتراه مثاليًا على الورق: 850,000 يورو، في منطقة سكنية هادئة، مع إمكانية لإقامة 24 شقة استوديو. «قلتُ لنفسي: في إسرائيل كنتُ سأدفع ثلاثة أضعاف في مقابل شيء كهذا».
لكن اليونان ليست إسرائيل.
بدأت المصيبة الأولى مع المهندس المحلي الذي شرح له بإنجليزية مكسّرة: «Mr. David, this is not simple like you think»، أي «سيد ديفيد، الأمر ليس بسيطًا كما تظن». تبيّن أن تحويل مبنى مكاتب إلى سكني ليس مجرد مسألة ترميمات - إنه رحلة بيروقراطية مضنية من 18 شهرًا عبر متاهة من اللجان والتصاريح والأختام.
«كل يوم كنتُ أكتشف قانونًا آخر، ولائحة أخرى، واستمارة أخرى لم يذكرها لي أحد من قبل»، تنهّد. «وتقسيمه إلى شقق صغيرة؟ كأنك تطلب إدخال فيل عبر ثقب مفتاح».
وكانت العقبة الحقيقية في سجل الأراضي اليوناني. نظام يبدو وكأنه لم يتغير منذ أيام الإمبراطورية البيزنطية. وتسجيل 24 وحدة منفصلة لم يتطلب مخططات معمارية مفصلة فحسب، بل أيضًا رأيًا قانونيًا منفصلًا لكل غرفة، وترجمات رسمية، وتصديقات كاتب عدل كلّفت أكثر من الترميمات نفسها.
«جلستُ في مكتب محامٍ في أثينا وأرى أكوام الملفات على مكتبه»، يتذكر دافيد. «سألته كم سيستغرق ذلك. ابتسم وقال: "In Greece, we don't count time, we count patience"»، أي «في اليونان لا نحسب الوقت، بل نحسب الصبر».
بعد عامين من الصراع البيروقراطي، وحين صار كل شيء جاهزًا أخيرًا، جاءت المفاجأة الكبرى: السياح لم يأتوا.
بدا المبنى في منطقة Neos Kosmos رائعًا على الخريطة، لكن في الواقع - 25 دقيقة عن الأكروبوليس ليست «قريبًا من المركز». لا يشمل المنظر البارثينون، والأجواء أقرب إلى «حي سكني هادئ» وأبعد عن «أثينا الأسطورية».
«أدركتُ أن السياح لا يأتون إلى أثينا ليجربوا كيف يكون المرء يونانيًا. إنهم يريدون أن يكونوا سياحًا»، يقول دافيد بابتسامة مرّة. وبدلًا من 100 يورو لليلة التي خطط لها، اضطر إلى الاكتفاء بـ 45 يورو - إن وجد مستأجرين أصلًا.
جاء التغيير الأخير في 2022، حين بدأت الحكومة اليونانية تقييد تراخيص Airbnb في وسط أثينا. «فجأة بدأ الجميع يدركون أن الأسعار في المركز سترتفع بجنون، وأن مناطق مثل منطقتي ستبقى فارغة».
باع دافيد العقار بخسارة قدرها 200,000 يورو. «إنه أغلى من أي دورة MBA أخذتها في حياتي»، يختم.
ما تعلمته من قصة دافيد (وتوصياتي لكم)
1. لا تعتمدوا على «الجميع يقولون» - كل استثمار في الخارج يحتاج إلى بحث مستقل ومعمّق. وجدت McKinsey & Company عام 2023 أن 70% من الطلب على الإيجارات قصيرة الأمد يتركز في دائرة نصف قطرها 2 كم فقط من المركز السياحي. المسافة هي كل شيء.
2. التشريعات المحلية هي الملك - لكل دولة قواعدها، وهي تتغير أحيانًا في الوقت الفعلي. وتوصي شركة PwC: «تتطلب الاستثمارات العقارية الناجحة في الخارج فهمًا عميقًا للثقافة المحلية - لا الاقتصادية فحسب بل البيروقراطية أيضًا».
3. ليس كل ما يلمع ذهبًا في نهاية قوس قزح - كما قال وارن بافيت: «Risk comes from not knowing what you're doing» أي «المخاطرة تأتي من عدم معرفة ما تفعله» - والأخطر حين تظنون أنكم تعرفون.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית