לפעמים אני מוצא את עצמי יושב מול לקוח ונותר ללא מענה למשמע הטיעונים שהוא מעלה. יש כאלה שלמדו, חקרו והעמיקו והטיעונים שלהם מבוססים, ואחרים לא מבינים דבר וחצי דבר ומעלים טיעונים חסרי ביסוס עד כדי בורות.
יעקב כיהן ככלכלן באחד הבנקים הגדולים ופרש לפנסיה מוקדמת והחליט להשקיע את הפיצויים שקיבל בנדל״ן בחו״ל וספציפית ברומניה, שם נולדו הוריו והוא חש זיקה למדינה, שולט בשפה והוא בעל אזרחות רומנית. יעקב יודע בדיוק מה הוא רוצה והגיע לפגישה אחרי שעשה שיעורי בית והעלה טיעונים מנומקים:
״לפי נתונים של Eurostat רומניה נחשבת למדינה עם שיעור בעלות הדירות הגבוה ביותר באירופה (כ-95%). סקר של Colliers שמצאתי מצביע על כך שהצעירים בגילאי 18-24 שוכרים דירה (25%) או חיים עם משפחה/חברים (40%). זה מרמז שרכישת דירה היא לרוב צעד שנדחה לגילאים מאוחרים יותר, כאשר היציבות הכלכלית מאפשרת זאת. בוקרשט מושכת אליה הגירה פנימית משמעותית, ומרבית המהגרים (כ-70-75% מכלל המהגרים) הם בגילאי העבודה הצעירים (20-49). קבוצה זו מהווה פוטנציאל לביקוש עתידי לדירות, בין אם לשכירות ובין אם לרכישה,״ הסביר.
״וואו, מרשים,״ אמרתי, ״אבל לאילו מסקנות זה מוביל אותך?״
״מבחינתי אין פה שאלה לגבי האם לרכוש דירה בבוקרשט, אלא איזו דירה ואיפה,״ השיב.
יש כמה יתרונות להשקעה בבוקרשט:
1. מחירים אטרקטיביים ביחס לישראל ומערב אירופה: דירות בבוקרשט עדיין נחשבות זולות משמעותית בהשוואה למרבית ערי המערב, ובמיוחד לישראל. דירה בבוקרשט יכולה לעלות סביב 120,000-170,000 יורו (לא במרכז או בצפון העיר היוקרתי יותר), בעוד שבישראל המחירים גבוהים פי כמה וכמה.
2. תשואה משכירות גבוהה: התשואה הממוצעת משכירות בבוקרשט נעה סביב 5%-9% ולעיתים אף יותר. בהשוואה לתשואות בישראל (לרוב 2%-3%), מדובר בתשואה אטרקטיבית מאוד שמספקת הכנסה פסיבית יציבה.
3. פוטנציאל עליית ערך:
o צמיחה כלכלית יציבה: כלכלת רומניה נמצאת במגמת צמיחה עקבית בשנים האחרונות (כ-3.5% בממוצע לשנה).
o הצטרפות לגוש האירו: רומניה צפויה להצטרף לגוש האירו בשנים הקרובות (ישנן הערכות לתחילת 2026 או לכל המאוחר 2027). הצטרפות זו צפויה להוביל לזינוק משמעותי בערך הנכסים, בדומה למדינות אחרות שהצטרפו לגוש בעבר.
o ביקוש גובר: בוקרשט היא מרכז כלכלי, תרבותי ואקדמי שוקק חיים המושך אליו הגירה פנימית וסטודנטים רבים, מה שמגביר את הביקוש לדירות לשכירות ולרכישה.
o פער בין ביקוש להיצע: קיים פער בין הביקוש הגבוה לדירות בבוקרשט לבין ההיצע הקיים, מה שתומך בעליית מחירים.
4. מדיניות מיסוי נוחה למשקיעים זרים:
o מס רכישה נמוך: 3% בלבד.
o מס שבח (על מכירת נדל״ן): 0%.
o מס על הכנסות משכ״ד: כ-8%-10%.
o אמנה למניעת כפל מס עם ישראל.
5. יציבות ואמון: רומניה חברה באיחוד האירופי ובנאט״ו, מה שמעניק יציבות מסוימת ופועל לטובת שקיפות וסביבה עסקית אמינה יותר.
6. עלייה בשכר הממוצע: השכר הממוצע ברומניה נמצא בעלייה מתמדת, אם כי הוא עדיין נמוך משמעותית ממערב אירופה, מה שתורם לעלויות מחיה נמוכות יותר.
אבל חשוב לזכור שיש גם חסרונות/סיכונים:
1. סיכוני מטבע: עדיין השימוש בליי הרומני ולא ביורו חושף את המשקיע לתנודות שער חליפין.
2. תלות במצב הכלכלי העולמי והמקומי: כמו כל שוק נדל״ן, גם שוק הנדל״ן הרומני מושפע ממגמות כלכליות גלובליות ומקומיות.
3. בירוקרטיה: למרות שיפורים, עדיין ייתכנו מורכבויות בירוקרטיות. חשוב לעבוד עם עורך דין מקומי מנוסה.
4. ניהול הנכס מרחוק: למשקיע ישראלי, ניהול הנכס דורש מציאת חברת ניהול אמינה.
5. תנודות בריבית: הריבית למשכנתאות ברומניה עומדת כיום על ממוצע של 6.5%, ושינויים בה יכולים להשפיע על כדאיות ההשקעה.
ההתלבטות של יעקב היתה בין רכישת דירת 2 חדרים בפרויקט חדש של יזם ישראלי עם פוטנציאל עליית ערך בשנים הבאות לבין רכישת 2 דירות חדר באזור בקרבת אוניברסיטה שישמשו לשכירות עבור סטודנטים.
״זוהי דילמה מצוינת, שנוגעת לשני אפיקי השקעה עם מאפיינים שונים בבוקרשט. ההמלצה שלי,״ אמרתי, ״נוטה קלות לכיוון רכישת 2 דירות חדר ליד האוניברסיטה, במיוחד אם אתה מעוניין בתזרים מזומנים יציב ופוטנציאל עליית ערך סביר. הביקוש לדירות סטודנטים בבוקרשט גבוה מאוד ויציב. יש מחסור מתמיד בדירות כאלה. זה מבטיח תשואה גבוהה וזרימת מזומנים עקבית כמעט מיד לאחר הרכישה וההשכרה. הקרבה לאוניברסיטאות מבטיחה ביקוש מתמיד. אם אתה בעל סבלנות רבה, רף סיכון גבוה יותר, ומוכן לוותר על תשואה מיידית לטובת פוטנציאל השבחה משמעותי יותר לטווח ארוך (5-10 שנים), אז דירת 2 חדרים בפריסייל באזור מתפתח יכולה להיות אטרקטיבית יותר.״
מה אתם הייתם קונים?
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.