أجد نفسي أحيانًا جالسًا أمام عميل وأبقى بلا جواب أمام الحجج التي يطرحها. هناك من درس وبحث وتعمّق وحججهم مبنية على أساس، وآخرون لا يفهمون شيئًا ويطرحون حججًا بلا أساس إلى حد الجهل.
عمل يعقوب اقتصاديًا في أحد البنوك الكبرى وتقاعد مبكرًا وقرر أن يستثمر التعويضات التي تلقاها في العقارات في الخارج، وتحديدًا في رومانيا، حيث وُلد والداه ويشعر بصلة بالبلد ويتقن لغتها ويحمل الجنسية الرومانية. يعقوب يعرف بالضبط ما يريد وجاء إلى اللقاء بعد أن أنجز واجباته وطرح حججًا معللة:
«بحسب معطيات Eurostat تُعدّ رومانيا الدولة ذات أعلى نسبة تملّك للشقق في أوروبا (نحو 95%). ويشير استطلاع لـ Colliers وجدتُه إلى أن الشباب في عمر 18-24 يستأجرون شقة (25%) أو يعيشون مع العائلة/الأصدقاء (40%). وهذا يلمّح إلى أن شراء شقة غالبًا ما يكون خطوة تُؤجَّل إلى أعمار متقدمة، حين يتيح الاستقرار الاقتصادي ذلك. تجذب بوخارست هجرة داخلية كبيرة، ومعظم المهاجرين (نحو 70-75% من مجموع المهاجرين) في سن العمل الشابة (20-49). وتشكل هذه الفئة طلبًا مستقبليًا محتملًا على الشقق، سواء للإيجار أو للشراء»، شرح.
«واو، مبهر»، قلتُ، «لكن إلى أي استنتاجات يقودك ذلك؟»
«بالنسبة إليّ ليس السؤال هنا هل أشتري شقة في بوخارست، بل أي شقة وأين»، أجاب.
هناك عدة مزايا للاستثمار في بوخارست:
1. أسعار جذابة قياسًا بإسرائيل وأوروبا الغربية: لا تزال الشقق في بوخارست تُعدّ أرخص بكثير مقارنة بمعظم مدن الغرب، ولا سيما بإسرائيل. قد تبلغ كلفة شقة في بوخارست نحو 120,000-170,000 يورو (ليس في وسط المدينة أو شمالها الأكثر فخامة)، بينما الأسعار في إسرائيل أعلى بأضعاف مضاعفة.
2. عائد إيجاري مرتفع: يتراوح متوسط العائد الإيجاري في بوخارست حول 5%-9% وأحيانًا أكثر. وبالمقارنة بالعوائد في إسرائيل (غالبًا 2%-3%)، فإنه عائد جذاب جدًا يوفر دخلًا سلبيًا ثابتًا.
3. إمكانات ارتفاع القيمة:
o نمو اقتصادي ثابت: يشهد الاقتصاد الروماني اتجاه نمو متواصلًا في السنوات الأخيرة (نحو 3.5% في المتوسط سنويًا).
o الانضمام إلى منطقة اليورو: يُتوقع أن تنضم رومانيا إلى منطقة اليورو في السنوات القريبة (هناك تقديرات بأن يكون ذلك في مطلع 2026 أو في موعد أقصاه 2027). ويُتوقع أن يؤدي هذا الانضمام إلى قفزة ملموسة في قيمة العقارات، على غرار دول أخرى انضمت إلى المنطقة في الماضي.
o طلب متزايد: بوخارست مركز اقتصادي وثقافي وأكاديمي نابض بالحياة يجذب هجرة داخلية وطلابًا كثرًا، مما يزيد الطلب على الشقق للإيجار وللشراء.
o فجوة بين الطلب والعرض: توجد فجوة بين الطلب المرتفع على الشقق في بوخارست والعرض القائم، مما يدعم ارتفاع الأسعار.
4. سياسة ضريبية مريحة للمستثمرين الأجانب:
o ضريبة شراء منخفضة: 3% فقط.
o ضريبة أرباح رأس المال (على بيع العقارات): 0%.
o ضريبة على الدخل من الإيجار: نحو 8%-10%.
o اتفاقية منع الازدواج الضريبي مع إسرائيل.
5. الاستقرار والثقة: رومانيا عضو في الاتحاد الأوروبي وفي حلف الناتو، مما يمنح استقرارًا معينًا ويصب في مصلحة الشفافية وبيئة أعمال أكثر موثوقية.
6. ارتفاع متوسط الأجور: متوسط الأجور في رومانيا في ارتفاع مستمر، وإن كان لا يزال أدنى بكثير من أوروبا الغربية، مما يسهم في انخفاض تكاليف المعيشة.
لكن من المهم أن نتذكر أن هناك أيضًا عيوبًا/مخاطر:
1. مخاطر العملة: لا يزال استخدام الليو الروماني لا اليورو يعرّض المستثمر لتقلبات سعر الصرف.
2. الاعتماد على الوضع الاقتصادي العالمي والمحلي: مثل أي سوق عقارات، يتأثر سوق العقارات الروماني باتجاهات اقتصادية عالمية ومحلية.
3. البيروقراطية: رغم التحسينات، لا تزال قد توجد تعقيدات بيروقراطية. من المهم العمل مع محامٍ محلي ذي خبرة.
4. إدارة العقار عن بُعد: بالنسبة إلى مستثمر إسرائيلي، تتطلب إدارة العقار العثور على شركة إدارة موثوقة.
5. تقلبات الفائدة: تبلغ الفائدة على القروض السكنية في رومانيا حاليًا 6.5% في المتوسط، ويمكن أن تؤثر التغيرات فيها في جدوى الاستثمار.
كان تردد يعقوب بين شراء شقة من غرفتين في مشروع جديد لمطوّر إسرائيلي مع إمكانات ارتفاع في القيمة في السنوات المقبلة، وبين شراء شقتين من غرفة واحدة في منطقة قريبة من جامعة تُستخدمان للإيجار للطلاب.
«إنها معضلة ممتازة، تتعلق بمسارين استثماريين لهما خصائص مختلفة في بوخارست. توصيتي»، قلتُ، «تميل ميلًا طفيفًا نحو شراء شقتين من غرفة واحدة قرب الجامعة، خصوصًا إن كنت تريد تدفقًا نقديًا ثابتًا وإمكانات معقولة لارتفاع القيمة. الطلب على شقق الطلاب في بوخارست مرتفع جدًا وثابت. وهناك نقص دائم في هذه الشقق. وهذا يضمن عائدًا مرتفعًا وتدفقًا نقديًا منتظمًا تقريبًا فور الشراء والتأجير. والقرب من الجامعات يضمن طلبًا دائمًا. أما إن كنت صبورًا جدًا، وعتبة المخاطرة لديك أعلى، ومستعدًا للتنازل عن عائد فوري لقاء إمكانات ارتفاع قيمة أكبر على المدى الطويل (5-10 سنوات)، فقد تكون شقة من غرفتين في منطقة نامية أكثر جاذبية».
ماذا كنتم ستشترون أنتم؟
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית