Этот вопрос сопровождает меня почти в каждой консультации. Он заполняет группы в Фейсбуке, гуляет по форумам, звучит на конференциях. И всегда один и тот же сценарий: за две минуты все становятся экспертами по международной недвижимости.
«Квартира в Афинах у моря!»
«Инновационный проект в Бухаресте!»
«Вилла в Португалии с бассейном!»
«Частный дом в Орландо для Airbnb!»
Всё звучит горячо, срочно, многообещающе.
Но есть один маленький вопрос, который все упускают: а зачем вообще инвестировать?
История Рони
Неделю назад передо мной сидел Рони. Встревоженный взгляд, как у человека, несущего тяжёлую ношу и ищущего, куда её поставить.
«Илан, - начал он, - у меня 60 тысяч евро лежат в банке. Каждый день я вижу вокруг людей, которые покупают квартиры в Греции, виллы в Португалии, дома во Флориде. Все зарабатывают, все довольны. Я тоже хочу войти в игру. Так скажи мне: где выгоднее всего?»
Я остановил его на полуслове. «Рони, прежде чем говорить о том, где, мне нужно задать тебе другой вопрос: зачем?»
Он посмотрел на меня так, как смотрят на человека, заговорившего по-китайски.
«Что значит зачем? Чтобы заработать, конечно! Все так делают».
«Рони, - мягко сказал я, - „заработать“ - понятие такое же широкое, как „съесть что-нибудь вкусное“. Есть разница между быстрой пиццей и романтическим вечером в ресторане шеф-повара».
Три маршрута, три вселенных
Мы сидели в маленьком кафе в Тель-Авиве, и я начал объяснять ему про три мира:
Маршрут 1: текущая доходность
«Это как купить кофемашину для офиса, - сказал я. - Каждый день она делает тебе кофе. Каждый месяц объект приносит деньги. Не фейерверк, не быстрая прибыль, но стабильный поток, дающий душевное спокойствие».
Маршрут 2: флип
«Здесь ты покупаешь запущенную квартиру, вкладываешься в ремонт и продаёшь с прибылью. Это как быть основателем стартапа: захватывающе, непросто, и если всё идёт хорошо, экзит может быть значительным».
Маршрут 3: будущий рост стоимости
«Тут ты играешь с временем в шахматы. Покупаешь в районе, который ещё не развился, терпеливо ждёшь и надеешься, что придёт метро, придёт хай-тек, расцветёт туризм».
Рони молчал. Я видел, как вращаются шестерёнки.
«Есть и четвёртый вариант», - добавил я. - «Инвестиция через фонд».
«Что это значит?»
«Вместо того чтобы покупать объект на своё имя, ты присоединяешься к группе. Как создать недвижимостный кибуц: все вносят деньги, профессиональный управляющий ищет сделки, и выигрывают все вместе. Меньше контроля, больше уверенности».
Маленькая революция
Рони посмотрел на меня и сказал: «Слушай, это мой самый большой страх. Что я войду во что-то, чего не понимаю, а потом обнаружу, что хотел совсем другого».
«Именно поэтому, - объяснил я, - тот, кто не задаёт вопрос „зачем“ в начале, в конце обнаруживает, что его деньги работают против него, а не на него».
Он помолчал немного, а потом сказал: «Думаю, мне нужна текущая доходность. Постоянный доход, который даст мне уверенность».
«Отлично, - сказал я. - Теперь второй вопрос: с кем и где».
Второй вопрос не менее важен
«Слушай, Рони, даже если ты выбрал правильный маршрут, всё всё равно может взорваться тебе в лицо».
Он испугался. «Как так?»
«Просто. Ты можешь найти идеальный объект для текущей доходности, но если будешь работать с посредником, который съедает комиссионные, или с юристом, не разбирающимся в местных налоговых законах, даже лучшая сделка превратится в кошмар».
Я показал ему на телефоне фотографию великолепной виллы в Румынии.
«Этот клиент нашёл „сделку жизни“ через форум. Купил виллу в Бухаресте за бесценок. Только забыл проверить, что подрядчик, делавший ему ремонт, исчез на полпути, а посредник, обещавший аренду в 8% годовых, так ему и не перезвонил».
Итог
Рони вышел из кафе с другим взглядом. Не с адресом «квартиры мечты в Афинах», а с чётким домашним заданием:
1. Выяснить, чего я хочу - постоянный денежный поток, быструю прибыль или инвестицию на длинную дистанцию
2. Выбрать правильную команду - опытный юрист, надёжный посредник, местный бухгалтер
3. Проверить всё дважды - договоры, документы, лицензии
А как у Вас?
Недвижимость за границей начинается не со слов «где выгодно инвестировать».
Она начинается с вопроса: «Чего я хочу добиться своими деньгами?»
Ведь в конце концов лучший в мире объект Вам не поможет, если он не подходит тому, что Вы на самом деле ищете.
Так давайте сыграем в небольшую игру: если бы Вам пришлось выбрать только одну цель - ежемесячный денежный поток, быструю прибыль, будущий рост стоимости или инвестицию в управляемый фонд, - что бы Вы выбрали?
Напишите мне в комментариях. Буду рад услышать Вас.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית