«Это выглядело как сделка всей жизни. Целое здание по цене квартиры в Тель-Авиве», - рассказал мне Давид, когда пришёл в мой офис два года назад, потеряв около четверти миллиона евро в Афинах.
Его история начинается в 2019 году. Давид, опытный застройщик, построивший и ввёдший в эксплуатацию десятки проектов в Израиле, увидел заголовки о туристическом буме в Греции и о «безумных» ценах на Airbnb в Афинах. «Все об этом говорят, - думал он, - я должен войти в это дело».
Здание, которое он купил, на бумаге выглядело идеально: 850 000 евро, в тихом жилом районе, с потенциалом на 24 квартиры-студии. «Я сказал себе: в Израиле я заплатил бы в три раза больше за что-то подобное».
Но Греция - это не Израиль.
Первая беда началась с местного инженера, который объяснил ему на ломаном английском: «Mr. David, this is not simple like you think». Выяснилось, что переоборудование офисного здания в жилое - это не просто ремонт, а изнурительный бюрократический путь длиной 18 месяцев через лабиринт комиссий, разрешений и печатей.
«Каждый день я обнаруживал ещё один закон, ещё одно положение, ещё одну форму, о которых мне никто не говорил раньше, - вздохнул он. - А разделение на небольшие квартиры? Это как просить провести слона через замочную скважину».
Настоящей проблемой стал греческий реестр недвижимости. Система, которая выглядит так, будто не менялась со времён Византийской империи. Регистрация 24 отдельных единиц потребовала не только подробных архитектурных планов, но и отдельного юридического заключения на каждую комнату, официальных переводов и нотариальных заверений, которые стоили дороже самого ремонта.
«Я сидел в кабинете афинского адвоката и видел стопки дел на его столе, - вспоминает Давид. - Я спросил, сколько это займёт. Он улыбнулся и сказал: „In Greece, we don't count time, we count patience“».
После двух лет бюрократической борьбы, когда наконец всё было готово, пришёл большой сюрприз: туристы не приехали.
Здание в районе Neos Kosmos отлично выглядит на карте, но в реальности 25 минут от Акрополя - это не «рядом с центром». Вид не включает Парфенон, а атмосфера скорее «тихий жилой район» и меньше «мифологические Афины».
«Я понял, что туристы приезжают в Афины не для того, чтобы почувствовать, каково быть греком. Они хотят быть туристами», - с горькой улыбкой говорит Давид. Вместо 100 евро за ночь, как он планировал, ему пришлось довольствоваться 45 евро - если вообще находились арендаторы.
Последнее изменение произошло в 2022 году, когда греческое правительство начало ограничивать лицензии Airbnb в центре Афин. «Вдруг все начали понимать, что цены в центре взлетят безумно, а такие районы, как мой, останутся пустыми».
Давид продал объект с убытком в 200 000 евро. «Это дороже любого курса MBA, который я когда-либо проходил», - подытожил он.
Чему я научился из истории Давида (и мои рекомендации Вам)
1. Не полагайтесь на „все говорят“ - любая инвестиция за границей требует самостоятельного и глубокого исследования. McKinsey & Company обнаружили в 2023 году, что 70% спроса на краткосрочную аренду сосредоточено в радиусе всего 2 км от туристического центра. Расстояние - это всё.
2. Местное регулирование - король - у каждой страны свои правила, и иногда они меняются в реальном времени. PwC рекомендует: «Успешные инвестиции в недвижимость за границей требуют глубокого понимания местной культуры - не только экономической, но и бюрократической».
3. Не всё золото на конце радуги - как сказал Уоррен Баффетт: «Risk comes from not knowing what you're doing» - а опаснее всего, когда Вы думаете, что знаете.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית