Покупка недвижимости за рубежом может стать потрясающей инвестиционной возможностью, но важно помнить, что это инвестиция с высоким риском. Один из важнейших инструментов защиты Ваших инвестиций - обеспечение (на иврите «бетухот»). Поскольку немало клиентов и читателей этой колонки обращаются ко мне с вопросами об обеспечении, которое предлагает им застройщик/подрядчик при покупке квартиры за рубежом, я решил навести порядок в этом вопросе.
Что такое обеспечение?
Обеспечение - это юридические механизмы, цель которых гарантировать исполнение обязательств застройщика перед Вами, инвесторами/покупателями. Если застройщик не выполняет своих обязательств, обеспечение позволяет Вам реализовать свои права и сократить потенциальный ущерб.
Важно помнить, что механизмы, которые мы знаем по Израилю, уникальны и сформировались с годами в результате различных событий, происходивших на местном рынке недвижимости (Закон об обеспечении инвестиций покупателей квартир, обязывающий застройщика/подрядчика взимать оплату по ходу строительства либо предоставлять покупателю гарантии, был принят после краха компании «Хефциба» и ущерба, причиненного покупателям квартир, чьи деньги не были обеспечены). Важно понимать, что в каждой стране свои законы и регулирование, и, как правило, знакомые нам механизмы обеспечения нельзя применить в любой стране; к этому добавляются культура, практика и местные обычаи. Возьмем, к примеру, Румынию, где в определенных случаях и при определенных условиях можно зарегистрировать предостерегающую запись (hearat azhara) (в отличие, например, от Греции, где это невозможно), или США, где сделку можно застраховать полисом Title insurance на случай ошибки или мошенничества.
Распространенные виды обеспечения:
- Предостерегающая запись (hearat azhara): запись в местном реестре недвижимости о продаже объекта, которая ограничивает его продажу третьим лицам, так что в случае нарушения права на недвижимость остаются за Вами.
Важно помнить, что не в каждой стране можно произвести такую регистрацию.
- Банковская гарантия: банк, кредитующий/финансирующий проект, обязуется завершить строительство или вернуть вложенные средства в случае провала проекта.
Важно отметить, что в большинстве стран такая практика не принята.
- Личное поручительство: застройщик лично обязуется вернуть вложенные средства в случае провала проекта.
- Залог имущества: приобретаемый объект или имущество застройщика (например, другие принадлежащие ему объекты) закладываются в Вашу пользу, чтобы Вы могли обратить на них взыскание в случае нарушения договора.
Важно подчеркнуть, что застройщиков, готовых лично поручиться своим имуществом, мало, а вернее сказать - единицы из тех, кого мы знаем.
- Депозит/доверительное управление: сумма денег, внесенная у третьей стороны (например, адвоката), служит обеспечением инвестиции/покупки и перечисляется застройщику/подрядчику в соответствии с договором или ходом строительства.
В таком случае важно проверить, кто является доверительным управляющим и каковы условия высвобождения денег застройщику/подрядчику.
- Акции: получение акций компании-застройщика, дающих Вам права собственности и участия в решениях компании.
Следует помнить, что эта практика принята в основном в инвестициях, а не в процессах покупки квартир.
- Страхование: страховой полис, покрывающий различные риски, связанные с проектом, такие как задержки строительства или ущерб объекту.
Важно отметить, что в большинстве стран эта практика не признана и не принята в качестве обеспечения для покупателя квартиры.
Значение обеспечения:
- Снижение рисков: обеспечение уменьшает риск, связанный с инвестициями в недвижимость за рубежом.
- Защита средств инвесторов/покупателей: в случае проблем с проектом обеспечение помогает гарантировать возврат вложенных средств.
- Формирование доверия: предоставление обеспечения свидетельствует о серьезности застройщика и укрепляет доверие между сторонами.
Исследование Гарвардского университета 2021 года изучило влияние использования обеспечения на рынок жилой недвижимости в США. Исследование показало, что использование обеспечения способствует стабилизации рынка недвижимости и снижению волатильности цен.
Исследование Всемирного банка 2019 года изучило использование обеспечения в развивающихся странах. Исследование показало, что использование обеспечения способствует развитию рынка недвижимости в этих странах и увеличивает иностранные инвестиции в недвижимость.
Обеспечение - существенный компонент любой сделки по покупке недвижимости, и не только за рубежом, хотя, на наш взгляд, при покупке за рубежом его значение и необходимость возрастают. Не в каждой стране и не в каждом проекте можно получить желаемое/предпочтительное обеспечение, но важно, чтобы было предоставлено хоть какое-то обеспечение, гарантирующее Ваши деньги. Важно тщательно изучить предлагаемый вид обеспечения, его преимущества и недостатки и убедиться, что он соответствует Вашим потребностям и уровню риска, который Вы готовы принять. Кроме того, важно разобраться в соответствующем законодательстве и регулировании в стране, где совершается сделка, и убедиться, что выбранное обеспечение отвечает требованиям закона.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית