Uneori mă trezesc stând în fața unui client și rămân fără răspuns la argumentele pe care le aduce. Unii au studiat, au cercetat și au aprofundat, iar argumentele lor sunt solide, iar alții nu înțeleg nimic și aduc argumente lipsite de temei până la ignoranță.
Yaakov a fost economist la una dintre marile bănci, s-a pensionat anticipat și a hotărât să investească indemnizația primită în imobiliare din străinătate, mai precis în România, unde s-au născut părinții lui, față de care simte o legătură, a cărei limbă o stăpânește și al cărei cetățean este. Yaakov știe exact ce vrea și a venit la întâlnire după ce și-a făcut temele și a adus argumente motivate:
„Potrivit datelor Eurostat, România este considerată țara cu cea mai mare rată de proprietari de locuințe din Europa (aproximativ 95%). Un sondaj Colliers pe care l-am găsit arată că tinerii cu vârste între 18 și 24 de ani închiriază o locuință (25%) sau locuiesc cu familia/prietenii (40%). Asta sugerează că achiziția unui apartament este, de regulă, un pas amânat pentru vârste mai înaintate, când stabilitatea economică o permite. București atrage o migrație internă semnificativă, iar majoritatea migranților (aproximativ 70-75% din totalul lor) se află în vârsta activă, tânără (20-49 de ani). Acest grup reprezintă un potențial pentru cererea viitoare de apartamente, fie pentru închiriere, fie pentru cumpărare”, a explicat el.
„Wow, impresionant”, am spus, „dar la ce concluzii te duce asta?”
„Pentru mine nu se pune întrebarea dacă să cumpăr un apartament la București, ci ce apartament și unde”, a răspuns el.
Există câteva avantaje ale investiției la București:
1. Prețuri atractive în raport cu Israelul și Europa de Vest: apartamentele din București sunt încă considerate semnificativ mai ieftine în comparație cu majoritatea orașelor din Vest, și mai ales cu Israelul. Un apartament la București poate costa în jur de 120.000-170.000 de euro (nu în centrul sau în nordul mai luxos al orașului), în timp ce în Israel prețurile sunt de mai multe ori mai mari.
2. Randament ridicat din chirii: randamentul mediu din chirii la București se situează în jur de 5%-9% și uneori chiar mai mult. În comparație cu randamentele din Israel (de obicei 2%-3%), este un randament foarte atractiv, care oferă un venit pasiv stabil.
3. Potențial de apreciere a valorii:
o Creștere economică stabilă: economia României se află pe un trend de creștere constantă în ultimii ani (aproximativ 3,5% în medie pe an).
o Aderarea la zona euro: România este așteptată să adere la zona euro în anii următori (există estimări pentru începutul lui 2026 sau cel târziu 2027). Această aderare este de așteptat să ducă la un salt semnificativ al valorii proprietăților, similar altor țări care au aderat la zonă în trecut.
o Cerere în creștere: București este un centru economic, cultural și academic vibrant, care atrage migrație internă și numeroși studenți, ceea ce crește cererea de apartamente pentru închiriere și cumpărare.
o Decalaj între cerere și ofertă: există un decalaj între cererea ridicată de apartamente la București și oferta existentă, ceea ce susține creșterea prețurilor.
4. Politică fiscală favorabilă investitorilor străini:
o Impozit redus la achiziție: doar 3%.
o Impozit pe câștigul din vânzare (la vânzarea de imobile): 0%.
o Impozit pe veniturile din chirii: aproximativ 8%-10%.
o Convenție pentru evitarea dublei impuneri cu Israelul.
5. Stabilitate și încredere: România este membră a Uniunii Europene și a NATO, ceea ce conferă o anumită stabilitate și contribuie la transparență și la un mediu de afaceri mai credibil.
6. Creșterea salariului mediu: salariul mediu din România este în creștere constantă, deși rămâne semnificativ mai mic decât în Europa de Vest, ceea ce contribuie la costuri de trai mai reduse.
Dar este important să ne amintim că există și dezavantaje/riscuri:
1. Riscuri valutare: utilizarea în continuare a leului românesc, și nu a euro, expune investitorul la fluctuațiile cursului de schimb.
2. Dependența de situația economică mondială și locală: ca orice piață imobiliară, și piața imobiliară din România este influențată de tendințe economice globale și locale.
3. Birocrație: în ciuda îmbunătățirilor, pot apărea în continuare complicații birocratice. Este important să lucrați cu un avocat local cu experiență.
4. Administrarea proprietății de la distanță: pentru un investitor israelian, administrarea proprietății impune găsirea unei societăți de administrare de încredere.
5. Fluctuațiile dobânzii: dobânda la creditele ipotecare din România este în prezent în medie de 6,5%, iar modificările ei pot influența rentabilitatea investiției.
Dilema lui Yaakov era între achiziția unui apartament cu 2 camere într-un proiect nou al unui dezvoltator israelian, cu potențial de apreciere a valorii în anii următori, și achiziția a 2 garsoniere într-o zonă din apropierea unei universități, care ar fi închiriate studenților.
„Este o dilemă excelentă, care privește două căi de investiție cu caracteristici diferite la București. Recomandarea mea”, am spus, „înclină ușor spre achiziția a 2 garsoniere lângă universitate, mai ales dacă ești interesat de un flux de numerar stabil și de un potențial rezonabil de apreciere a valorii. Cererea de apartamente pentru studenți la București este foarte mare și stabilă. Există o lipsă constantă de astfel de apartamente. Asta asigură un randament ridicat și un flux de numerar constant aproape imediat după achiziție și închiriere. Apropierea de universități garantează o cerere permanentă. Dacă ai multă răbdare, un prag de risc mai ridicat și ești dispus să renunți la un randament imediat în favoarea unui potențial de apreciere mai semnificativ pe termen lung (5-10 ani), atunci un apartament cu 2 camere la pre-vânzare, într-o zonă în dezvoltare, poate fi mai atractiv.”
Dumneavoastră ce ați cumpăra?
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית