Иногда я оказываюсь сидящим напротив клиента и остаюсь без ответа, слушая его доводы. Есть те, кто учился, изучал и вникал, и их доводы обоснованны, а есть те, кто не понимает ни бельмеса и приводит доводы, лишённые основания до степени невежества.
Яаков работал экономистом в одном из крупных банков, ушёл на досрочную пенсию и решил вложить полученное выходное пособие в недвижимость за границей, а именно в Румынии, где родились его родители, он чувствует связь со страной, владеет языком и имеет румынское гражданство. Яаков точно знает, чего хочет, и пришёл на встречу, сделав домашнюю работу и приведя обоснованные доводы:
«По данным Eurostat, Румыния считается страной с самой высокой долей собственных квартир в Европе (около 95%). Опрос Colliers, который я нашёл, указывает, что молодые люди в возрасте 18-24 лет снимают квартиру (25%) или живут с семьёй/друзьями (40%). Это намекает, что покупка квартиры - как правило, шаг, откладываемый до более позднего возраста, когда экономическая стабильность это позволяет. Бухарест привлекает значительную внутреннюю миграцию, и большинство мигрантов (около 70-75% от всех мигрантов) - люди молодого трудоспособного возраста (20-49 лет). Эта группа представляет потенциал будущего спроса на квартиры, будь то для аренды или для покупки», - объяснил он.
«Ого, впечатляет, - сказал я, - но к каким выводам это приводит тебя?»
«Для меня вопрос не в том, покупать ли квартиру в Бухаресте, а в том, какую квартиру и где», - ответил он.
У инвестиций в Бухарест есть несколько преимуществ:
1. Привлекательные цены по сравнению с Израилем и Западной Европой: квартиры в Бухаресте всё ещё считаются значительно дешевле по сравнению с большинством западных городов, и особенно с Израилем. Квартира в Бухаресте может стоить около 120 000-170 000 евро (не в центре и не на более престижном севере города), тогда как в Израиле цены выше в несколько раз.
2. Высокая доходность от аренды: средняя доходность от аренды в Бухаресте составляет около 5%-9%, а иногда и больше. По сравнению с доходностью в Израиле (чаще всего 2%-3%) это очень привлекательная доходность, обеспечивающая стабильный пассивный доход.
3. Потенциал роста стоимости:
o Стабильный экономический рост: экономика Румынии находится в тренде последовательного роста в последние годы (около 3,5% в среднем за год).
o Вступление в еврозону: ожидается, что Румыния присоединится к еврозоне в ближайшие годы (есть оценки на начало 2026 года или самое позднее на 2027 год). Это вступление, как ожидается, приведёт к значительному скачку стоимости объектов, подобно другим странам, присоединившимся к зоне ранее.
o Растущий спрос: Бухарест - оживлённый экономический, культурный и академический центр, привлекающий внутреннюю миграцию и множество студентов, что повышает спрос на квартиры для аренды и покупки.
o Разрыв между спросом и предложением: существует разрыв между высоким спросом на квартиры в Бухаресте и имеющимся предложением, что поддерживает рост цен.
4. Благоприятная налоговая политика для иностранных инвесторов:
o Низкий налог на приобретение: всего 3%.
o Налог на прирост капитала (при продаже недвижимости; в Израиле - мас шеваха): 0%.
o Налог на доходы от аренды: около 8%-10%.
o Соглашение об избежании двойного налогообложения с Израилем.
5. Стабильность и доверие: Румыния - член Европейского союза и НАТО, что обеспечивает определённую стабильность и работает на прозрачность и более надёжную деловую среду.
6. Рост средней зарплаты: средняя зарплата в Румынии постоянно растёт, хотя она всё ещё значительно ниже, чем в Западной Европе, что способствует более низким расходам на жизнь.
Но важно помнить, что есть и недостатки/риски:
1. Валютные риски: использование румынского лея, а не евро, всё ещё подвергает инвестора колебаниям обменного курса.
2. Зависимость от мировой и местной экономической ситуации: как и любой рынок недвижимости, румынский рынок недвижимости подвержен влиянию глобальных и местных экономических тенденций.
3. Бюрократия: несмотря на улучшения, бюрократические сложности всё ещё возможны. Важно работать с опытным местным адвокатом.
4. Управление объектом на расстоянии: израильскому инвестору для управления объектом нужно найти надёжную управляющую компанию.
5. Колебания процентной ставки: ставка по ипотеке в Румынии сейчас составляет в среднем 6,5%, и её изменения могут повлиять на выгодность инвестиции.
Сомнения Яакова были между покупкой двухкомнатной квартиры в новом проекте израильского застройщика с потенциалом роста стоимости в ближайшие годы и покупкой двух однокомнатных квартир в районе рядом с университетом, которые будут сдаваться студентам.
«Это отличная дилемма, касающаяся двух направлений инвестиций с разными характеристиками в Бухаресте. Моя рекомендация, - сказал я, - слегка склоняется в сторону покупки двух однокомнатных квартир рядом с университетом, особенно если тебе нужен стабильный денежный поток и разумный потенциал роста стоимости. Спрос на студенческие квартиры в Бухаресте очень высок и стабилен. Таких квартир постоянно не хватает. Это обеспечивает высокую доходность и последовательный денежный поток почти сразу после покупки и сдачи в аренду. Близость к университетам гарантирует постоянный спрос. Если же ты очень терпелив, готов к более высокому уровню риска и согласен отказаться от немедленной доходности ради более значительного потенциала роста стоимости в долгосрочной перспективе (5-10 лет), тогда двухкомнатная квартира в предпродаже в развивающемся районе может оказаться более привлекательной».
А что купили бы Вы?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית